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經歷數次調控,房地產市場已經出現積極變化。但是,量跌價滯的局面並未根本改變,通脹和流動性過剩雙重壓力襲來,加劇調控難度。
住房關乎人民的生活尊嚴與質量,房地產業身兼投資與消費兩種身份,樓市調控面臨經濟與民生的雙重考驗。
政策頻出:市場積極變化調控仍需深化
像是一場特殊的拔河比賽,繩子的一端是頻頻發力的樓市調控政策,另一端是多元的房地產市場。
以時間為坐標,從1月到4月再到9月,從限貸、限購到限外,從信貸、稅收、住房保障、土地等,政策出臺之密集,動用的政策工具之多前所未有。
同樣以時間為坐標,房價漲幅從1月的9.5%到2月份的10.7%再到3月份的11.7%,一路上揚。自6月起持續3個月的環比漲幅為零,炒房和投機性購房等不合理住房需求得到初步抑制,住房供應總體有所改善,保障性安居工程進展順利,但是進入9月,房價環比再度增長,調控帶來積極變化但任務繁重。
住房城鄉建設部副部長仇保興這樣描述國際金融危機以來房地產市場變化的走勢,從量價齊昇到量跌價平,再到量價齊跌,現在又回到了價平量低。
終場的號音還未吹響,樓市調控再次陷入僵持階段。『房價就像一滴松油,看著會跌就是跌不下來。』供職於北京一家金融機構的劉曉莉說。
高房價,深深刺痛著群眾的神經,『蝸居』『房奴』『集裝箱住宅』『膠囊公寓』等新名詞不斷湧現,逃離『北上廣』現象被廣泛討論。人民群眾需要政府抑制高房價,消除焦慮和不安,經濟發展也需要防止金融等領域不斷積累的風險。
房地產調控政策頻出的背後,就是對民生訴求的回應,也是著眼於經濟全局的考量。
一方面,經濟穩定發展為樓市調控創造條件。4月份『國十條』果斷出手,正是得益於一季度我國經濟上行、物價穩定的良好開局。權威部門官員表示:『宏觀經濟態勢良好,對房地產的依賴性可能會削弱,有利於解決房地產市場進程中的長期深層次問題。』
另一方面,樓市調控為經濟發展提供支橕。今年以來,通脹的壓力不斷積累,物價突破了3%的警戒線。房價等資產價格雖然並不在CPI中,但其上漲與通脹預期的增強,互相推動,成為加大通脹預期的突出因素。
2010年我國已經進入人均GDP4000美元的發展關鍵期,城鎮化和工業化在加速,消費結構昇級勢頭不減,住房的實際居住需求仍然較大。
住房城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹說:『穩定樓市,既可以發揮住房建設對投資和消費的雙重拉動作用,也可以滿足居民消費結構昇級和改善民生的居住需求,一舉多得。』
面對當前量低價平,甚至一些地方房價上漲有卷土重來危險的新形勢,房地產市場調控仍需深化。
問題交織:破解樓市背後深層矛盾
似曾相識的一幕似乎在上演。
每次調控政策出臺,就會帶來一段時期的觀望,然而經過幾個月的調整,房價依然在高位徘徊,購房者預期發生變化,再次湧向市場,房價隨著成交量的上昇而反彈。
能否改變舊有的局面重演,考驗著我們的智慧。關鍵在於對一些新老問題能否有突破性的解決:
——住房保障滯後,大量需求只能在商品房市場釋放,調控騰挪餘地小。
國家統計局總經濟師姚景源表示:『過去過多用市場化的辦法解決住房,現在看是不完整的,特別是我們這麼大的國家,收入分配差距比較大,如果把住房基本民生職能完全交給市場是不應該的。在完善和保障民生的前提下,用市場化的辦法來發展房地產。』
——過分依靠房地產業帶動經濟增長和地方財政增收,調控執行力打折扣。
數據顯示,今年前10個月,房地產開發投資38070億元,增長36.5%,增速超過全國固定資產投資增速。『土地財政』依然是一些地方政府增收的主要手段。由此帶來樓市調控的尷尬局面,一些地方政府總能將調控政策從『百煉鋼』化為『繞指柔』。
——國內外多重因素交織,調控難扼房地產業『資金』咽喉。
從國內趨向看,居民存款陷入負利率困局,強化了財富進入樓市等資產市場的信號。在房貸收緊後,一次性付款比例開始上昇。據萬科董事會秘書譚華傑介紹,萬科客戶一次性付款的佔比從10月的30%上昇到11月的35%。與此同時,近年來所累積形成的流動性壓力不容忽視。民間投資出路少,通脹壓力之下,也流向房地產領域。
從國際看,境外熱錢的流入對推動房價上漲也不可忽視。美聯儲11月初宣布推出第二輪定量寬松貨幣政策,中國面臨輸入性通脹和熱錢流入壓力不斷加大。瞄准賺取人民幣昇值、房價上漲等超值收益,境外資本躍躍欲試。
清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵表示:『今天房地產問題是深刻的體制問題,需要著眼於經濟發展和改善民生綜合考慮。』