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李偉文 金地藝境營銷總監
沈怡 佘山瓏原項目負責人
戴金順 智富集團 戰略企劃中心副總經理
鄭立天 上坤公園天地項目營銷經理
自今年年初樓市調控政策以來,上海剛需住宅推盤佔比越來越大。步入9月,開始進入傳統的樓市『金九銀十』季節,住宅供應放量。
潛力地段將更受寵
以寶山區為例,之前幾年,寶山樓市的開發較為松散,配套物業也較為貧乏,之後,盡管政府有序地開發和引入人流給予這片土地重生的機會。從今年的市場需求上來看,客戶們無疑都認識到了這裡的潛力,寶山也已成為了新近崛起的置業高地。這足以證明,現在客戶對於外環外地段的房子已經基本接受,而這種趨勢會使得上海客戶置業的地段分界線越來越模糊。從區域版圖上來看,上海客戶置業的區位也正在逐漸向外擴張,將來很可能會呈現楊浦、寶山、普陀、閔行的置業熱度並駕齊驅的趨勢。因此,開發商只要不在特別偏離城區的地方拿地造樓,熱銷區域的選擇范圍是十分寬裕的。
堅守品質,期待市場明朗
截至今年年底,高端市場確實不太明朗,一些高端項目甚至出現了大面積打折的現象。而我認為,資金鏈比較寬裕的開發商,不應該急於脫手手中的高端房源。高端市場的資源稀缺性一直是高端物業的優勢,相信一旦政策面有所寬松,相信集品質與資源優勢的高端業務必然會迎來更多的放量。另外,高端項目幾乎是品質的象征,而在逆勢中堅守品質是高端物業固有的責任,纔能從同質化競爭中脫穎而出。這也是我們高端物業的開發商應該去做的。因此,堅守品質,耐心等候,高端業務的未來還是很燦爛的。
功能性是新訴求
剛需客一直會是市場的主力,這個事實是長期不會改變的。所以,熱銷的戶型應該會繼續集中在小面積戶型上。而據我們了解到,現在剛需客戶相比兩房,而更偏向於90多平方米的小三房。兩者的區別只在於,小三房在原有兩房的基礎上開闢了書房的空間。從這一點上可以看出,剛需客是比較注重房間的功能性的。我認為,對於房間功能性的看中,可能會成為未來剛需的新標准。這就要求開發商在有限的面積范圍內盡量開闢一些附加值空間,完善房子的功能性。也給予購房者更多的選擇。
可以說,做好房間的功能性,離熱銷就更近了一步。
價格需要理性回歸
從今年的市場形勢來看,降價大潮起碼會延續到今年年底。但預計更大幅度的降價已不會再有了。以龍湖酈城為例,項目的大幅度降價引來了前期業主的不滿,對開發商員工的人生安全造成了一定的傷害。而如果更大幅度的降價襲來,市場秩序就更得不到保證了。顯然,政府也不願意看到這樣的局面,從最近的發言中看得出,其保持戰果的態度也比較堅決。另外,開發商們也意識到現在的顧客也在等待更大幅度的降價到來,觀望氛圍比較濃厚。所以,預計將來渴望熱銷的開發商在營銷上會對價格會有一個理性的認知,排除價格泡沫,合理定價產品,還給市場一個安定的秩序。