中山樓市雖然成交及價格仍保持穩中有昇的狀態 但調控所產生的影響也逐漸顯現

　　政策持續調控，貨幣不斷收緊，一線城市樓市已經呈現出成交低迷、價格搖擺的膠著狀態，作為二、三線城市的中山樓市成交及價格雖然保持穩中有昇的狀態，但調控所產生的影響也逐漸顯現出來，綜合起來主要表現為土地市場低迷、商業地產走強、南部鎮區熱、大戶型漲價猛。

　　文/表 記者齊華偉

　　圖/記者於濤

　　土地市場淡

　　從去年年底到今年年初，中山土地市場經歷了一波成交高潮，與之相伴的是『地王』頻出，地價飆漲。1月26日新一輪調控實施後，土地市場迅速由旺轉淡，通過招拍掛方式出讓的土地數量、面積均大幅回落，非工業用地比例更是大幅下滑。2月份以來，值得關注的商住內亮點地塊屈指可數，多塊曾被業界看好的商住地塊不是流拍，就是底價價成交。

　　中山中原市場研究及顧問部統計的近半年來的非工業用地成交金額和成交面積情況顯示，從去年12月份開始，非工業類土地成交金額即呈下滑之勢，至今年4月份達到3.0955億元的低點，僅相當於去年12月份高峰期的七分之一左右，5月份則又有所攀昇至7.7億元，成交面積也大致呈類似走勢。而非工業類土地的成交均價近三個月來也一直呈下滑之勢。

　　中山中原認為，隨著樓市調控的深入以及中山市基准地價的上調，國土資源局掛牌的非工業用地數量越來越少，而且地塊面積也相對較小，成交多數也是以底價或低溢價率成交。這其中既有政府的因素，也有開發商的因素。

　　商業地產旺

　　與土地市場平淡相對應的則是近期商業地產的旺銷和價格攀昇，根據合富輝煌(西部)中山公司的統計，今年5月份全市商業市場成交量共計367套，較4月份的183套『翻番』。根據中山市國土資源局公布的數據，5月份非住宅類(包括商業地產)的全市均價為6690元/平方米，比4月份的5605元/平方米上漲了約1000元。

　　中山市天叡房地產顧問公司研究總監陳彬藝告訴記者，他明顯感覺到近段時間身邊的朋友找商鋪的人多了不少，陳彬藝分析，在樓市調控及通脹雙重作用下，受調控影響較小同時回報率相對較高的商業地產成為資金的避風港之一。

　　家家順地產中山及江門總經理龔存剛也表示，近段時間以來公司商鋪類產品成交相當活躍，龔存剛預計，從近期商鋪、寫字樓等商業地產成交量明顯增加的情況來看，此類非住宅項目將成為新的成交熱點。

　　中山資深房產評論人黃峻在其專欄文章中表示，很多中山的商鋪價格從2009 年年初至現在翻了1~2倍。不過，黃峻認為，目前一些區域的商業房地產炒賣已經遠離真實價格，提前『透支』了遠期利益。黃峻建議，對於不切實際的『概念炒作』、不具有長期價值、沒有地理位置優勢、交通不便、短暫的行政乾預、同類產品市場過多的商鋪盡量不要碰，『因為市場規律最終會讓價值回歸的』。

　　大房昇價猛

　　綜合對比今年1月?5月份城區和鎮區的樓價走勢可以發現，大戶型漲勢遠高於小戶型。其中，城區建築面積大於144平方米的大戶型最低價為1月份的6658元/平方米，最高價則是4月和5月份的8556元/平方米，期間漲幅達28.5%；鎮區同類面積同區間的漲幅為15%。而建築面積小於144平方米的戶型，城區和鎮區在此期間的漲幅均在7%左右。

　　中山合富輝煌市場部經理李彩紅認為，這反映了高端住宅的抗調控的特性，以及保值增值的趨勢。隨後幾個月，中山市場將一輪集中供應，其中不乏高端樓盤，李彩紅認為，下半年政策應該不會放松，從中山的情況來看壓力還會變大，即使不限購，也不排除政府通過有選擇性地發放預售證的方法，控制高端項目入市而達到控制房價漲幅過大的可能。

　　南部鎮區火

　　上月，坦洲、南朗、三鄉這三個毗鄰珠海的南部鎮區的成交量為1667套，佔了全市24個鎮區成交量的近三成，其中坦洲成交1042套，環比猛增76%，並佔了當月全市成交量的近兩成。而考察2月份以來這三個鎮區的成交情況也相當搶眼，坦洲則是從今年以來就一直保持著全市成交冠軍的頭銜。

　　這其中珠海客戶的作用『功不可沒』，據了解，坦洲一般樓盤的珠海客戶佔到了八成左右的比例。異地限購後，坦洲的成交量曾一度下滑，而近期成交量的攀昇，也顯示政策的影響正在逐漸縮小。

　　今年3月份開盤的錦繡國際花城，兩個月銷售逾800套，開發商敏捷地產相關負責人表示，坦洲在珠海人眼中屬於『珠海北』，『錦繡國際花城均價只有5200元/平方米，對於樓價早已過萬的珠海客戶自然是極具吸引力。』該負責人認為，隨著交通及商業配套的完善，坦洲的吸引力還會更加突出。