|
||||
樓市調控新政出臺後,二手房市場已發生了巨大的變化:交易降溫、降價拋售、掛牌增多、中介生意變冷等現象正在津城蔓延。業內人士分析,未來的一個月內,市場供求分歧將逐步拉大,成交量將會持續低迷,二手房價格的下調幅度可能會達到20%左右。『五一』後市場形勢會進一步明朗,隨著消費者表現出觀望乃至棄購心態,部分開發商會開始試水降價。同時,購房者要求退房、退訂甚至要求價格補償的會逐漸增多。
房主急於出手大幅降價
『您上個月看的那套105平方米的二手房現在房主著急賣,降了20萬元,現在總價只要150萬元了。您要是還有購房打算的話,今晚咱就去看房。』日前,家住和平區的王女士接到了某中介公司經紀人的電話。經紀人還表示:『房主這幾天隨叫隨到,他就想盡快把房子出手,價格方面還可以商量。』
該中介公司的經紀人張經理告訴記者,3月以來,市中心二手房源稀缺,房價漲幅較大,房主們大多高價出售房子。但隨著新政出臺後,房主們紛紛降價,以便能讓房子更快地賣出。近日來,房主們掛牌價格均比上個月有所下降,降價幅度小的在2萬元至4萬元左右,降價幅度大的甚至在10萬元至20萬元左右。
記者走訪時發現,二手房降價現象非常普遍。記者在另一家中介公司了解到,一些中高檔小區中128平方米的房子,3月掛牌價為203萬元,而目前價格為190萬元;還有一些小區中125平方米的房子,3月掛牌價為185萬元,目前價格為170萬元。
中介公司房屋成交慘淡
『半個月都沒有完成一筆交易。』房產中介經紀人小孟郁悶地說,因為最近業務不好做,他的心情一直不好。
『這些天每天都要帶三四個客戶去看房子,可是沒有一筆成交的。雖然每天來看房的人沒比從前減少,但大家都抱著觀望的態度,只看不買了。』據小張回憶,前幾個月銷售情況好的時候,他根本不發愁賣房。購房者往往比中介經紀人還急,有時候根本都無須多費脣舌就立刻購買。可是近來形勢明顯逆轉了。看房的人即使看中某套房子,他們也還是會比較其他房子,或者再等待降價的機會,總之經常是經紀人在一旁磨破嘴皮子,買家也不會立刻買房。『3月業績好的時候,光提成就能拿到24000元。可這個月都快月底了還是成交慘淡,照此情況發展下去,下個月恐怕只能拿底薪1000元了。』據悉,像小孟這樣的情況不止自己一個人,很多同事都和他一樣。
下個月房價可能降兩成
對於二手房房源降價、中介經紀人薪水下降的局面,業內人士表示,未來這種現象有望延續。數據顯示,4月8日至4月21日,天津市二手房新增房源大幅增加了20%,而成交量卻下降了32%。面對這種現象,中原地產研究中心負責人表示,雖然一手房市場受交易登記、貸款審批等環節影響,總體成交量尚未出現大幅波動,但二手房市場卻已經出現了明顯的逆轉,未來有望出現波段性調整。新政出臺後,業主降價掛牌現象已經較為普遍,這主要是由於2009年房價的快速上漲,使得多數業主的前期投資已經獲利頗豐,適當的降價並不會對他們的投資收益產生很大的影響。
在價格方面,預計5月份供求分歧將逐步拉大,成交量將會持續低迷,二手房價格也會出現明顯的下調,調整幅度可能會達到20%左右。某樓盤開發商表示,與2008年『一手房帶動二手房降價』不同的是,在經歷了2009年的熱銷後,多數開發商的資金相對充裕,降價的動力相對不足,所以此次將會是『二手房帶動一手房價格下跌』。房屋租售比開始走高
在房主『轉售為租』的現象增多之後,因為租賃房源的激增,租金也開始發生了變化,但跌幅不是太大。以河西區某樓盤一套2月掛售價在150萬元的房源為例,租金在2500元左右,租售比是1:600,現在房價降到了135萬元,租金也就便宜150元左右,租售比就是2500元:135萬元=1:540,租售比開始變大,也意味著擠掉了房價中的部分泡沫。
天津某中介公司負責人表示,租金的浮動相對於高昂的房價而言,相對要來得慢點,因為一二百元的租金浮動,對於租房人的承受力及影響都比較小,遠遠比不上一套房子10萬元、20萬元的上漲來得強烈。記者李楊
買方態度消極 賣方試探降價 天津二手樓市步入觀望期
2010年4月17日,國務院發出通知,要求商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。這一舉措是繼二套房首付提至5成後,樓市出現的又一項『相當嚴厲』的房地產信貸政策。
此政策一出,市場的反應也頗為迅速。一方面,越來越多想要購房的人看跌房價,暫時選擇了持幣待降的策略;另一方面,越來越多的賣房人開始急於出手,甚至主動進行價格下調,但仍難打破購房者的觀望態度。由政策作用而開始的買賣雙方新一輪博弈再次上演,中原地產、我愛我家等多家中介機構對此表示:『本次新政使供需雙方的心態出現變化,二手房掛牌量增加,但客戶購買意願降低,由此將可能造成近期成交萎縮,價格也會出現一定幅度的下降。』
買家態度消極好房源無人問津
