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本報訊(通訊員夏根輝王洋林)海淀區的王先生買了一套二手房,沒想到房主的妻子卻以其不知情爲由,起訴到法院,要求判決買賣合同無效。據瞭解,像這種夫妻一方以共有爲由,主張房屋買賣合同無效的案件,隨着房價的上漲以及離婚率的增長還將不斷增加。市一中院對此類案件調研後,發現處理這些糾紛有4大難點。法官特別提示買房者,買二手房務必要求售房人提供夫妻雙方均同意賣房的證據,以保證自己的合法權益。
王先生的遭遇並非個案,而是二手房買賣糾紛中的普遍現象。據瞭解,在二手房買賣糾紛案件中,有45.9%的當事人主張雙方簽訂的買賣合同無效,有約24%的當事人是以出賣房屋系共有財產爲由主張無效。而法院處理此類糾紛存在4大難點:一是當事人舉證難。對於夫妻雙方是否知情,由哪一方舉證,舉證責任如何分配,證明標準如何確定,法律並沒有明確的規定。從實踐中看,夫妻一方要主張自己不知情比較困難,難以有直接證據證明,故舉證責任一般由第三人承擔。然而,夫妻一方是否知情,往往是主觀意識,即使有該方的明確同意,第三人往往難以保留證據,對此,不同法院往往依據不同的條件予以推斷,往往出現不同的審判結果,對法律的威懾力產生消極的影響。
隨着房價的上漲,房產涉及的利益往往較大,而當事人雙方訴求差距明顯,法院調解工作非常難做,這是第二個難點。尤其是在夫妻涉及離婚時,夫妻之間矛盾本來就很大,對抗情緒激烈,難以做調解工作。
此外,對於擅自處分夫妻共有財產,我國物權法和婚姻法都有相應的規定,尤其是《婚姻法解釋三》更加明確規定了善意取得制度的應用。然而,善意取得制度的前提是房屋已經過戶,在房屋未登記過戶前如何認定,法官具有一定的自由裁量權。對於夫妻一方是否知情的不同理解,可能產生不同的處理結果。
而在法院判決後,就面臨執行難的問題,一個判決可能引發多起糾紛。如女方佔用房屋,男方出賣房屋後,法院認定合同有效,但女方可能只有該套房屋居住,在女方拒不搬出的情況下,法院難以執行。
一中院法官認爲,房屋買賣合同糾紛中出現以上問題的原因是多方面的,既有房地產管理部分登記制度的不甚合理,也有當事人在購房時的疏忽,還有中介公司的責任缺失。要防止此類案件的發生,就要落實房產共有人的登記制度,特別是夫妻共有人的登記。此外,買房人在簽訂房屋買賣合同前,應認真審查房屋的權利狀況,要求售房者提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻雙方均同意處分的證明,儘量保留夫妻雙方共同同意賣房的證據。J161
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