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天津北方網訊:2010年地產業調控政策頻頻出臺,全國及天津本地政策總共約20多項,在新政的合力作用下,天津商品房和二手房全年成交面積分別下降二至三成,但由於市場大量剛性需求的支橕,天津房價遲遲不肯回落,全年房價同比上漲兩成左右。成交量下降和成交均價上漲的逆向發展,讓2010年天津樓市進入『少餐多食』的狀態。
土地、銷售、貸款、租賃等數輪調控,再加上天津本地的限大令、限購令等新政和央行加息、上調准備金率等政策,2010年房地產相關新政已經超過20項。如此大規模密集加壓讓樓市成交量從4月份『新國十條』出臺後一路走低。
盡管年中和金九月樓市出現小幅反彈,但從全年成交數字來看,天津商品房市場成交套數和面積分別下降23.4%和22.9%,二手房成交套數和面積的降幅分別為32.79%和34.80%。
4月份二手房住宅9144套的成交量成了全年峰值。專家表示,個人直接交易的二手房市場對政策調控的反應最快最直接,二手房的交易走勢也會間接推動商品房市場的成交心態變化。在這種情況下,商品房和二手房市場全年總體成交量都受新政影響而下挫兩至三成。
成交量下降讓購房者對降價的期望更甚,但從去年成交情況來看,房價非但沒有下降,反而同比上漲約兩成。據統計,2010年天津商品房成交均價9297元/平方米,二手房成交均價也達到6812元/平方米。
『目前的購房者中至少有70%是剛性需求買家,這是支橕樓市價格堅挺的關鍵原因。』天津城市經濟研究所所長王明浩表示,天津不斷增加的外來人口置業需求和本地改善型購房者共同構成了強大的剛性需求人群。
盡管新政後市場暫時行情下降,但業內人士認為,暫停交易的剛性需求經過幾個月積壓已經開始尋找市場出口,未來幾個月將會是市場尋求消費突破口的活躍期,這也就讓樓市賣方市場仍具有相當主動權。另一方面,二期開盤項目和加推產品都會在原售價基礎上略有上漲,這樣既印證項目昇值走勢,同時可以刺激剛性需求買家盡早出手。
在幾方面共同作用下,樓市2010年成交價格在高位之上繼續上揚,2011年到底能否實現新政調控的穩定價格目的,還取決於成交量能否繼續在低位徘徊。
2010年盤點
一二手房成交比例首破1:2
二手房成交量的市場比例在2010年快速攀昇,從去年年初與一手房成交量基本持平,到12月份超過商品房一倍,加上市內六區房源和小戶型房源的走紅,2010年樓市表現出更加鮮明的保守型購買特點。
即買即住二手房俏銷
去年12月份,市內六區商品房與二手房成交套數比例達到1:2.1,這也是全年市內六區成交比例首次突破1:2。業內人士認為,二手房成交比例的增加與新政頻繁出臺有直接關系,購房者對後市發展的捉摸不清促使其更青睞於能夠即買即住的二手房產品。
根據天津市國土資源和房屋管理局的數據統計顯示,2010年天津市共成交新建商品住宅96946套,與二手私產住宅成交的比例為1:0.73,其中市內六區一、二手房成交比例由去年年初1月份的1:1.04上昇為年末12月份的1:2.1,全年市內六區成交比例首次突破1:2。
90平方米以下成交佔近八成
據統計,2010年天津市二手房市場成交套均面積為81.6平方米。根據我愛我家地產經紀公司提供的買賣業務成交數據顯示,其全年成交面積90平方米以下小戶型房源佔總成交量的78.8%,一、二居室小戶型成交佔比91.4%,與2009年相比分別上漲5.3%和0.7%。
『剛性需求是支橕中小戶型在樓市熱銷的最重要基礎。』我愛我家市場分析師認為,樓市新政在一定程度上保障了自住型需求合理入市。在這種背景下,自住需求佔據了天津二手房市場的成交主體地位,作為剛性需求焦點的中小戶型也順勢加強了其主流地位。
市區成交獨佔半壁江山
市內六區房源成交比例獨佔總成交量近半,數據顯示,2010年市內各區域二手房成交佔比為:中心城區48.2%、環城四區18.3%、濱海新區16.3%、郊縣五區17.2%。與2009年相比,只有濱海新區成交比重下滑6.3個百分點,其餘各區均有上漲,其中環城四區漲幅最大,達到3.1%。
業內人士表示,市內六區的土地供應日漸稀缺、一手房供給少、價格高在一定程度上限制了購買力,同時二手存量房供應總量不斷增加,區域、配套完善的二手房吸引著婚房、學區房、養老房、階段內改善型購房等多種需求。另外,新興商圈及軌道沿線周邊二手房交易活躍等因素都推動者二手房交易越來越活躍,超過了新建商品房。
2010年天津商品住宅成交數據
完成交易情況交易價格
套數同比 面積同比 金額同比 均價
(套) (萬平方米) (萬元) (元/平方米)
天津總計96946 -23.40% 1024.79 -22.93% 9527566 -3.35% 9297
市內六區16720 -42.98% 175.87 -42.85% 2680575 -21.89% 15242
環城四區33679 -11.80% 357.02 -10.02% 3386509 29.33% 9486
濱海新區16278 -50.10% 162.93 -51.31% 1530077 -36.73% 9391
遠郊區縣30269 14.51% 328.97 13.26% 1930406 38.99% 5868
2010年天津二手房成交數據
完成交易情況交易價格
套數同比面積同比金額同比均價
(套) (萬平方米) (萬元) (元/平方米)
天津總計70446 -32.79% 574.49 -34.80% 3913265 -23.43% 6812
市內六區33764 -30.37% 262.29 -32.86% 2314411 -20.53% 8824
環城四區13008 -20.90% 107.78 -22.26% 637925 -7.02% 5919
濱海新區11490 -51.13% 91.23 -53.31% 537200 -46.59% 5888
遠郊區縣12184 -25.55% 113.19 -27.62% 423729 -16.39% 3744
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