連日來，北京、上海、天津、廣州、南京等多個城市陸續推出了各種版本的樓市『限購令』，相繼出臺了調控的細則。各地限購政策密集出臺，房地產市場出現了哪些的新動向呢？房價是否會出現松動？未來調控還可能會采取什麼樣的一些新的舉措？央視《今日觀察》播出《限購令齊發房價松動？》，以下為節目實錄：

　　連日來，北京、上海、天津、廣州、南京等多個城市陸續推出了各種版本的樓市『限購令』，相繼出臺了調控的細則，新一輪的房地產調控正在全面展開。各地限購政策密集出臺，房地產市場出現了哪些的新動向呢？房價是否會出現松動？未來調控還可能會采取什麼樣的一些新的舉措？央視財經頻道主持人陳偉鴻和特邀評論員中國房地產學會副會長陳國強、張鴻共同評論。

　　北京、上海、天津，多城市樓市限購令相繼出臺，房地產市場出現哪些新動向，房價是否會出現松動？

　　石家莊市民：看實施效果後再買房

　　(石家莊市民)

　　最起碼對石家莊來說不會再像2010年一樣大幅上漲，肯定對房價有一定的抑制作用。只要能夠緩解房價上漲的速度，對大部分買房人來說肯定是有好處，看實施效果後再買房。

　　陳國強：新一輪樓市調控是以限購令為主要政策特色的調控

　　(中國房地產學會副會長 《今日觀察》特約評論員)

　　這新一輪的樓市調控是以限購令為主要的政策特色的一種調控，已經有多個城市出臺針對新國八條的細則，相信接下來還會有更多城市會陸續出臺相應的細則，那麼這一輪調控跟過去相比，最顯著一個特點就是采取了限購限外的這樣一些帶有行政色彩的調控措施。比如北京對於北京本地戶籍的采取了禁三，對於外地戶籍采取了非常嚴厲的禁二，那麼如果沒有在北京的納稅記錄、社保記錄連續五年的，那麼就禁止購買北京房產，所以這實際上以限購為主要政策特色的新一輪調控在市場上已經全面鋪開了。

　　張鴻：各地住房限購令細則各有不同

　　(《今日觀察》評論員)

　　接下來限購令肯定會繼續鋪開，因為按照國八條的要求，它明確提到的城市大概有30多個，計劃單列市、省會城市、直轄市以及過快增長的城市，最少得有30多個城市。如果把這些城市的政策做細化的一個對比，那麼從限購范圍來說，絕大多數都是對本市內限購，但是廣州把下邊的兩個縣也加進來了。其中貴陽就是一環以內限購，因為貴陽房價已經高到一萬多塊錢一平，所以它有這樣的一個窄度。如果從時間上來說，絕大多數城市都沒有提限購期限的問題，但貴陽明確說到今年年底。從對象上來講，基本上都是按戶籍，外地人要有納稅記錄，但北京是最嚴的5年，像上海、南京基本上都是一年以上。

　　閆斌傑：已在北京關掉50家左右的店面

　　(北京鑫尊房地產經濟有限公司市場部總監)

　　我們對一些店進行了調整，關的店面的總數在50家左右，對之前一些投資客關注比較集中的區域，你比如說富力城，那些區域的店面我們就關掉了。

　　林菁：調整自己的業務方向租賃是下半年主要的利潤增長點

　　(21世紀不動產中國區域市場總監)

　　我們肯定要調整自己的業務方向，比如說租賃肯定會是下半年非常主要的一個大的一個利潤增長點。

　　上海某小型房地產中介老板：目前沒有一套成交量

　　(上海某小型房地產中介老板)

　　租金肯定成交過，賣的沒有，賣的一套也沒有，根本現在就沒有多少人問，這個生意不好了。

　　劉奇輝：希望政策能有轉機

　　(深圳萬博房地產風格名苑分行總經理)

　　我們這次在賭，賭這個政策有沒有其它新的轉機，然後我們的企業纔有轉機。

　　王全麗：目前處於觀望階段

　　(杭州某不動產世紀有限公司工作人員)

　　現在處於觀望階段，而且特別是杭州的新政沒有出臺，細則沒有出臺。

　　陳國強：限購令有推動租賃需求和增加租賃房源的作用

　　(中國房地產學會副會長 《今日觀察》特約評論員)

　　政策調整之後，實際上無論是一手房市場，還是二手房市場都出現了普遍的觀望情緒，成交量明顯下滑，根據過去歷次調控的經驗，首先出現的是量成交量明顯下滑，也就是量在減輕，接下來可能會影響到價格的調整。

　　據我個人的觀察，最近租賃市場出現了房租水平上漲的現象，實際上歷年的春節之後，租賃市場都有房租上調的表現，今年加上政策因素之後，實際上讓一些買房需求轉變成為租賃需求，所以推動房租上漲的因素比較復雜，不能僅僅歸結於政策調整的因素。要增加租房市場的供給，因為本身限購之後，實際上持有多套房源的業主會產生一種惜售心理，這些房源就有可能會進入租賃市場，所以從政策效應來說，它既有推動租賃需求的作用，也有增加租賃房源的作用。

　　張鴻：房價松動可期

　　(《今日觀察》評論員)

