學區房·觀點

　　需求拉動學區房價格走高

　　相關資料顯示，在市內六區『名校』學區片中，均價最高的區域為和平區熱門小學片區，已達3萬元/平方米，部分區域單價超過4萬元。而市內六區范圍內，學區房均價為1.7—1.8萬元/平方米，較同區域非學區房普遍高出兩三成。

　　我愛我家企劃總監陳萌表示，當前，本市不同區域的學區房，供需情況、均價走勢呈現出不同特點。如有的地區的學區房供不應求，價格也相對較高；有的地區的學區房與周邊的非學區房相比，房價相差不大。

　　目前和平區、南開區、河西區以及河北區熱門小學周邊的學區房均價比附近非學區房均價每平方米普遍高出了1000—2000元，部分熱點區域甚至高出了10000元以上。陳萌分析，支橕起學區房高價的是巨大需求。學區房供需比基本維持在1:8以上，而和平區最熱門的幾所小學附近熱點區域的供需比超過了1:10，也就是說，一套學區房出售，至少會有10個人願意購買。普通商品房的供需比通常為1:2以下，最搶手的普通商品房供需比也不會超過1:3。因此，需求的強力拉動讓學區房價格一路走高。

　　區位因素決定學區房價格

　　南開大學經濟學博士劉玉錄表示，學區房價格與物業本身質量、房齡甚至面積等不成比例，唯一能夠決定其價格的只是區位因素。『對學區房的投資已經不是一項房產投資，而是對人力資本的投資。學區房定價=不動產價值+區位教育資源價值，由於轉手容易，保值增值能力強，因此在總房價中不動產的價值所佔比例很低，因此它的定價基本就是區位教育資源價值。』

　　劉玉錄分析，購房人在投資學區房時購買的不是物業本身，而是戶籍，更明確地說購買的是『入學權』。『家長實際上是雙重投資，一是對孩子的教育投資，二是房產投資。』

　　『天價』學區房是現行教育資源配置格局與戶籍制度結合的產物。一方面，本市優秀小學比較集中於和平、河西、南開區。另一方面，本市戶籍制度為『戶口隨房走』，有房纔有戶口。因此，像和平區的一些優秀小學，處於市中心位置，很少有新的地產項目供應，而這一區域又是全市教育資源最好的區域，是否擁有周邊戶籍成為入學的關鍵，這張『入場券』自然成為市場上炙手可熱的稀缺商品，溢價就不奇怪了。