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時隔近一年,經過修改後的《國有土地上房屋征收與補償條例》昨日再次全文公開征求公眾意見,截至本月30日。
今年1月29日,國務院法制辦曾就條例草案公開征求意見,同一個立法項目,兩次公開征求意見在行政法規立法中極為少見。
再征民意征收補償修改較大
對修法的主導思路,法制辦在昨日同時公布的草案說明中表示,條例關系到現代化建設的全局,核心是要統籌兼顧公共利益和被征收人利益,既要使公共利益需要得以實現,又要使被征收人的利益得到切實保護。政府為了公共利益需要征收房屋,不能使被征收人利益受到損失,應取得民眾的理解和支持。
和上次征求意見的草案相比,此次的草案在公共利益界定和征收補償上作出了較大的修改。
在房屋征收的核心之一補償問題方面,草案明確了對被征收人的補償標准。在上次征求意見中,13000多條意見涉及補償問題。
一次征求意見稿規定:貨幣補償的金額,根據被征收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積等因素,以房地產市場評估價格確定。
法制辦表示,該條的本意是要按照市場價格進行評估確定貨幣補償金額,但這種表述引起了歧義。
為消除歧義,二次征求意見稿作出了一系列的規定予以明確,法制辦表示,這些規定可以保證被征收人所得補償在市場上能買到區位、面積類似的住房,保障被征收人的生活水平不降低,不使為公共利益作出貢獻的被征收人比自願在市場上進行房屋交易的人吃虧。
公共利益界定仍有『彈性』
公共利益界定,在過去數年中一直是個爭議不止的問題,物權法立法時就因難以界定而未能采取列舉方式界定。
在一次征求意見稿中,對公共利益采取了列舉的方式界定,不少學者當時對危舊房改造等是否屬於公共利益展開了爭論。
法制辦此次表示,公共利益的界定必須考慮國情。而在社會主義市場經濟條件下,建立公共服務供給的社會和市場參與機制是必然趨勢,不能以是否采用市場化的運作模式作為界定公共利益的標准。法制辦認為,只要對被征收人按照房地產市場價格給予公平補償,公共利益和被征收人的利益就不會對立,而是可以統一的。
實行司法『強拆』制約政府
在此前學者們多次提出不同意見的行政強拆問題上,二次征求意見稿將措辭修改為強制搬遷,並將該權力賦予法院行使。
二次征求意見稿的一個重要的制度設計為在政府和建設單位間設立了征收實施機構。法制辦表示,現行建設單位是拆遷人,由於拆遷速度和建設單位、拆遷單位的經濟利益相關,容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。
設立征收實施機構旨在控制征收人和建設單位間過於緊密的利益聯系。
-揭秘
拆遷『變法』三年千人論證
事實上,條例的修改工作自2007年即已開展。
國務院法制辦參與立法工作的人士表示,從2007年至今,國務院領導對於該工作作出的有關批示達53次。1月29日公開征求意見後,國務院領導明確表示,法制辦『在修改過程中,組織專家對難點問題逐項攻關。』
上述人士介紹,在近一年時間裡,法制辦與發改委、國土部和住房與城鄉建設部成立工作組共同承擔條例制訂工作。
在對6萬多條意見整理分析後,法制辦頻繁召開各種座談會,聽取地方政府、有關部門、專家、被拆遷人、開發商、拆遷公司、評估機構等各方面的意見。
為照顧地區差異,工作組選擇東、中、西部的大、中、小城市多次召開城市政府負責人座談會和法律、經濟、土地、規劃、評估等方面專家參加的論證會。和上述座談會不同的是專題研討會,涉及公共利益界定、房地產價格評估、房屋征收程序、補償等問題。
上述人士介紹,從著手研究起草條例後,除工作組研究討論會議,召開了43次各類座談會、論證會,共達1070人次參加。在公開征求意見後的座談會、論證會27次,760多人次參與。
-意見提交方式
(一)登錄『中國政府法制信息網』(網址:http://www.chinalaw.gov.cn),通過網站首頁左側的《法規規章草案意見征集系統》,對第二次公開征求意見稿提出意見。
(二)信函寄至:北京市1750信箱(郵政編碼:100017),並請在信封上注明『國有土地上房屋征收與補償條例征求意見』字樣。
