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資料圖:春節期間,上海、北京、廣州、重慶、南京等多個城市樓市成交遇冷,部分城市一手房日成交量甚至只有幾套。 |
生活觀察:春節樓市成交遭遇『寒流』調控『組合拳』有效封堵投機需求
春節期間,上海、北京、廣州、重慶、南京等多個城市樓市成交遇冷,部分城市一手房日成交量甚至只有幾套。專家認為,除去春節放假因素之外,節前的新一輪調控『組合拳』也改變了樓市投資預期,加上一部分購房者已在節前『突擊』成交,預計節後樓市成交量將持續低迷,觀望氣氛較濃。
市場對成交低迷已有預期
8日是春節假期最後一天,上海市區內部分房產中介公司依然『鐵將軍』把門。在浦東新區張楊路上中原地產、21世紀不動產等中介門店雖已開門營業,但生意並不好,有的門店一上午也沒有一個客戶上門諮詢。而在郊區松江九亭,一家中介門上貼著的休假公告顯示,正月十五元宵節後纔正常營業。
中原地產一位工作人員告訴記者,往年春節期間門店也很冷清,但一般在初五之後就陸續有客戶上門,要求看房的也逐漸多了起來。由於今年春節前出臺了『國八條』、房產稅以及上海的地方調控細則,市場對節後樓市的冷清已有預期。預計春節後三個月內二手房成交量可能下降六七成。
上海網上房地產統計數據顯示,6日和7日兩天預售的一手商品房分別只有5套和4套;截至8日中午,當天預售的一手商品房有16套。而北京、廣州、重慶、南京等地節日期間成交也較為冷清,一手商品住宅日成交套數也降到個位數,多個樓盤出現『零成交』。
受調控政策再度收緊影響,開發商也謹慎推盤。據機構統計,2011年2月上海預計共開盤住宅項目19個(公寓14個,別墅5個),與1月份持平。而2月北京僅10個項目計劃開盤,實際開盤量可能更低。與往年同期相比,2月北京新盤推盤量更為低迷。
『限購令』精准打擊投機需求
今年1月,樓市調控政策更趨嚴厲,『限購令』進一步擴大至部分二、三線城市,『國八條』重拳出擊,上海、重慶兩地房產稅試點緊隨其後。受此影響,多個城市成交量也應聲下跌,搜房網監測的30個城市中,1月份23個城市成交量環比下跌,僅7個城市環比上漲。其中15個城市跌幅超過20%。預計2月樓市成交量更不容樂觀。
2月1日,上海公布了9條房地產市場調控措施,明確了停購三套房、購房不足5年全額征稅、房產稅試點等政策,改善型二套房的公積金貸款首付比例也至60%。根據規定,『不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在上海向其售房』。專家認為,這一條將全面遏制外地投資及投機購房需求。
根據『國八條』要求,部分城市要在2月中旬之前,出臺住房限購實施細則。據中原地產測算,若北京也嚴格實施『限購令』,將影響到80萬個當地戶籍家庭和100萬可提供社保或納稅證明的非當地戶籍家庭的購房計劃。
基於調控政策的進一步加強,多家機構也調整了2011年房地產行業各項指標預測。中金公司認為,限購城市將全面擴展至所有直轄市、省會城市、計劃單列市和房價上漲過快的其他城市,預計將從此前的23個增至近40個。受此影響,預計2011年全國住宅銷售面積下降10%,其中一線城市約下降1/3,二線城市約下降1/4。
上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭稱,在『國八條』和房產稅出臺之後,政策已階段性見底,接下來購房者要觀望一段時間,預計2-3月間上海商品住宅成交量將出現低迷,房價在二、三季度會觸底,同比增幅將出現負增長。
開發商資金鏈再次收緊
專家認為,樓市成交量萎靡不振,對開發商最直接的影響就是銷售資金回籠壓力加大,迫使開發商降價促銷,進而推動房價漲幅放緩甚至回調。
國家統計局發布的數據顯示,2010年全國房地產開發企業資金來源72494億元,比上年增長25.4%。但最明顯的特點就是,利用外資、自籌資金增速較快,與2009年的數據相比,2010年國內貸款的佔比從20%下降到17%,自籌資金則從31%上昇到37%,而開發商貸款和按揭貸款增速總體放緩。
在1月20日的中資銀行業金融機構會議上,上海銀監局局長閻慶民表示,上海將嚴控大型房企集團貸款的風險,大型房企集團及旗下的分公司企業貸款總額不得超過其在建工程的五成。而高價購地、跨業經營、過度擴張、負債率偏高等被認為存在高風險的房地產公司,其經營狀況將成為監管部門今年的重點跟蹤對象。
不僅如此,多數房地產企業在資本市場進行公開募資的難度也越來越大。自去年4月中旬以來,21家地產上市公司公布了增發預案,預計募資432億元,其中,僅有ST東源、道博股份、萬澤股份通過了證監會批准。
中金公司認為,限貸政策將進一步打壓投資投機需求,開發商2011年資金壓力將顯著增加,預計2011年新增開發貸4000億元,新增按揭貸1萬億元,較2010年均下降約30%,加之銷售下降,未付地價較高,開發商資金壓力將顯著加大。在過去的一年間,北京已連續有兩家公司因資金受限而被收回所拍土地,同時繳納的保證金也被罰沒。
上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為,今年開發商不差錢的局面將改變,部分企業將被迫進行降價促銷,有助於房價適當回調。