2011年2月各地二手住宅成交量大幅萎縮，迫使市場價格漲幅有所收窄，但尚未出現松動。國務院『新國八條』實施以來，又適逢農歷春節長假，各地樓市迅速轉入低迷狀態。但有跡象表明，近日各地樓市正在從沈寂狀態中逐步恢復過來。鑒於此次新政調控力度空前嚴厲，預計復蘇進程較為緩慢，各方期待的3月樓市『小陽春』或許難以顯現。

　　『限購』效果顯現成交大幅萎縮

　　中原二手住宅市場2月統計數據顯示，五大城市成交量大幅萎縮。環比2011年1月跌幅達到5-7成，其中上海跌至近5年來最低值，環比下跌高達72%。

　　然而，在各地樓市走低同時，房價卻未出現松動。據中原領先指數2011年2月二手住宅系統數據顯示，除北京外，其餘4大城市二手住宅市場價格指數環比漲幅均超過2%。但有一個明顯的特點：各地市場價格漲幅環比明顯收窄，為近幾年所罕見。

　　尤其值得關注的是，此次『限購令』出臺對各地高檔住宅市場打擊尤甚。據中原二手住宅市場2月成交調查數據統計，上海高檔二手房(單價40000元/平方米以上)房源成交僅佔全部成交量3%；而中低檔房源(單價20000元/平方米以下)佔比卻提高到總成交量48%，一舉成為市場成交『主力』。數據表明，其他城市二手房市場成交亦呈現類似特點。

　　上述原因主要在於：長期來各地高檔住宅市場大都是以投資客為主，這類群體通常持有多套房產，『限購』政策令他們寸步難行；而中低端住宅主要以自住需求為主，此次新政並未對該群體完全『卡死』。隨著市場對新政的逐步消化，在剛性需求抬頭的形勢下，上述中低端市場需求可望逐步恢復並增長。

　　中原集團研究中心高級經理瞿安新介紹，經歷2010年乃至以往多次樓市調控之過程，市場的『抗藥性』越來越強。此次『新國八條』出臺後，各地樓市反應首先是觀望，接下來成交進入停滯階段。此種狀態同前幾次市場調控之後呈現的情況類似；所不同的是，2010年4月『國10條』出臺後各地樓市價格均出現小幅松動，而此次市場價格並未出現松動，表現仍較為堅挺。

　　租賃成交活躍『小陽春』難呈現

　　2011年2月，在二手住宅市場成交走向低迷的同時，各地租賃市場成交不斷趨於活躍。

　　據中原二手住宅調查統計數據顯示，五大重點城市二手住宅市場租金指數在延續前期上漲勢頭基礎上，環比均出現上昇態勢，目前五大城市的二手住宅租金指數均為歷史最高點。

　　根據以往樓市走勢情況看，每逢二手住宅買賣市場低迷時，租賃市場必然趨於活躍，這是因為部分購房需求轉向了租賃市場。今年2月又適逢節後高峰，各類人群返城帶來大量租房需求。

　　預計未來一段時間內，各地租金仍會波動上昇。特別是一批中低端房源，由於需求相對較充足，租金上漲空間更大。相比之下，高端房源租金由於原來就比較高，市場需求又相對有限，租金上昇空間可能較小。盡管租金水平不斷上漲，但仍不及房價上昇的速度，各地租金回報率不斷下降，目前五大城市的二手住宅租金回報率均不足3%。

　　鑒於『限購』等調控政策對市場持續產生影響，此次節後各地樓市反彈力度均較弱，估計此種低迷態勢將維持較長一段時間。按中原近幾周統計數據顯示，節後五大城市二手住宅市場回暖速度明顯慢於2010年節後同期水平。

　　瞿安新預計，2011年3月五大重點城市二手住宅成交量和價格將保持小幅上漲態勢，可能達到2010年同期7成左右水平。從中原掛牌房源價格信息看，由於目前業主惜售心態較重，故二手住宅掛牌價格仍然處於較高位。(完)