　　申銀萬國認為，北京外地人購房比例40%，所以這樣一限，這個量就會比較大，但是綜合全國的市場情況，它認為可能交易量大概萎縮5%到10%。另外，中金公司認為是銷售面積將下降10%，它認為一線城市將下降三分之一，二線城市下降四分之一，這兩個量應該是比較大的。中江地產的預計是二月市場成交量可能會出現一個比較大幅度的下滑，因為現在只有1月份的兩成左右。但現在看到的一般的判斷是量萎縮到一定程度，大家在沒法博弈的時候，一些小的開發商就會扛不住會降價。然後這一次普遍的判斷和原來的區別是，原來每一次調控以後是二手房先往下跌，這次基本上就是一手房先往下跌。

　　現在正處在一個租房的旺季，還有就是結構性的一個短缺，比如說大戶型和中小戶型，很多剛畢業學生需要的是小戶型，而且現在大戶型不許群租，所以現在是在政策磨合期當中，很難說到底是不是直接因為限購令帶來的房租上漲，還有一個說法是住房限購令可能會增加租房市場供應量。

　　馮科：抑制大部分的投資性的需求 有利於市場回到相對平穩狀態

　　(北京大學經濟所房地產金融中心主任 《今日觀察》特約評論員)

　　這些政策還是非常有效，以一年為限來看，整個房地產的交易量會下降，價格也會有所下降，但是交易量下降的幅度要遠遠大於價格下降的幅度。我們預計交易量可能有35%左右到40%左右下降，平均看價格可能有3%到5%的下降，供求關系影響並不大，它是延緩了一些需求，一大部分投資性的需求被抑制了，在培育自住性的需求，同時住房的保障體系在補課，在兩三年內在市場份額佔到百分之二三十以後，會利於市場回到一個相對平穩的一個狀態裡面。

　　樓市調控持續加碼，未來房地產市場如何回歸理性？

　　購房者：住房限購令是好政策

　　(北京購房者)

　　挺高興的，一開始心裡壓著石頭，現在高興放心了，一開始的時候覺得你說這怎麼辦，那麼多好，幾萬一平買不起，現在有好政策了。

　　王偉濤：限購房的價格是商品房的三分之一

　　(北京市房山區住保辦主任)

　　咱們限價房是5600元一平米，緊挨著長陽半島項目的小區是17000多元一平米，咱們限購房的價格是它的三分之一。

　　陳國強：圍繞房屋供求做加減法

　　(中國房地產學會副會長 《今日觀察》特約評論員)

　　在這一輪調控當中的限購實際上是限制需求，特別是投資性需求，這個是做減法，另外在加大保障方面，實際上也是在做加法，做加法的力度比較大。比如北京、上海都明確了十二五期間要新增一百萬套保障房，平均每年新增20萬套，這個量是非常可觀的。如果未來新增的保障房能夠佔到市場50%，甚至於更高的比例，那麼這對未來市場的格局，對未來市場供求關系將會產生非常深刻的影響。

　　這樣一加一減會極大的改變大家對於樓市發展的一個預期，特別是住房市場未來的供應模式，供應結構會因此發生根本的變化，那麼未來中低收入人群，應該可以更多的通過政府提供的各種類型保障性住房來解決自己的居住問題，當然中高收入人群仍然可以通過商品房市場來解決住房問題，這主要是調整大家對於未來市場發展，市場走勢的預期，改變過去我們住房市場的一些觀念，這樣也可以引導我們市場能夠更加理性、健康的發展。

　　張鴻：限購令最終主要改變的是租房和買房的結構

　　(《今日觀察》評論員)

　　供地方式一半以上用於保障性住房，包括普通商品房，然後公租房佔保障性住房的比例都有約束，現在已經出臺的十幾個城市裡都有保障性住房的要求，所以我們最終主要改變的是一個結構，就是租房和買房的結構。當然，房租市場要規范，要增加租房供應，還有整個房子性質屬性的結構，就是商品房歸商品房，保障性住房歸保障性住房。現在當中有一個夾心層，公租房開始大量的建公租房，目前有的地方招打工者，就是地方政府提供公租房，這樣面就廣了。

　　陳傑：給予地方政府做保障性住房工作的持續動力

　　(復旦大學管理學院住房政策研究中心的執行主任 《今日觀察》特約評論員)

　　我主要談一下關於保障性住房工作的動力和驅動力的問題，現在各政府做保障房總體上還是一種外部驅動，一種自上而下的，是上面要我做，而不是他自發要做的，這兩者之間的差別非常大。如果地方政府現在是停留在要我做的狀態，那麼就有住房保障的可持續性的問題。如果中央政府的壓力沒有了，那麼地方政府繼續做的動力就不存在了。所以要把住房保障持續做，要深入挖掘這個動力機制從哪裡來。

　　張鴻：如果調控不見效 那麼還將有更嚴厲措施出臺

　　(《今日觀察》評論員)

　　前幾年任志強就呼吁開發商降價，說如果不降的話，政府會有更狠的政策出臺，現在看來，他說對了。北京市已經表態了，如果調控不見效，那麼我們還有更嚴厲措施將要出臺，所以能降就降，這樣大家就都省心了。

　　陳國強：未來隨著市場形態的變化 房地產市場將趨於健康理性

　　(中國房地產學會副會長《今日觀察》特約評論員)

　　未來隨著市場形態的變化，房地產市場逐漸趨於健康理性，那麼未來樓市調控會更多的運用一些市場手段，特別是通過完善相關的制度，包括土地制度，稅收制度等，會更多的應用市場的手段。