(三)電子郵件發送至:fwzs@chinalaw.gov.cn
拆遷『變法』大事記
1991年6月
《拆遷條例》公布
國務院發布《城市房屋拆遷管理條例》,當時城市建設的主體多是國有單位,以政府為主導的拆遷行為,較少涉及公共利益和非公共利益的區別。
2001年6月
《拆遷條例》修改
修改後的《拆遷條例》頒布並沿用至今,但仍未區分公益和商業拆遷,其運作模式依然沿襲了建設單位向政府申請拆遷許可、獲批後實施拆遷、發生糾紛由政府裁決、被拆遷人拒絕拆遷的實行強制拆遷等做法。
2004年3月
《憲法》增『征用補償』
《憲法》第四次修正案增加了『公民的合法私有財產不受侵犯』、『國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用並給予補償』等內容。
2007年3月
物權法規定『拆遷補償』
《物權法》規定:為了公共利益的需要,依法可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產,應給予拆遷補償、維護被征收人的合法權益,征收個人住宅的還應當保障被征收人的居住條件。
2009年12月7日
學者建言審查《拆遷條例》
北大五名法學學者沈巋、王錫鋅、姜明安、錢明星和陳端洪向全國人大常委會建言,認為《拆遷條例》與《憲法》、《物權法》等抵觸或衝突,建議對《條例》進行審查。
2009年12月16日
國務院法制辦研討草案
國務院法制辦組織座談會,邀請了包括北大的這五名學者(其中陳端洪因事先安排有事而未出席)在內的專家研討《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》草案。
2009年12月29日
全國人大組織座談『修法』
全國人大法工委邀請這五名學者就修改拆遷條例進行座談,直言最近有些地方突擊拆遷現象嚴重,建議全國人大法工委和國務院關注,由國務院出臺通知,要求各地在元旦、春節期間遏制突擊拆遷的發生。
2010年1月29日
『新拆遷條例』
首次征民意
國務院法制辦公布《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》,向社會公開征求意見。
2010年12月15日
『新拆遷條例』再度征民意
國務院法制辦公布《國有土地上房屋征收與補償條例(第二次公開征求意見稿)》,再度就『新拆遷條例』立法征求公眾意見。
被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟,又不履行補償決定的,由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。任何單位和個人不得采取暴力、脅迫以及違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
【條文摘錄】
【法制辦說明】
按照現行條例的規定,政府既可以責成有關部門強制拆遷,也可以申請法院強制拆遷。據住房和城鄉建設部統計,近幾年來,行政強制拆遷的比例平均為0.2%左右,強制拆遷過程中出現的惡性事件雖然是極少數,但必須高度重視,切實采取有效措施,杜絕此類事件發生。
對此,二次征求意見稿規定由政府申請法院強制執行,取消了行政強制拆遷。這樣規定,有利於加強對基層政府征收補償活動的制約,有利於減少在房屋征收與補償中的矛盾。
【專家解讀】
沈巋(北大法學院教授):實施司法拆遷,至少在理論和程序上,法院要對行政決定的征收有一個審查過程,如果不是公共項目和明顯違法的,在理論上可以不支持行政機關的決定,這是有利於被征收人的。
當然,強制搬遷或者說強拆並不一定就是『暴力』和『野蠻』。之所以公眾將強拆同暴力聯系起來,是因為當前現實中的確發生了這類事件。因此新法規還明確地規定暴力野蠻拆遷的法律責任,明確暴力拆遷有可能涉及刑事責任、行政責任和民事上的損害賠償責任等。
但是,司法部門並不願意介入強制拆遷,因為現實中法院判決的獨立性是個問題。很多法院可能因為扛不住政府部門的壓力,行政部門向法院提出申請只是走過場。這個問題最終通過推動司法改革來實現。
-觀點
地方法官『法院需權衡法理與情理』