在河西區南北大街上的某中介門店,記者看到有幾位置業顧問頻繁地在買賣雙方之間切換電話,語速和語氣略顯焦急。該店店長告訴記者說:『新政出來開始只是讓一小部分看房者從積極選購轉向消極觀望,後來加上中央電視臺的一些節目報道了賣房人處境尷尬之類的報道後,使得一些並不太了解政策的購房者也跟風采取觀望,導致現在整個市場觀望氛圍很濃。其實許多人並不真的了解市場,也不清楚哪個價位就值得購買,只是抱著能便宜就再等等看的心態。』
一位剛剛放下電話的中介人員對記者說:『之前預約好的幾位看房者都找借口推掉了看房時間,賣房的人也感到壓力自願給予一些降價,我們一直在買賣雙方之間進行調和、溝通,但是現在購房者選擇觀望的態度似乎堅定得缺乏了理性。』這位中介人員邊說邊搖頭:『剛纔電話裡說有套房,賣家降完價以後價格已經很實惠了,甚至比買家最開始想要的降幅還大,可惜買家跟風似的說什麼也要等等再看。最近有很多這樣的情況,賣家心態比較急,也有不少性價比不錯的房源,可惜買家現在的態度太消極了,觀望不能跟風,這樣也容易錯過最適合的好房源。』
觀望不失關注等待最佳時機
當然,『好房源無人問津,不理性跟風觀望』是中介從業人員站在自己角度的看法。購房者自然有各自的理由,在河東區的中原地產怡安溫泉公寓店,一位姓趙的先生向記者講到,『這次新政調控出臺雖然纔兩周,但感覺力度上很大,我估計房價一定會有所下降。雖然現在自己也算觀望中,但我還是隔三差五的來看房源信息,誰都摸不准最低價在哪兒,只要價格自己覺得夠合適就會買』。
另一位看房者王女士和記者聊天說道:『新政策出臺時間還不久,我感覺現在的賣家給出的降價還屬於試探性的,如果這次政策力度很大,相信不久之後能看到更大的價格變化,現在購房者光看不買就是因為還不清楚政策作用的最大影響能到什麼程度。而且除了價格因素以外,我發現最近二手房源也比以前多了,政策促使市面上多了更多房源,買房者再等等也許能從更多房源裡多些選擇。』
專家提出3招幫你走出謎局
新政出臺,靜觀其變,抓住時機,適時切入。新的調控作用於市場或長或短,總要有個時期效果纔能顯現,想要抓住機遇也不可輕舉妄動,因此,觀望有著觀望的合理性。但是,作為購房者怎樣做到『抓住時機,適時切入』,而非『錯失良機,悔之晚矣』呢?記者帶著觀望中的購房者最關心的幾個問題專訪了中原地產三級市場部高級區域總監朱慶江。
問題一:觀望的第一『觀』點是新政作用市場後需要多久,政策效應能得以完全顯現嗎?能否讓觀望者做出確定性判斷呢?
朱慶江:本次新政的出發點是控制房價過快上漲、打擊炒房、調整不正當需求,加強對開發商的整體監管等。從手段上看,較以往更有力度;在新政出臺後的第一周,二手房市場情況表現在兩方面,一是供應量增加了15%至20%,二是價格慣性上漲了5%,新政對市場的具體影響有待進一步觀察。新政出臺後,天津市場目前已經進入觀望期,預計觀望期間短期會在1個月至2個月,長期會在3個月至5個月,要看新政對市場作用以及買賣雙方的博弈情況。此外,天津不同區域二手房市場的特性也有所不同,價格變動幅度以及觀望期長短相應也會不同。
問題二:不同區域有不同特性,天津哪些區域看漲,哪些區域看跌?
朱慶江:根據市場規律看,天津市場經過2008年、2009年的發展,形成了一些抗跌性較強的成熟區域,如老城廂、奧運板塊和奧運後板塊、河東區的後廣場、河北區的金緯路板塊等,這些區域有其獨特的特性和經濟、文化方面的區域價值。相比起來,成交量方面不易受外界刺激,自身價格的抗跌性較強。因此,這部分區域即使價格有所下降,幅度也不會很大。同樣,抗跌性較強的區域還有地鐵沿線和傳統的學府房板塊等。
新四區二手房市場,早前性價比不佳曾導致一部分需求外走,後因為信心不足房價已經先行下降,目前價格基數不算高。加上去年開發的新房、保障房、限價房很多都地處新四區,供應較多,因此新四區的房價不會有大幅上漲,新政作用下新四區二手房價格應與之前持平,漲跌幅度都不會很大。
總體來說,在新政作用下客戶購買意願降低,由此可能造成近期成交萎縮,價格也會出現一定幅度的下降。
問題三:此次新政調控下將導致買賣雙方心態怎樣變化?購房者適時切入需注意什麼?
朱慶江:本次新政尤其強調了政府各職能部門在思想上高度重視,這也說明政府對於此次新政的調控結果極為重視。這個結果是控制價格上漲,也會促使部分市場的價格下降,因此作為業主,需要理性看待此次新政,如果需要資金可考慮降低房價以盡快出手。購房者方面需要了解的是,天津和深圳、上海、杭州等城市不同,天津市場的剛性需求遠遠高於投資需求,而以上城市的投資比例幾乎佔據40%,天津市場泡沫並不多。短期內如3個月至5個月內,在新政作用下價格可能會有一些明顯下降,長期看來,天津的房地產市場仍是呈穩中有昇態勢健康運行。因此,在接下來的時間裡,當價格出現下調之時候,購房者應不跟風、不保守,對於自住需求的購房者更應慧眼識金當機立斷,以免錯失最佳時機。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||