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2010樓市回望系列報道
編者按
臨近年末,國土資源部根據近期少數城市部分優質地塊出讓溢價率偏高,公布了『關於落實房地產用地調控政策通知』,同時,銀行監管機構發出的有關『全面暫停12月份人民幣固定資產貸款投放』的通知,顯示出調控政策在房地產領域的持續,使2010成為實至名歸的房地產政策『調控年』。
回顧2010年樓市,從市場熱銷與政策調控相伴開局,到市場觀望期與熱銷勢頭重現,調控政策高頻次出臺,樓市衝高欲望與高頻率高強度調控政策伴隨始終。
在新建商品房成交方面,國家統計局最新數據顯示,1-11月,全國商品房銷售額為4.23萬億元,同比增長17.48%,接近去年全年4.4萬億元的銷售水平。根據歷史數據並結合目前銷售形勢推算,今年全國商品房銷售額有望突破5萬億元,可能達5.3萬億元,可見2010年樓市旺盛的需求和資金取向。
在政策調控方面,國務院、各部委、銀行,以及各地方政府政策措施密集出臺,從年初的『國十一條』到4月份的『新國十條』第一輪調控,再到國慶前夕『國五條』出臺,掀起更為嚴厲的第二輪調控,從『限貸』到『限購』,從促進土地開發到增加保障房建設,房地產調控一浪高過一浪,抑制投機投資購房和保障房建設兩大主線日益明確。其精准的政策和執行決心,在一定程度遏制房價快速上漲的同時,也為2011年樓市面向經濟轉型積聚了能量。
值此年末之際,《天津地產》將通過『2010年樓市回顧』專題報道,對今年樓市進行總結梳理,為讀者了解樓市趨勢提供更多信息。敬請連續關注。
控投機 抑投資——限貸、限購
年初樓市的火熱開局,使樓市調控隨即全面展開。1月1日,財政部出臺『5年內住房轉讓全額征收營業稅』的規定,二手房轉讓營業稅優惠政策就此終止。1月10日國務院發布『關於促進房地產市場平穩健康發展的通知』(即包括五方面、涉及十一個條款的『國11條』),2010年調控就此正式拉開序幕。
4月份,針對一些城市房價上漲過快,國務院要求貸款購買第二套住房的家庭,首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。對購買首套住房且套型面積小於90平方米的家庭,貸款首付款比例不低於30%。4月17日國務院發布了被稱為史上最嚴新政策——《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,(『新國十條』)。
業內人士認為,『新國十條』中殺傷力最強的是一系列的『限貸令』。除了二套房首付不低於五成等政策外,『新國十條』首次提出在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。
6月4日,住建部下發《關於規范第二套住房認定標准的通知》,確定住房貸款中居民家庭住房套數以家庭為標准,從緊信號再次釋放。
『限貸令』陸續出臺後,政策效應開始顯現,各地樓市房價上漲勢頭得到遏止。但是進入9月份,受宏觀經濟預期影響,樓市顯現回昇苗頭,因此引發了『9·29』『鞏固樓市調控成果的措施(新國五條)』樓市二次調控新政出臺,『限貸』開始進一步昇級——新政要求暫停發放第三套及以上房貸;首套房首付比例不低於30%;房價過高、上漲過快的城市限定家庭購房套數。11月3日,住建部、財政部、人民銀行、銀監會等四部委再次全面叫停第三套住房公積金貸款,並將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至5成。
業內人士分析,『限貸』政策利劍直指投機投資性需求,體現出精確打擊『多買多佔』的政策導向,但是也有人士認為,限貸政策對一些改善型自住購房也有抑制作用,建議進一步細化。
『新國十條』後,地方陸續出臺實施細則,其中一些城市開始發出『限購令』。先是北京在4月份出臺的『國十條實施細則』中提出:5月1日起北京家庭只能新購一套商品房。9月『新國五條』後,『限購令』蔓延全國,上海、深圳等城市紛紛效仿。到11月中旬,全國已有16個城市頒布『限購令』。繼『津十條』細則出臺後,本市也下發《暫時實行限定居民家庭購房套數政策》的通知,從10月13日起,限定每個家庭只能新購市內六區一套新房。
調供需 增保障——促開工 促增量
『增加市場有效供應和調控需求雙管齊下、市場監管和推進保障型安居型工程建設兩頭發力』是2010年樓市政策的重要特點之一,特別是保障房體系的逐漸顯露,在穩定樓市和市場預期的同時,也為2011年樓市進入轉型期打下基礎。
在年初出臺的『國11條』中,『增加住房建設用地有效供應,提高土地供應和開發利用效率』及『要求各地增加保障性住房和普通商品住房有效供給、加快推進保障性安居工程建設』開始成為調控政策。8月2日,國土部將一份涉及1457宗閑置土地的統計表交予銀監會,銀監會將根據這份『黑名單』做一次全面的風險排查。其中80%的閑置土地將被查處。
9月27日,國土部聯合住建部發表《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》,要求貫徹落實『新國十條』確定的工作任務,進一步加強房地產用地和建設的管理調控,對閑置土地一年以上的企業禁止拿地。在銷售方面,強調『要結合當地實際,合理確定商品住房項目預售許可的最低規模,不得分層、分單元辦理預售許可。
在新政引領下,今年全國樓市新房及土地總體供應量均有較大幅度增長。1-11月新建商品房銷售額同比增長17.48%。1-11月房屋新開工面積同比增15.8%,房地產用地供應同比增加47.8%,其中住宅用地供應同比增加50.6%,佔房地產用地供應總量約75%。
地價方面,調控政策出臺後,土地出讓以底價或微超底價成交連續密集出現,對樓市價格預期起到了穩定作用,但是年末又出現反復,對此,12月19日國土資源部再次發通知,要求各省區市國土資源行政主管部門及派駐地方的國家土地督察局采取有力措施,嚴格落實房地產監管和調控政策措施,打擊囤地炒地、閑置土地等違法違規行為,堅決抑制少數城市地價過快上漲趨勢。強調未完成2010年保障性住房建設用地供應任務,保障性住房、棚戶區改造住房、中小套型普通商品住房『三類用地』供應總量未達到住房用地供應總量70%的市縣,年底前不得出讓大戶高檔商品住宅用地。
堅決防范受多種因素驅動的歲末年初放量供地。凡可能出現『高價地』的地區,必須事前評估,采取有效措施,防止出現高價地,穩定市場預期。
2010年,保障性住房的建設和執行力度空前強勁。住建部在3月份提出了580萬套保障性住房建設任務,並與各省市區簽訂了責任書。住建部公布的數據顯示,9月份全國城鎮保障性住房和各類棚戶區改造累計開工率達90%。
4月13日,住建部召開會議提出加快保障性住房建設。其中,公共租賃住房建設是下一階段工作的重點,今年保障性安居工程建設目標是:建設保障性住房300萬套,各類棚戶區改造住房280萬套,擴大農村危房改造試點范圍。
6月12日,住建部等七部門聯合發文,倡導大力發展公租房,解決『夾心層』住房問題。
9月17日,加快保障性安居工程建設工作座談會在北京召開。國務院副總理李克強再次強調,著力推進保障性安居工程,加快發展公共租賃住房建設。
專業人士認為,增加普通房和保障房供給,在滿足社會主流需求的同時,還將對房價起到抑制作用。長遠看,通過增加保障房供應,可以建立更合理的房地產開發供應體系,支持樓市健康發展。