在部分情況下,合議庭一般不會輕易裁決
對於司法拆遷取代行政拆遷,司法部門工作人員會怎麼看待?廣東茂名一家地方法院行政庭庭長表示,政府責令相關單位進行拆遷與法院強拆不完全一樣,其他執法部門在程序上和具體操作細節上與法院不同,暴力拆遷的情況多一些,相比之下法院強拆的程序更嚴格更規范,也更透明。
根據新條例規定,今後的強制拆遷只能由政府向法院申請,由法院來執行。該庭長坦言,對於法院而言,這樣將面臨更大的壓力。首先是法院工作量將急劇增加,除了需要更多執行人員外,還將投入相應的財力、物力。
其次,從實踐來看,法院也將面臨更多難題,如何在法理與情理之間裁量,會讓法院為難。比如,強拆有可能會引發一些社會問題,尤其是一些強拆後將無房可住的人,如果政府申請司法強拆的話,拆還是不拆?在這種情況下,合議庭一般不會輕易裁決,當會謹慎在法理與情理之間權衡。
地方官員『司法強拆減輕政府壓力』
政府不反對司法強拆,實施司法強拆,政府『省事』
針對條例第二次征求意見稿變『行政強拆』為『司法強拆』的問題,昨日遼寧省沈陽市一位曾經負責拆遷的基層拆遷辦主任在接受記者采訪時,對此表示歡迎。
『實際上政府是不反對司法強拆的,實施司法強拆,政府「省事」。』他告訴記者,以往行政強拆時,作為基層的拆遷官員是受『夾板氣』的,一方面上面要求限時拆遷完畢,另一方面被拆遷老百姓都希望更多補償,不願意搬遷。一些地方之所以出現暴力拆遷,根源就在於這個原因。
『我們其實是不怕拆遷戶在合理范圍內多要一點面積和補償,就怕他們不切實際的蠻要,而且沒達到目的堅決不搬。』該人士認為,如果條例實施,拆遷出現糾紛時,雙方直接走司法程序,法院來決定是否強拆,這將給政府拆遷部門減輕很大壓力。如果有一些『獅子大開口』的拆遷戶走了司法程序後仍然不搬,就可以由司法部門出面實施強制拆遷。
該人士認為,如果新條例出臺,他相信無論是拆遷方還是被拆遷方都會非常歡迎。老百姓也會更願意配合,因為他們會覺得整個拆遷過程更加公正。
對於強制拆遷產生的根本原因———『房屋補償』,該人士稱,從他以前的工作情況看,目前大城市拆遷補償的金額已經和市場價格相當接近,可能一些城鄉接合部或者小城市偏低。條例從國家層面進行制度性約束後,在補償問題上,地方政府也會按照市場估值公平的予以補償,強制拆遷發生的可能性會大大降低。
被征收人自選房產評估機構
【條文摘錄】
被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構,按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的價值有異議的,可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房地產價格評估機構由被征收人選定。被征收人選定房地產價格評估機構的具體辦法由市、縣級人民政府規定。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作,任何單位或者個人不得乾預。
【專家解讀】
高喜善(北京首佳房地產評估有限公司董事長):在征收補償中,被征收房屋能夠補償多少錢,評估機構在其中起著至關重要的作用。根據新條例,評估機構是由被征收人選定的,這有利於保障被征收人的權益。如果對評估價格不滿意,被征收人可以提出復核,復核不滿意還可以提出鑒定,評估不滿意,被征收人就不會搬,按照征求意見稿,政府也不能強拆,最後必須由法院裁決,我們應該相信法律還是公正的。
而目前的現狀是,一些評估公司受到的乾擾也不在少數。拆遷人僱評估公司,但是他希望補的錢少,拆得快,這就可能會對評估公司造成乾擾。
如果避免評估公司存在違規行為?建議由建設部門出臺拆遷評估合同的示范文本,做到權利和義務的匹配,如果評估公司瞎評估、亂評估,可以采取多種措施進行管理,比如吊銷營業執照,評估人員也可能會被取消職業資格。
-建議
商鋪估值應考慮租金收益
專家認為,若故意或者過失壓低評估價格,評估機構應承擔責任
按照征求意見稿的要求,被征收的房屋價值補償『不低於市場價』,這一規定暗含的意思是,被征收房屋的價值,可以比市場價高。但是在操作中,民宅的價值可能相對容易評估,商鋪的價值又如何界定?
