樓市調控政策再度加碼。11月3日住房城鄉建設部聯合財政部、人民銀行、銀監會聯合印發《關於規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)，明確要求：

　　———用公積金貸款購買首套房，套型建築面積在90平方米以上的，首付比例不得低於30%；

　　———購買第二套房用公積金貸款的，首付至少五成，貸款利率不得低於同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍；

　　———購買第三套(及以上)房的停發公積金貸款。

　　這是我國多年來首次增加第二套房的公積金貸款利率，也是首次對公積金購房的『改善型』需求設限。分析人士稱，這將進一步堵住『炒二套房』的漏洞，控制『改善型』需求入市，並減緩首套房的剛性需求。

　　嚴禁用公積金房貸『炒樓』

　　住建部表示，對於住房公積金個人貸款，『各地政策執行情況差異很大，特別是部分房價過高、上漲過快的城市，一些繳存職工使用住房公積金個人貸款購買第二套及以上住房，並非完全用於自住，不符合《住房公積金管理條例》規定，影響住房公積金發揮互助作用和制度公平。』住建部稱，嚴格將貸款限定於支持繳存職工解決基本住房問題，有利於正本清源，因此，《通知》規定：『住房公積金個人住房貸款』只能用於繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房，嚴禁使用公積金房貸進行『投機性購房』。

　　『改善型』買家纔可申請二套房公積金貸款

　　住建部表示，公積金應支持繳存職工購買首套普通自住房享受低首付、低利率貸款政策的需求。

　　《通知》規定：使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建築面積在90平方米(含)以下的，貸款首付比例不得低於20%；套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%。

　　第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限於現有人均住房建築面積低於當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限於購買改善居住條件的普通自住房。

　　同時，第二套房用公積金貸款的，首付比例不得低於50%，利率不得低於同期首套房公積金貸款利率的1.1倍，即國家規定的基准利率的1.1倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

　　各地合理確定『最高貸款額』

　　住建部表示，住房公積金個人貸款規模主要由『最高貸款額度』控制———額度過低，對職工基本住房消費支持力度不夠，導致資金使用率不高；額度過高，則會造成少數收入較高的繳存職工佔用過多資金，導致其他職工享受不到應享有的政策優惠，影響制度公平。

　　《通知》要求，各地住房公積金管理委員會根據實際，以支持繳存職工購買普通自住房貸款需求為原則，合理確定住房公積金個人貸款最高額度，並按規定進行備案。

　　此外《通知》還強調，加強貸款風險管理，防范騙取住房公積金個人住房貸款等行為。《通知》要求：各地要結合當地實際，抓緊制定落實措施，積極做好政策解釋工作。

　　『限購令』發威，穗新樓盤減五成六

　　全國大中城市掀起新盤『延期潮』，頒『限購令』城市新盤延期比例超40%

　　在新政實施後一個月，『二次樓市調控』的效果開始逐步顯現。搜房網數據監控中心11月3日發布的統計數據顯示，全國26個城市10月實際開盤量減少兩成三。在『實施限購城市』，新盤延期入市比例更超過40%。廣州11月樓市新盤新貨量則環比大幅縮水一半以上。

　　據初步統計，包括『全新盤』和『老盤推新貨』在內，廣州全市10月25日至11月30日推出樓盤新盤新貨總量為27個，環比10月大跌56%。其中，在統計周期內全新開盤項目僅14個，與10月24個純新盤比，減少10個。另外，在統計周期內，廣州多個推貨項目開盤時間非常不確定，不少樓盤開盤時間一再延後。

　　對此，業內人士分析，11月份本來不是推盤旺季，加上全國和廣州一系列經濟和樓市政策相繼出臺，包括國家出臺『9·29二次樓市調控』政策、廣州出臺『10·15樓市調控細則』、央行加息、住建部調整公積金利率等，眼下政策作用逐漸顯現，迫使開發商只能集體觀望。此外，廣州在11月又有舉辦亞運會這一特殊情況，各種因素疊加，導致開盤量銳減。

　　記者留意到，不受『限購令』影響的增城板塊，是本次統計周期內廣州推新貨樓盤最多的區域。

　　據統計，在全國29個大中城市中，共有564個『普通商品住宅項目』計劃於11月開盤，較10月計劃開盤量(821個)降31.3%。包括廣州、成都、長春在內的7個城市11月計劃開盤量環比10月降50%以上，其中貴陽降幅最大，達到77.3%。

　　搜房網數據監控中心統計顯示，截至10月31日，全國26個大中城市『普通商品住宅項目』10月實際開盤量較計劃開盤量驟降23.7%。『26個大中城市』包括4個直轄市、13個省會城市，其中除天津、杭州、大連、南昌等8城市外，其餘18個城市(佔城市總量的69.2%)的『普通商品住宅項目』，10月實際開盤量均比計劃開盤量大幅下降。

