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新調控政策引發的地產股票集體『跳水』終於在本周二出現轉機,中關村、保利、中糧、招商、陸家嘴主流地產股漲幅居前,表現耀眼。股票投資機構分析認為,地產調控政策或利好商業地產,因此商業地產股得以在亂市中笑傲江湖。與此同時,中原房地產等機構也在公布一季度季報時表示,商業地產回暖,寫字樓市場已擺脫金融危機艱難時期,零售商業地產活躍,預期良好。
新政策劍指住宅投資商業地產含利好因素
雖然已經進入開工旺季,但是一季度天津商業地產開工卻寥寥無幾。10日上午,位於薊縣國家5A級風景區內翠屏湖水庫區域的第一個重點工程項目,薊縣第一個五星級酒店商業地產項目聖光薊縣五星級酒店、別墅項目正式重開工,拉開了今年商業旅游地產建設序幕。接下來,將有一批商貿旅游等商業地產項目陸續開工建設,如天津華僑城、珠江裝飾城等。在政策緊縮的形勢下,這些邊緣區域商業地產項目重開工是否會遭遇打壓,對此記者采訪多家房地產企業負責人,他們認為,本次政策調控主要針對住宅市場房價持續快速上漲,政策精准性非常突出,這對比較平穩的商業地產項目開發實際上是間接利好,這將有利於一些投資資金流入有發展潛力的商業地產項目。
DTZ戴德梁行(天津)總經理高炬分析說,近年來,從投資的角度看,資金投入的回報率高,無疑對資本投向住宅形成了巨大的吸引力。首付、按揭成數、貸款期限、利率水平、優惠幅度相差懸殊,如住宅首套首付利率優惠,貸款期限長達20年以上,而購買商業地產首付需要40%以上,貸款期限一般為10年,這必然導致大量投資資金購買住宅,促進了房價攀昇,而商業地產特別是寫字樓市場投資資金相對平穩。因此,本次地產調控新政將在抑制住宅投資的同時,也使部分市場資金轉向具有中長期投資價值的收益型物業,使房地產投資趨於理性、合理。從這個角度看,本次調控政策出臺對商業地產來說偏向利好。
機構人士預計,未來商業地產中具有商貿、娛樂休閑等綜合功能的換代綜合體項目將率先成為機構投資者新目標,除了已面市的市內六區核心地段項目,位於邊緣新興居住區商業項目也將備受關注。如以華僑城綜合商業地產為代表的新城市核心商業地產項目,以聖光薊縣高端酒店旅游休閑居住項目為代表的成熟旅游區商業地產項目、以龍歐洲公園濱海旅游區為代表的濱海新區旅游休閑商業地產項目等。
一季度商業地產回暖市場迎來新的發展契機
今年春節過後,各地寫字樓租賃市場迅速回暖,銷售更是處於供不應求狀態。據中原地產報告統計,春節過後,各地寫字樓租賃市場迅速回暖,3月份國內寫字樓市場租賃面積環比大幅增加,具有標志性意義的京、滬、穗、深4大一線城市環比增長率超過50%。
在租賃市場回暖影響下,各地寫字樓空置率進一步下降。同時寫字樓租金也溫和回昇,4大一線城市寫字樓市場租金延續2月之回暖形勢繼續溫和上昇,其中甲級、准甲級寫字樓僅北京微跌外,其餘均出現上漲。上海寫字樓市場租金出現小幅反彈,其中甲級寫字樓租金環比上漲1.44%、准甲級寫字樓環比上漲0.15%。寫字樓價格方面,4大城市環比均出現上漲。北京、上海、廣州、深圳寫字樓銷售均價分別為19668、25957、16192、28483元/平方米。
中原地產研究中心高級經理劉淵認為:住宅市場突然受到調控,各地寫字樓等商業地產反而可望繼續保持整體上漲之趨勢。加上辦公樓銷售已連續三個月供不應求,國內辦公樓市場將出現較大的轉機,使長期處於盤整態勢的寫字樓市場走出低谷。
戴德梁行(天津}2010年第1季度季報顯示,天津寫字樓市場表現平穩,全市平均租金與上季度相比略有下降,為每月每平方米102.55元。本季度無新增項目投放市場,同時前幾季度新供應項目仍處於招租過程中,因此,整體空置面積有所下降,空置率由上季度的17.2%下降到本季度的15.3%。今年將有多個新建甲級寫字樓面市,成為市場亮點。
在零售商用房方面,高炬介紹,一季度天津市商鋪市場整體表現平穩,租金與上季度相比基本持平。其中津匯廣場、伊勢丹等項目租金仍維持在較高水平,達到每月每平方米300?500元。本年度將有眾多商業項目入市,其中津城首條『體驗式商業步行街』七向街將於今年10月開街迎客,目前招商進展順利。新商街的落成或將加速天津市既有商業格局的轉變,多商圈的局面有望形成。此外,天津商場即將『變身』為勸業場西南角店,正式落戶西南角商圈,該商場定位中檔偏上且更加年輕化,同時還將開設影院、餐飲等設施。目前該商場內外部的裝修工程已基本完成,已經進入招商階段,預計將於今年『五一』前後開業納客。
與此同時,本市軌道交通建設進程加快,年內地鐵5、6號線將陸續開工建設。隨著明年上半年2、3、9號線延長線建成通車,地鐵沿線商業有望迎來進一步發展。記者王哲
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