高喜善認為,被征收人的征收行為是被動的,既然是征收,就不應該比正常買賣和市場化的拆遷補償低,不能讓被征收人的利益受損失。『我想在評估時,要充分體現被征收房屋的價值。』
對於民宅來說,在實際操作中,評估公司有市場比較法,同樣的民宅要比較其周邊相似的物業。但高喜善強調,評估的參考值有很多,比如地段、面積、裝修情況等,所以不可能出現價格完全相同的兩個房屋。
對於商鋪,在評估時也要將其收益考慮其中,可以將周邊相似物業的租金考慮其中。高喜善舉例說,比如買一個商鋪,一年租金5萬,與其相同的周邊民宅市價為80萬,這樣評估的時候,就要考慮這一點,比如參考剩餘的土地出讓年限,租金是遞增還是遞減,這都需要估價判斷,或許評估後這一商鋪的評估價為100萬。
北京李曉斌律師事務所主任李曉斌還認為,應該促成評估機構的獨立性和評估方法的科學性,同時加強其法律責任,應制訂保證其獨立、公平、公正、科學的原則和機制,同時也要適當展開司法監督,讓這些機構獨立承擔民事責任。比方說,如果評估機構故意或者過失壓低評估價格,就應該承擔責任。北京上海大城市參照的案例多,誤差不會大,但小地方可參照的案例少,可能會出現誤差。
評估機構可搖號投票確定
專家稱,若被征收人放棄選擇評估機構時,需要有更細致辦法
按照征求意見稿要求,『房屋征收評估辦法,由國務院住房城鄉建設主管部門制定』,高喜善說,但這種被征收人確定評估機構的辦法,在實際操作中,必然有一些問題需要明確。
高喜善舉例,在一些大的工程上,比如要修鐵路,沿線涉及幾家零散的被拆遷戶,他們既不是在同一個鄉,甚至不是同一個市,如何選定評估機構?
再比如在評估機構的選擇上,對有資質的機構抽簽、搖號都相對容易,但是如果要投票,多少比例的人到場纔可以保證投票的有效?
高喜善認為,不大可能每一戶都分別選定自己滿意的評估機構,必須要有統一的標准和規范,比較有可能通過投票、搖號或者抽簽的方式,來確定評估公司。
另外,評估機構由被征收人確定,如果就是不想拆,被征收房屋的所有人就是不選則評估機構,那怎麼辦?所以需要政府制定各種情況,被拆遷人在什麼情況下是選擇放棄了自己選擇評估機構的權利,這就需要更加細致的辦法出臺。
【條文摘錄】
對被征收房屋價值的補償金額,不得低於房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構,按照房屋征收評估辦法評估確定。
1房屋價值由評估確定
【法制辦說明】
征求意見稿規定:『根據被征收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積等因素,以房地產市場評估價格確定。』本意是要按照市場價格進行評估確定貨幣補償金額,但這種表述引起了歧義。結合社會各界所提意見,二次征求意見稿規定,『補償金額不得低於房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。』
【專家解讀】
王軼(中國人民大學法學院教授):有兩個好處:1、征收補償成本提高,會對政府作出征收決定產生事實上的制約作用。做征收決定時要考慮好是否有足夠的資金支持;2、以往在征收拆遷中,大多數情況不是被征收人不同意征收,而是對補償不滿意,確定這樣的標准,對於緩解利益緊張關系,保護被征收人合法權益有積極作用。
【條文摘錄】
征收國有土地上單位、個人的房屋,應當對被征收房屋的所有權人給予公平補償。
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
2征收要補償停業損失
【法制辦說明】
征求意見稿規定,對停產停業損失給予適當補償。為切實保障被征收人合法權益,增強條例可操作性,二次征求意見稿將『適當補償』修改為根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定停產停業損失的補償。
【專家解讀】
王軼:新拆遷條例二次征求意見稿比上次的征求意見稿完善了很多,包括搬遷和臨時安置的費用,有的房屋是經營性的,停產停業的損失也要補。
李曉斌(北京李曉斌律師事務所主任):上次的征求意見稿只規定了補償,現在增加了『公平』二字。原來沒有補償具體事項的組成,現在明確了補償包括三個部分。
【條文摘錄】
因舊城區改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
3舊城改建『回遷』應就近
【法制辦說明】
