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天津北方網訊:很多市民購買二手房圖的是房屋有裝修、生活設施齊全,但裝修和生活設施是否屬於交易范圍,賣方有無權利將裝修和設施拆卸呢?據了解,因為裝修歸屬引發的二手房買賣糾紛時有發生。家住本市的韓奶奶和女兒就是因為賣方拆了裝修和必要設施而將賣方告上法庭的。本市河東區人民法院經審理後,一審判令被告給付原告房屋毀損、缺失的補償,給付原告逾期交房的違約金5.9萬元,並向原告交付房屋。
案件回放買時明明精裝修交接時房內遭拆卸
去年6月,韓奶奶和女兒想購買套寬敞點的房子,最後在一家中介選中一套精裝修的房屋。中介工作人員當時說,這套房屋根本不用再進行裝修,『提著包就能住進去』。之後,母女二人現場查看了房子,感覺比較滿意,於是決定購買。雙方確定的成交價格為人民幣59萬元。
雙方在買賣居間合同中約定,甲方(出售方)將房屋交付給乙方(買方),並付清之前產生的水、電、煤氣、物業管理費等一切雜費。合同還約定,該房地產是以現狀售予乙方。合同簽訂後,雙方到房管部門簽訂了《天津市房產買賣協議》。不久,賣房人收到了韓奶奶母女給付的全部房款。在交易過程中,韓奶奶母女委托評估機構對房屋進行了實地查勘,並出具《評估報告書》對房屋的現狀進行了描述。
『媽媽和妹妹本來以為萬事俱備,就欠入住了,沒想到接下來發生的事她們始料不及。』韓奶奶的大女兒接著說,『去年8月,雙方辦理房屋交接手續時,媽媽和妹妹驚訝地發現,所謂「提著包就可以入住」的房屋已經面目全非。屋裡的暖氣片不見了;多扇木門和內窗被拆除;各房間的照明燈、開關,以及電源插座被拆走;數字電視的入戶線路被拆損;牆面出現破損。』韓奶奶和女兒無法接受該事實,要求對方將房屋恢復現狀或者退款。房屋因此未能交付給韓奶奶母女。在此期間,母女二人又查出賣方還拖欠了很多雜費。交涉數次也未能解決問題,韓奶奶母女決定提起訴訟。
被告辯護已重安暖氣門窗已履行交房義務
本案訴訟期間,賣方將暖氣和門窗等重新安裝,部分燈具也拿回了房內,但仍未達到『提包就住』的要求。
開庭時,韓奶奶母女的代理人要求被告立即將房屋恢復原狀;按照合同約定履行交房義務,並結清暖氣費等各項雜費;請求法庭判令被告支付違約金6.7萬元。
被告表示,合同並未約定交房時房屋內的設施,被告依約履行了交房義務。原告查看房屋現狀後,認為被告拆除相應設施不符合約定條件,拒絕接受房屋。被告為盡快交付房屋,在協議沒有約定的情況下,已將暖氣片、門窗安裝回去,其他事項也妥善處置。原告因此產生的違約責任不應由被告承擔。
法院判決評估報告可作依據被告承擔違約責任
法院經審理認為,對於交付房屋的具體狀況,在協議中雖約定以現狀售予原告,但對於現狀的具體情況並無約定。評估機構對涉訴房屋的評估報告,系『具有相應評估資質的第三方經現場查勘後,對具體情況的描述』,可以作為判定現狀的依據。對於評估報告中沒有涉及的內容,則應按照通常標准判斷。涉訴房屋交付時,門、窗、暖氣設施、照明頂燈、電源線面板等應齊全且能正常使用。原告的請求符合法律規定,法院予以支持。
被告作為交付房屋義務的履行方,負有適當履行和全面履行的義務。但被告將門窗、暖氣等拆卸走,且在房屋交接時還拖欠了供熱費等,至現場勘驗時還有頂燈未安裝、窗戶玻璃、電源線面板缺失等瑕疵,這顯然未盡適當履行的義務。因此應認定被告有逾期交房行為。按照合同約定,被告應向原告承擔違約責任,給付原告逾期交房違約金。據悉,法院同時判令被告補齊尚未交納的供熱費等費用,並協助原告辦理水電、煤氣、暖氣、寬帶等設施的過戶手續。
律師說法
交房標准
應詳細列明
擊水律師事務所賈芳律師認為,在買賣二手房過程中,應當對交房標准予以明確約定。一般來說在買賣協議中應當約定交房時間以及交房標准,在『交房標准』這一項下,應當將室內一些設備、設施,如門窗、暖氣、燈具以及一些不便移動的家具、電器等詳細列明,以免在交房時雙方發生爭議。此外,買賣雙方均應按照合同約定履行各自的義務。在二手房買賣過程中,買方的主要義務就是依約交付房款,賣方的主要義務就是將符合『交房標准』的房屋交付給買方。記者張家民