　　值得注意的是，已發布『限購令』的城市，其樓盤供應量的萎縮程度尤為劇烈。在實際開盤量降低的18個城市中，北京、深圳、三亞、大連四個出臺『限購令』的城市，新盤延期入市的比例超過40%。其中，三亞10月份的實際開盤量僅佔計劃開盤量的26.3%；北京、深圳10月延期開盤項目的比例則高達51.1%和47.8%。

　　此外，呼和浩特、西安、長春10月實際開盤量亦不足計劃開盤量的50%。

　　-相關新聞

　　10月廣州二手樓成交少兩成

　　9月底的樓市『新政』及10月中旬的廣州『限購令』對10月份二手樓市影響明顯，記者從地產中介獲得的最新數據顯示，10月份廣州二手樓市成交量減少近兩成，不過成交均價只是『微降』。

　　來自合富置業的成交數據顯示，10月份全市二手住宅的全月成交量降幅接近兩成，其中10月下旬成交量降幅較明顯。價格方面，10月份全月二手住宅買賣成交均價為13222元/平方米，環比微降0.7%，其中，中心城區全月二手住宅買賣成交均價為14857元/平方米，環比微降0.2%。

　　雖然10月二手樓成交量『首當其衝』受到『限購令』影響，不過業內人士表示，『限購令』的影響可能會在11月份更加明顯地表現出來。

　　現行公積金貸款成數、利率表

　　房產套數 首付成數 5年(含)以下利率 5年以上利率

　　首套房 套型建築面積在90㎡(含)以下的，至少兩成首付 3.5% 4.05%

　　二套房 至少五成 3.85%(基准利率1.1倍) 4.455%(基准利率1.1倍)

　　三套房 停貸

　　算筆賬：

　　二套房用公積金貸款仍劃算

　　以公積金貸款的最高額度80萬元貸20年來算，公積金第二套貸款利率上浮1.1倍，將多還利息4.15萬，月供增加172元。不過相比商業貸款的二套房貸仍然比較劃算(月供節省1041.11元，20年下來可節省利息支出近25萬元。)

　　新政後公積金房貸與商業房貸比較表

　　貸款額 貸款 加息後 月供 總利息額

　　(萬) 年限(年) 利 率 (元) (元)

　　80 20 公積金(首套) 4.05% 4868.95 368548

　　『老房貸』暫不受影響

　　截止到11月3日晚記者發稿時，廣州住房公積金管理中心稱尚未收到相關部門正式文件通知。但記者從該中心獲悉，只要文件一到，該中心將按四部委具體規定執行，執行時間以文件列明時間為准，而這個時間也將成為劃分新老房貸的『分水嶺』。

　　『在新政策執行之前就已在供的「老房貸」，如無特殊要求暫不受影響，明年1月1日纔進行利率的相關調整，但新申請房貸則要立即按照新的辦法實行。』公積金中心相關負責人表示，進一步的操作細則還需等收到正式文件後明確。

　　羊城晚報記者了解到，今年10月15日出爐的『廣州版』樓市調控細則，已『提前』對公積金房貸『動刀』。即叫停用公積金貸款買第三套房；二套房若用公積金貸款，首付提至五成以上；首套房貸雖仍有機會獲『兩成首付』，但僅限於購買經適房和套型建築面積在90平方米以下的房子。這些細則和此次四部委《通知》不謀而合。

　　對廣州而言，這次《通知》內的新措施則是『二套房申請公積金貸款利率上浮至首套的1.1倍』。據悉，算上加息，5年以上公積金貸款利率可至少上浮至4.455%。

　　兩個疑問尚待明確

　　《通知》稱，二套房用公積金貸款的，僅限於『改善型』買家，而『改善型』的標准是『現有人均住房建築面積低於當地平均水平的繳存職工家庭』。記者查閱廣州統計局發布的《2009年廣州市國民經濟和社會發展統計公報》發現，當年末市區人均居住面積達20.93平方米，但這裡未列明是『使用面積』還是『套型建築面積』。

　　三口之家『改善型』：62.79㎡還是90㎡？

　　如果20.93平方米指的是『建築面積』，一個三口之家所謂『改善型』的標准，將是62.79㎡；如果指的是『使用面積』，那麼20.93㎡換算成建築面積應在30㎡左右，三口之家的『改善型』標准將上昇至90㎡。

　　最高貸款額會變嗎？

　　《通知》要求，各地合理確定住房公積金個人貸款最高額度。當前，廣州市規定，住房公積金貸款個人最高額度為50萬元，申請人為兩個或兩個以上的最高額度為80萬元。該標准是否會改變尚需進一步明確。