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數據顯示京滬穗深等大城市樓市首次全線回暖,將導致房價進一步上漲還是刺激下一波調控政策到來引發爭議
本報記者深入一線城市調查發現,樓市已經全面回暖。爲迎接“金九銀十”的到來,開發商積極“以量補價”,據統計,30個城市中有26個成交面積環比上漲,其中11個城市上漲幅度超過50%。而作爲全國風向標的京滬穗深四地樓市自調控以來首次集體飆升。成交量的大幅上漲,引發市場對下一波房價走勢的猜測:房價將報復性上漲還是迎來第二波調控政策?
北京
二手價格普漲,一手仍有折扣
北京市房地產交易管理網的統計表明,8月北京樓市普通住宅與別墅等高檔住宅市場成交量全面回暖,新建住宅期房網籤總成交量超過9200套,其中住宅5564套,環比上漲12.7%。商品住宅成交均價爲21008元/平方米,環比上漲10.6%,創下調控以來的最大漲幅,也是自調控以來房價首度回到2萬元以上。
位於北京東南三環附近的一處中高檔住宅樓盤,二手房價格已達每平方米約4萬元,據銷售員小許介紹,房地產新政出臺後,該樓盤D區二手房房價一度降到35000至38000元/平方米,但近兩月二手房均價又有回暖。
北京二手房房價回升勢頭也非常明顯。北京一家著名二手房中介立水橋店的銷售人員小付告訴本報記者,北京城北著名的大型社區天通苑在房地產新政出臺後,房價大約回落至16000元左右的水平,但最近兩個月,天通苑的二手房房價開始逐步回升,目前這一社區80至100平方米的中小戶型房二手房均價大約爲17000元左右。
值得注意的是,部分一手樓仍在打折促銷。如位於北京東北四環外望京區域的樓盤近日開盤,均價約爲30000元/平方米,目前購買所有戶型均可享受9折優惠。
上海
成交價重回2萬元以上
雖然剛出臺《關於進一步加強本市房地產市場監管規範商品住房預銷售行爲的通知》(簡稱“滬五條”),8月上海樓市依然量價齊升,平均成交價格在持續3個月下調後重回2萬元以上。
據中國房產信息集團最新數據,8月上海商品住宅市場成交面積環比上升61%;平均成交價格在持續3個月下調後,重回到2萬元以上,達20973元/平方米,環比漲幅達5.8%。
在中高端人羣聚居的建國西路附近,中介推出了一套剛掛牌不久的房源“新加坡美樹館”,110平方米的兩室一廳總價接近360萬元。從去年年底至今,這一樓盤單價漲幅高達萬元以上。
中國房產信息集團分析師薛建雄表示,他更願意將此次出臺的“滬五條”看作是樓市部分回暖的前奏。“受調控影響樓市低迷,已經積壓了大量的供應量和購買力。一旦市場走熱,投資炒作就會重新擡頭,所以政府提前對市場加強監管,這是以往每一輪樓市回暖前必做的工作。”
廣州
8月網籤創調控以來新高
廣州目前成交量反彈的幅度更大。根據對陽光家緣數據監測,8月廣州網籤接近7000套,環比增幅超過六成,創下4·17新政實施以來的新高。而成交均價也回升6.39%。
二手房數據也不甘示弱。據滿堂紅最新統計數據,9月1~5日經滿堂紅促成的二手住宅買賣宗數比8月同期增加18%,二手住宅租賃宗數比8月同期減少7%,二手買賣和租賃比約爲1:2.1。在8月廣州樓市價量雙升後,目前廣州樓市買賣市場仍舊保持暢旺。根據中原地產數據,2010年8月,二手住宅成交連續第三個月上升,並且幅度加大,8月成交大幅增長了46%,達到今年的最高水平,成交均價環比也小升3%,達12743元/平方米。
深圳
六成買房者在35歲以下
中國指數研究院數據顯示,8月深圳商品住宅成交面積環比大幅上漲84%,成交價格環比上漲7%。
剛在深圳買房的林小姐表示,雖然近期樓價不斷上漲,但要買房和換房的朋友還是意志堅定。林小姐的朋友在6月份時看中福田景田片區一套20000元/平方米的房子,沒有下手,現在同小區的單價至少23000元/平方米。
據中原領先指數系統數據顯示,深圳8月二手住宅成交量已經接近2009年的月均水平。中原研究人員表示,市場成交量的快速回升,主要是由首次置業所拉動,以深圳爲例,8月份中原成交案例中,約有60%以上爲年齡在26~35歲之間的首次置業者。
而據光大銀行和鏈家地產聯合發佈的報告,北京首套房貸者平均年齡爲27歲。在過去三年中,英國首次購房者平均年齡爲37歲,日本和德國爲42歲,美國也達到30歲以上。(廣州日報)
開發商逆勢提價或引後續調控
記者發現,本輪樓市調控施行至今,一度絕跡的排隊買房的場景重新出現,而在政策的重壓之下,資金鍊吃緊的部分開發商開始利用成交回暖的勢頭逆勢提價,令北京、上海等地樓市逆市出現了“量價齊升”的現象。業內人士認爲,這很可能引後續調控政策出臺。
中原地產認爲,“金九銀十”期間商品房及二手房的成交量有可能因爲供應量的上漲而上漲,但漲幅不會過大,而一旦市場在此期間出現明顯的逆勢反彈,將很有可能促成力度更大的第二輪調控,包括徵收房產稅、預售資金監管、全面限購等在內的一系列舉措都有可能隨之而來。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,當前的房價水平,在中央看來,依然偏高,距離調控目標存在明顯距離。如果此時投資投機者蜂擁入市,那更嚴厲的調控政策也就不遠了。
“對於房地產市場而言,只要是自住需求,不管釋放量有多大,也很難大幅推高房價,可一旦投資者,尤其是專業炒房客入市,則很容易形成羊羣效應,會有越來越多的人加入抄底的行列,從而拉動房價快速上漲。所以,只要投資投機者大量入市,必然招致新的調控政策。”楊紅旭說。
比如,近期重新被媒體關注的房產稅,就是一個重要的“備用政策”,極有可能在少數城市試點推出,如上海和重慶。再比如,限制外地人購房可能會在全國大範圍推廣,目前只有少數城市從嚴執行。還有,營業稅方面也有提高稅負的空間。
不過,與機構樓市調控加碼的觀點相比,專家們的觀點更傾向於政策維穩。
中國社科院城市發展與環境研究所研究員牛鳳瑞告訴《經濟參考報》記者,樓市調控政策應該保持相對穩定,因爲房地產永遠都在變化,政策不可能保持同樣的調整頻率,穩定的調控政策,有助於穩定市場預期,對供需雙方都有好處。
對此,住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王珏林表示,今年上半年的房地產市場,調控政策取得了階段性效果,但調控的任務還很艱鉅,與國家的要求還有很大差距。因此,相關部門、地方政府將會加大調控政策的執行力度。
但他同時指出,下半年,開發商和消費者對政策的預期會逐步減少,因爲無論是從市場反映還是相關領導人的態度,都能發現政策需要持續和連貫,而且政策的執行離我們的目標還有很長的距離,所以談不上變化或結束。(經濟參考報)