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●房地產調控政策有滯後效應
●急於求成容易影響相關產業
●抑制泡沫應該建立長效機制
●既要引導需求又要保障供給
今年4月份以來,為了應對房地產泡沫,政府推出了被稱為史上最為嚴厲的調控政策,從中央到地方,各項調控措施正在紛紛出臺。一個月來,房地產成交量大幅下降,但是房價降幅有限,有些地方甚至逆勢上漲。在這場利益的博弈中,如果政策未能取得預期的效果,政府可能還將出臺更加嚴厲的調控政策。但是,並非政策越嚴厲效果越好,急於求成,嚴厲調控可能會帶來許多負面效應,最後迫使政策放寬之時,又是房地產泡沫高漲之時,陷入不良循環。因此,房地產調控應該打持久戰。
我們知道,政策具有滯後效應,不能期望短期立馬大見成效。如果政府急於求成,不僅不能有效調控房地產,而且容易嚴重打擊股市、銀行和與房地產有關的上下游產業如鋼鐵、水泥、建材、家具等,最終影響實體經濟。比如股市,從4月中旬以來,短短一個月時間,上證指數大跌600多點,市值大幅縮水近1/3,人均虧損約3萬多元。當然,股市大跌除了房地產嚴厲調控政策之外,與外圍市場環境不佳、股指期貨推波助瀾等也有關系。此外,房地產有關的上下游產業也開始受到較大影響,包括銀行、鋼鐵、水泥、建材和家具等產業現在開始受到影響,未來業績必然要下降,進而直接影響今年和明年的國內生產總值。在新興產業沒有挑起大梁並成為主導產業之時,現有的傳統產業業績下降將直接影響實體經濟復蘇。所以,轉變經濟發展方式,必須要逐步過渡,否則會出現青黃不接的現象,嚴重影響經濟發展和經濟轉型,最壞的結果就是走回頭路,這樣付出的代價將是巨大的。
因此,筆者建議房地產調控應該建立長效機制,不能指望一蹴而就。我們可以參考日本、中國臺灣地區等地經驗教訓,政策作用范圍既要包括購房者,又要包括開發商和中介機構;既要引導需求,又要保障供給;政策既要關注當前泡沫,更要注重長遠泡沫風險。近期可以采取適當加息等措施,提高開發商和投資者(主要是二套房購買者)的成本;遠期可以采取房屋稅的形式,最高可以按照房屋價值高額征稅(比如超過2套以上的,稅率不斷累加,5套以上按照房屋價值征收高額房屋稅),而且不論過去、現在和將來,都應該一視同仁。這樣不僅有利於保持公平,而且有利於最大限度的抑制嚴重投機,也不至於出現在政策出臺前人們搶購房屋、推高房價的現象。總之,房地產調控只有建立長效機制,纔能有效地抑制房地產泡沫。
(作者為北京科技大學教授)