天津北方網訊：近年來，天津軌道交通迎來高速發展期。因爲快速、安全、準時等特點，地鐵成爲市民出行的首選交通工具，也帶來了沿線土地價值的提高，深刻影響着商業空間結構和土地利用形態。隨着軌道交通路網的加密，圍繞“地鐵物業”，各大房企均作爲首選的拿地目標，在市場中也展開了激烈的競爭，產品形式不斷升級，萬科、保利、富力等開發商均“潛心研究深耕於此”。在未來，各類地鐵物業的升級發展無疑將改變城市居住與生活模式。        

　　地鐵上蓋

　　永不褪色的都市生活

　　地鐵上蓋物業是指依託地鐵軌道系統而建立的一種物業類型。這種物業類型在中國香港、東京、首爾等國際大都市很普遍。在國際城市規劃中，“地鐵上蓋”物業已經成爲發展潛力最大、實用程度最高、交通出行能力最強的城市高效物業形式，其輻射能力遠遠強於傳統中心區物業。

　　擁有600萬人口的中國香港，軌道交通在公交體系中比重高達55%，每日載客量近240萬人次。中國香港地鐵的盈利並不是來自運輸本身，而是來自“地鐵+物業”的運營模式，即將地鐵產業和房地產市場緊密協作起來，在地鐵沿線建住宅和商用物業，通過住宅的銷售和商用物業的租賃等方式獲得利潤。 

　　從天津這幾年的城市發展看，地鐵概念已經成爲最吸引市場的賣點之一，隨着天津軌道交通路網的加密，建立在地鐵站口的地鐵上蓋物業再次深化地鐵概念。今年，天津市地鐵2、3號線即將開通運營，這使它們沿線的“上蓋”項目提前火了起來。未來，天津市地鐵沿線的“上蓋”項目也將隨着地鐵的建設編織成網，爲市民生活提供最大限度的便利。

　　首尾兩端

　　樓市大盤競技場

　　根據天津的地鐵建設方案，未來不斷開通的地鐵線路將讓天津切實進入地鐵時代。而這些密集的地鐵交通線路加強了中心城區與外圍區域的聯繫，從而縮短了在天津外圍區域置業的心理和實際距離。正如先前已在上海、北京等城市發生的一樣，在城市周邊的外圍組團，大型居住區將憑藉地鐵這一因素，使其發展足以改變城市的居住格局。

　　憑藉區位、樓盤品質判定市場價格，特別對普通住宅而言，一般來說距城市中心的距離越遠，其價格就相對越低，這是許多城市房地產市場的通例。天津當然也不例外。然而，自從2006年，“地鐵”概念向這個城市呼嘯而來，“以地段論價格”不再是唯一定律，“地鐵房產”極大地稀釋了市區和環城四區的固有概念，天津樓市的格局也隨地鐵的腳步發生巨大的變化。

　　目前，2號線進展迅速，地鐵的黃金十字構架在天津已初現規模，而隨後更多條地鐵線路的開發，無疑將使這一構架變得更爲豐滿。地鐵改變的不僅是城市距離感，更將改變衆多市民的出行和生活方式，特別是對天津人的置業方式，產生深遠影響。 

　　在地鐵高速發展的今天，天津地鐵樓盤還將進入新一輪的升值期。從歷史上看，在地鐵沿線特別是地鐵終點站的兩端，最有可能形成大型中央居住區，如上海地鐵1號線的莘莊總站、北京地鐵8通線的通州住區都是很明顯的例子。目前，隨着大範圍地鐵網絡的形成，天津的居住格局、市民的生活方式以及城市的商業格局必將受到強烈衝擊，在環城四區居住將不再受到牴觸。

　　酒店式公寓

　　樓市投資終極利器

　　時至今日，不受政策限制的酒店式公寓憑藉其“居住投資”的雙重屬性，戶型小、總價較低及位居城市核心區域、周邊配套齊全等優勢，在天津房地產市場上迅速躥紅。目前，天津多個酒店式公寓項目紛紛亮相，尤其是附近有地鐵作爲交通配套的項目更是獲得了很多市場關注。

　　與純住宅項目比，酒店式公寓是一種既吸收了星級酒店較好的服務功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點，是可居住，又可辦公的綜合性物業。

　　目前，天津樓市中酒店式公寓產品供應比較分散，快速路、地鐵、輕軌等交通幹線沿線以及市區繁華商圈、老城廂、奧體中心等市中心地段，是其比較集中的區域。同時，酒店式公寓多處於市區繁華地段，享有市區最好的生活配套資源，並因戶型緊湊，房款與市區新房相比較低，對於外地購房者而言也更具吸引力。

　　某位正處於銷售期的酒店式公寓負責人表示，隨着“限購令”的出臺，諮詢市區公寓房的客戶明顯增多，產品成交量明顯上升。

　　同時，“門檻低”滿足異地置業者需要也是目前酒店式公寓受歡迎的一個因素。來津工作兩年有餘的小張在接受採訪時表示，“對於外地白領而言，購買公寓房沒有過多的限制，門檻較低。同時，項目多在繁華地段，產品周邊生活、商業配套齊全。而且作爲精裝產品，買完就可入住，小戶型產品總價較低，更能滿足心理預期。現在自己工作的周邊區域都有項目推出，自己正在進行比較選擇。” 

　　綜合體井噴

　　加速商業繁榮

　　由於地鐵周邊人流密集、流動速度快，因此很多商家也看好地鐵未來的商業發展前景，開始投資地鐵物業形態，與之相伴的是催生了衆多地鐵商業類型。物業形態也涉及酒店、公寓、寫字樓、商業街、購物中心等多種商務、商業形態。 正因爲先天佔據了交通和人流的顯著優勢，“地鐵物業”的價格也遠高出非地鐵物業，在國內的北京、上海、廣州等地的地鐵沿線商鋪出租率基本都達到100%。 

　　目前，對於地鐵沿線商業物業經營定位的考慮越來越成爲，能否讓地鐵等城市建設帶來的潛在的商業機會更好的釋放的關鍵因素。

　　地鐵沿線商業物業的價值和發展機遇往往在釋放和制約之間，有着非常重要的作用，這需要項目掌握好各方面的因素，充分發揮其地鐵概念和價值，使地鐵成爲房地產業發展的快車道。而在這樣一個過程中，商業綜合體如雨後春筍般的大量建設，成爲了這種探索的一個良好嘗試。

　　之所以商業綜合體市場供需兩旺，市場普遍認爲，這與城市建設的發展進程密不可分。一方面，隨着城市建設的不斷深化，核心區域的商業、辦公氛圍均不斷成熟，這均爲綜合體項目的開發提供了有利的條件。另一方面，從市場需求角度來看，近兩年，投資性置業的比重不斷增加，這些客戶更加註重產品的投資屬性及升值空間。而綜合體項目的便捷性、增值性均能滿足投資性購房的需求。因此，這類產品受到了市場的認可和追捧，這又在很大程度上刺激了開發商的開發熱情。

　　以目前天津市場上的綜合體項目來看，雖然近年入市項目很多，但功能定位和業態組合各有側重，其中主要有以商務辦公爲主的商務型綜合體項目、以娛樂購物爲主的商業綜合體項目，和以住宅爲主的住宅綜合體項目，這些綜合體中業態組合通常在3—10種，能夠起到相互支撐並提高品質的作用。文/王政