二次征求意見稿對『回遷』進一步作了明確,規定因舊城區改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的,政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。此外還規定,征收個人住宅,被征收人符合住房保障條件的,政府應當優先給予住房保障。就是說,政府除給予補償外,還應優先安排被征收人享受住房保障,使其不再等待輪候保障房。
【專家解讀】
沈巋(北京大學法學院教授):這次特別增加了一個被征收人『回遷』的權利。上一稿只是規定『危舊房改造的被征收人有權利回遷』,但『回遷』是一個什麼概念,沒有規定清楚。新版草案中,對『回遷』作了明確的規定,就是遷到『被征收人原先的被征收地段或者鄰近地段』。這樣,『回遷』不至於一下子搬到很遠的地方去。也有些人提出要回遷到多少公裡以內,以防止政府機關偷換概念,但各地的情況差異太多,做這樣一個限定不太合適。此外,這次的意見稿對被征收人的補償細節考慮要多一些。比如,在『住房保障』這一塊特別提出,征收個人住宅,被征收人符合住房保障條件的,應當優先給予住房保障。
【條文摘錄】
房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案,並將分戶補償情況在房屋征收范圍內向全體被征收人公布。
4分戶補償情況擬公布
【法制辦說明】
有意見主張補償協議應公布,防止暗箱操作,也有意見反對公布,主張保護被征收人隱私權。
【專家解讀】
王建文(北京時代九和律師事務所合伙人):征收補償檔案是非常完整的,但在現行拆遷中,很多拆遷人不公開檔案,有時連戶主本人都查不到。比如被拆遷人之間發生爭議,提起民事訴訟,但檔案不公開,就什麼證據都沒有。另外,拆遷補償時,市民不知道對方的補償標准,因為不公開,互相猜疑,就可能不搬離。我認為這是政府給予的補償,不屬於商業秘密,更不是秘密財產,所以不會涉及侵害隱私。
【條文摘錄】
保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要,下列情形之一:1國防設施建設的需要;2由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;3由政府組織實施的科教文衛體、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;4為改善住房困難家庭居住條件,由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;5由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的舊城區改建的需要;6國家機關辦公用房建設的需要;7其他公共利益需要。
1公共利益因事因時而定
【法制辦說明】
公共利益的界定,必須考慮國情。在我國經濟社會發展的現階段,工業化、城鎮化是經濟社會發展、國家現代化的必然趨勢,符合最廣大民眾的根本利益,是公共利益的重要方面;遏制房價過快上漲、穩定房價,滿足人民群眾的基本住房需求,也是公共利益的重要方面。在社會主義市場經濟條件下,建立公共服務供給的社會和市場參與機制是必然趨勢,不能以是否采用市場化的運作模式作為界定公共利益的標准。不能因醫院、學校、供水、供電、供氣、污水和垃圾處理、鐵路、公交等收費就否認這些項目的公共利益屬性。保障性安居工程建設和舊城區改建,與廣大城鎮居民生活、工作密切相關,這些項目既改善了城鎮居民居住、工作條件,又改善了城市環境,提昇了城市功能,也屬於公共利益的一個方面。實現科學發展、嚴格保護耕地,要通過國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃,加以調控。只要對被征收人按照房地產市場價格給予公平補償,公共利益和被征收人的利益就不會對立,而是可以統一的。
【專家解讀】
沈巋(北京大學法學院教授):在公共利益上無法窮盡列舉,但除了列舉,公共利益的判斷還有一個當時當地的問題。不是說不在列舉中的公共利益的征收就不能進行,如果當地民眾都認可,特別是經過一定的機制得到絕大多數民眾的認可,有公平的補償,這時候也是可以進行征收的。公共利益還是因事因時來定。
李曉斌(北京李曉斌律師事務所主任):『公共利益』沒有像上一稿簡單列舉,而是有一個實質性的標准,『保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要』,定義盡管還不全面,但卻是現實中能夠提煉出來的比較准確的揭示公共利益的內涵。
【條文摘錄】
市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作,確定房屋征收部門組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。
