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4月14日、4月17日,國務院先後出臺了『新國四條』和『新國十條』,新政出臺後,樓市開始出現房貸退單、交易量價格下跌等情況。然而,國家抑制房價的組合拳遠沒有結束,4月26日,住建部公布了《關於加強經濟適用住房管理有關問題的通知》,同時,對於第三套房征收房產稅的呼聲也越來越高。政策的走勢和影響對於中國經濟、行業發展以及個人購房都將產生深遠影響。
貸款利率提高購房成本增加
4月14日,國務院出臺了首套房貸和二套房貸新政。政策要求,購買第二套住房,二套房貸首付不得低於50%,且貸款利率不得低於基准利率的1.1倍;同時,購買首套住房且建築面積在90平方米以上,首付比例不得低於30%。
首套房貸和二套房貸新政出臺後的直接影響就是銀行退單現象的增多。記者了解到,天津目前已經有部分在新政策出臺前提交但未通過審核或者未放款的房貸被銀行退回。根據我愛我家統計,已經有部分房貸申請被『退單』。據了解,被退單的房貸申請基本都是第二套房貸。由於在新政策出臺前,二套房可以首付4成,申請6成貸款,而按照新政策,二套房貸必須首付5成,因此部分二套房貸申請已不符合新規定,被銀行退單。
記者了解到,根據天津市銀監局此前的規定,只要是此前辦理過住房貸款的,無論當前是否結清,再申請住房貸款的家庭,都視作第二套房。
那麼在政策實施前後,購房成本有哪些變化呢?記者算了一筆賬:以商業貸款100萬元20年期貸款額為例(五年以上貸款基准利率5.94%,按等額本息還款計算),在新政實施前,可獲得基准利率8.5折優惠,貸款利率為5.049%,每月還款為6627元,20年利息總額約為59萬元。新政實施後,按照二套房貸基准利率1.1倍計算,貸款利率為6.534%,每月還款為7456元,20年利息總額約為79.4萬元。通過比較,二套房貸利率按照基准利率1.1倍計算,相比8.5折優惠利率,每月將多還823元,20年將多付利息達20.4萬元。
天津樓市量價齊跌進入調整期
隨著『史上最嚴格房貸政策』的出臺,各銀行對於購房首付比例及貸款利率都有了進一步緊縮。根據監測數據顯示,僅在新政第一周(4月19日至4月25日)本市商品住宅成交面積環比下降5.63%,成交均價環比下降5.08%。在成交量上,天津住宅市場共成交商品住宅2547套,成交面積26.68萬平方米,環比下降5.63%;價格方面,本周商品住宅成交均價每平方米9141元,環比下降5.08%。
總體看來,新政第一周天津商品住宅成交量價齊跌,且降幅均超過5%。對此業內人士認為,購房者對房價逐漸失去信心,觀望情緒加重,部分樓盤雖然標價持續上漲,但是優惠幅度較以前有大幅增加,全市成交均價持續下跌,且波動明顯。
渤海證券分析師侯鵬預測,新政對樓市的影響在今年下半年會有一個明顯的反映,就是交易量和價格將很有可能出現較大幅度的下跌。
購房者觀望態度明顯
據我愛我家策劃總監陳萌介紹,在二手房方面,新政後不少原本約好看房的客戶,卻臨時取消,賣家方面的價格也開始出現松動。
據天津中原三級市場部區域總監朱慶江介紹,客戶的心態的確發生了變化,不會像之前那樣有很急切的看房需求,大概有百分之十幾的客戶,以『工作忙』、『等等看』為借口,推掉了已經約好的看房。
南開大學中國城市與區域經濟研究中心副教授王家庭表示:『新一輪房產調控政策,使買賣雙方觀望態度逐漸形成。』他也提醒購房者,在新政影響還沒有完全傳導到市場上時,不是特別急於購房的人還是應以觀望為主,畢竟房價下降的呼聲已經是越來越高。
天津未現炒房客拋盤現象
房產新政的出臺,對於炒房客來說無疑是一記重拳,在二手房市場引起了強烈『地震』。北京、上海、深圳、廣州4個一線城市已經出現了炒房客集中拋盤的現象,最多的甚至有一個投資客集中拋售了680套房屋。
南開大學經濟學博士劉玉錄表示,房產新政很可能是為打擊投機性炒房出臺的階段性政策。『在現階段,將投資者盡快逼出場,使樓市降溫而出臺一些針對性強的措施是必要的。「認房不認貸」使得一些資金充裕、沒有過房貸記錄的投資者也被歸入二套甚至多套房的認定范圍,有利於給投資投機性購房降溫。』劉玉錄說。而在天津,投資客集中拋售房產的現象還未出現,對此,業內人士普遍認為,天津市場並不像有些城市那樣,炒房客並沒有佔據市場的主力位置。和其他城市相比,天津市場要健康得多,短線炒家數量有限。
改善型購房者首付增加還貸壓力增大
房產新政不但影響投資投機需求,在打擊炒房行為的同時,還會影響一部分首次置業需求和改善性需求。有研究數據表明,首付每提高10%,購房需求就會減少20%,再加上利率上浮的影響,此次可能影響到約30%的購房需求。
市民劉先生本來看中了一套面積110平方米的兩居室,總價160萬元,剛攢夠了首付准備要辦理貸款買房,可如今在新的房貸政策下,要多付十幾萬元首付。由於實在拿不出這麼多錢,劉先生一家的改善住房計劃不得不因此泡湯。
在北京,目前已出現了買房客戶開始違約的現象。據統計,目前違約協議中買方違約比例已經達到70%。根據中原地產預計,因為首付款難以湊夠及看跌後期樓市,5月份北京房地產市場可能出現上萬套違約房。
對此,王家庭表示:『新的房貸政策在打擊炒房的同時,確實也抑制了許多改善型購房者的購房需求,從政策出臺的角度說,打擊炒房,使房價回歸理性是政策出臺的根本,長遠看有利於房地產市場的發展。雖然短期內影響了改善型購房者的購房需求,相信隨著政策對房地產市場價格的影響逐漸顯現,以及後續政策的出臺,這部分人群購房需求將會逐步得到滿足。』
非本地居民購房門檻提高
在國務院4月17日出臺的新政中,明確『對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。』
此政策旨在打擊溫州、寧波流動炒房客的投機行為,嚴厲的政策在打擊異地炒房的同時,卻給剛畢業的大學生以及外地務工者增加了購房門檻,讓他們在異地置家的夢想暫緩實現。
去年剛畢業的大學生小張對記者說:『我畢業後很長一段時間纔找到工作,雖然工資不低,但公司對於繳納社會保險問題一直拖著,錢是扣著,但我也不知道到底交沒交。本來今年我要結婚買房的,家裡首付款都准備好了,但在新政策下,我要申請貸款可能會很困難。』
小張的問題帶有一定普遍性,王家庭認為,由於我國的個人所得稅繳納、社會保險的繳納目前還處於大面積不規范的階段,對大學生以及外地務工者來說,新政顯然增加了購房門檻,還需要有關部門在政策上出臺細則,對這部分人群加以保護,或者完善相關納稅、社保機制。
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降50%才合理
天津的藍印戶口能否退出天津市場?