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近日,住建部副部長仇保興“我國的建築一般只能持續25—30年”的言論引起熱議。業內人士指出,國內建築的“短命”最主要並不是由自身的建築質量導致的,而是由於拆遷、規劃改變等因素導致的。“現在的建築,只要是正常建設的,壽命應該在100年以上。”昨日,中國社科院城市發展與環境研究中心主任傅崇蘭教授表示。
“過度強調建築商品化,導致本來能留存更長時間的建築在短時間內可能就被拆除,因此,目前中國建築的平均壽命只有30年的原因不在建築本身。”傅崇蘭告訴記者。
他分析,造成目前大部分建築壽命在30年左右的原因之一就是原來的老房子被拆掉,建築徹底被商品化。“很多被拆除的房子都能正常居住,僅僅是因爲開發的需要才進行拆遷。這種拆遷不僅會產生巨大的拆遷、建設的成本,也造成了資源浪費。”傅崇蘭表示。談及目前我國大部分建築的自然壽命,他表示“肯定不止30年”。“只要是正常建的,壽命都應該在100年以上。現在的建築基本都是高層,本身的承載力就比傳統的房子要高,因此壽命肯定不用懷疑。但如果目前建築的低壽命局面得不到改變,將會導致未來建築的質量受到影響。因爲開發商會故意忽略房子的本身固有周期,而按照30年壽命進行規劃、設計、建設。”
天津大學建築工程學院陳志華教授接受採訪時也表示,我國《民用建築設計通則》規定,重要建築和高層建築主體結構的耐久年限爲100年,一般性建築爲50-100年。“各種建築在建設時都有相關技術標準以及施工規範,建築的使用壽命肯定不止30年。‘建築壽命30年’的說法主要原因是人爲因素,比如拆遷、規劃改變等。”
不過,業內人士指出,不可否認的是,施工質量低、材料質量差的現象在一些樓盤項目確實存在。“一些開發企業包庇施工單位偷工減料、以次充好,也確實會造成建築的使用年限大幅縮短。”還有人士指出,目前我國的建築在維修方面做得還遠遠不夠,年久失修、維護措施不到位也是導致建築壽命較短的原因之一。
業內提醒
買房時應該考慮折舊率
“商品住宅壽命只有30年的說法確實有些誇張,可是如果從投資角度來看,房齡確實應該納入買房的考慮範圍。”天津中原投資顧問部薛秋宇認爲,一般來說,目前磚混結構的住宅壽命在50年左右,鋼混結構的住宅壽命在100年左右。這樣算下來目前本市房屋的年折舊率在1%至2%之間。比如一套30年房齡的磚混二手房,折舊率爲60%。在目前房價高漲的時期,購房者在購房時還沒有考慮到折舊的問題,可實際上在國外那些房地產發展成熟的地區,折舊率是購房時必須要考慮的因素之一。
薛秋宇表示,雖然目前大多購房者還沒有考慮到折舊率的問題,但是銀行早已意識到此問題。目前在二手樓市當中,銀行會根據房齡的長短來審批抵押貸款的額度,買家若想按揭貸款購買超過30年房齡的房子,銀行方面基本不會批准。
使用年限存在縮水問題
儘管當前我國住宅的土地使用年限爲70年,但是該年限從開發商拿地便開始計算,算上土地整理、前期規劃、建設等環節所用時間後,房屋到手時使用年限已不足70年。
記者注意到,近期本市陸續推出的新樓盤中,用地性質爲商業的項目越來越多,而商業項目的使用年限只有四五十年。例如中環線上某樓盤,雖然開發商對外銷售的是商品住宅,但是該樓盤用地性質爲商業,土地使用年限爲40年,而從開發商拿地到業主入住的時間是4年,因此購房者購買該房屋的使用年限僅爲36年。此外,一些“鹹魚翻生”的爛尾樓盤以及開發商捂盤惜售的樓盤,使用年限縮水更加嚴重。例如位於市中心的某爛尾樓,土地使用年限是50年,可是該項目已經“爛尾”了十多年,因此使用年限只有30多年。此外,一些開發商在開發過程中,將項目分成數期推出,造成部分後期產品年限縮短,甚至一些樓盤首尾相差竟接近10年。比如目前東馬路附近某在建大盤項目,開發商分3期推出,建設週期長達7年之久。
業內人士告訴記者,一些房齡較長的磚混房子所剩時間也已不多。“比如體院北附近的一些磚混房,本來使用年限也就是50年,現在房齡已經長達30年左右,因此那些房子可用時間也就剩20年左右。”