市、縣級人民政府房屋征收部門可以委托房屋征收實施機構,承擔本行政區域房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施機構應當在委托范圍內承擔具體工作,不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施機構實施房屋征收與補償的行為應當負責監督,並對該行為的後果承擔法律責任。
2禁止建設單位參與拆遷
【法制辦說明】
房屋征收實施機構是受房屋征收部門委托承擔房屋征收與補償具體工作的機構,公開征求意見中涉及房屋征收實施機構的意見共2454條。
二次征求意見稿在征求意見稿規定政府是征收補償主體、取消建設單位拆遷的基礎上,進一步明確,房屋征收部門可以委托房屋征收實施機構,承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施機構不得以營利為目的。禁止建設單位參與搬遷活動,任何單位和個人都不得采取暴力、脅迫以及中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。
【專家解讀】
李曉斌(北京李曉斌律師事務所主任):征收過程中編制方案、入戶調查等事務性工作很多,溝通協商技術性工作也很多,以前都是由拆遷公司或建設單位來做,這裡存在一個單位定性的認識,現在只寫『委托關系』,並在委托權限內開展工作,不以營利為目的,那麼這是個常設的事業單位,還是臨時受委托?還是可以是個企業法人?這些都不能從這個征求意見稿裡得出是或不是的答案,需要在今後的研討中去解決。
另外,雖說不以營利為目的,但這些工作有成本,成本多少恰到好處?超過多少屬營利?都需要研究。公告房屋征收范圍後,暫停辦理相關手續的期限最長不得超過1年,但現實案例時常出現一年都實施不下來的情況。
沈巋(北京大學法學院教授):意見稿對暴力等方式野蠻搬遷活動是嚴格禁止的,並對由此帶來的法律責任作了更加細致的規定。意見稿明確提出,如果暴力野蠻搬遷造成損失的,就要承擔賠償責任。如果行政機關工作人員出現這方面的問題,就要給予行政處分,構成犯罪的還要追究刑事責任。
【條文摘錄】
保障性安居工程建設、舊城區改建,應當納入市、縣級人民政府國民經濟和社會發展年度計劃。
市、縣級人民政府房屋征收部門擬定房屋征收范圍、征收補償方案,報市、縣級人民政府。作出房屋征收決定前,應當按照有關規定進行風險評估。房屋征收范圍、征收補償方案公布征求意見,期限不少於30日。
房屋征收部門應當根據被征收人意見,對房屋征收范圍、征收補償方案進行修改,修改情況及時公布,並報市、縣級人民政府。
3征收前需進行風險評估
【法制辦說明】
征收程序是規范政府征收行為、維護被征收人合法權益的重要保障,社會各界對此共提出11054條意見。
二次征求意見稿將征求意見稿有關危舊房改造需經90%被征收人同意和補償方案需征得三分之二以上被征收人的同意、補償協議簽約率達到三分之二以上的方可生效的規定,修改為保障性安居工程建設和舊城區改建應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃,經市、縣級人民代表大會審議通過。
為了給被征收人提供充分的行政救濟和司法救濟途徑,二次征求意見稿同時規定,被征收人對征收決定和補償決定不服的,可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。為了加強對房屋征收與補償行為的監督,上級政府應當加強對下級政府工作的監督。
【專家解讀】
沈巋(北京大學法學院教授):現在在危舊房改造項目中的『征收』環節,去掉了第一次公開征求意見稿中的『90%』和『三分之二』程序『不合適』,在危舊房改造的項目中,經多數人同意就非常必要,這首先表現在公共利益的判斷上。如果覺得這兩個比例太大,可以根據情況適當降低比例,但仍要強調大多數人的同意,同時在補償上要保證少數人的利益,也要平衡少數人的利益。當然在危舊房改造過程中不排除會有商業開發,這時候就要區分商業利益和公共利益。
王軼(中國人民大學法學院教授):怎麼能讓別人決定我的房屋的命運呢,可能會出現多數人暴政的問題,操作上也有很大的難度。這不是一個妥當的設計,舊城改造現在納入國民經濟和社會發展規劃,要經過人大,這個設計比90%的規定好,同時也期待著人大的工作比現在更加完備。
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