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地產評論員馮燕王嘉辰
進入10月中旬,市場仍未見起色。相關數據顯示,10月第二周新增量仍然不抵9月下旬的幾周,而商品住宅成交11.87萬平方米,雖環比上昇四成,但與去年同期(2010.10.10-10.16)成交量達到38萬平方米相比,今年只有其三成。
雖然市場整體式微,但亦不乏亮點。部分樓盤『仗勢』逆市熱銷,成為弱市中值得關注的現象。
金地藝境
領跑全市成交均價
從商品住宅成交個案來看,寶山大場的金地藝境以0.59萬平方米、67套的成交量列10月第三周商品住宅成交面積榜首,成交均價為18622元/平方米,已連續4周上漲。
不僅如此,根據同策諮詢研發中心數據顯示,從7月開始截至10月20日,上海商品住宅成交排行榜上,金地藝境以成交957套,成交面積102260平方米排名第一位。
金地藝境的逆勢熱銷令人側目,這與其產品定位和特色不無關系。
剛需自住人群已成為目前市場的『主流群體』。把握住剛需客的購房心理,成為開發商的必修課。分析人士表示,品牌、周邊交通配套設施、小區整體規劃等是左右剛需客戶出手的幾大因素。
金地藝境契合剛需所需,憑借整體規劃和高性價比,人氣居高不下。早在7月洋房入市時,藝境就炙手可熱,銷售額突破10億元。進入『金九銀十』,金地藝境推出高層公寓『空中院館』,其總價控制合理,明確面向更為龐大的剛需群體,精裝特點也契合到剛需置業一步到位的訴求。
長甲集團
項目雙雙蟬聯桂冠
10月第二周,別墅成交與公寓類似,環比雖有所上漲,同比卻大幅下挫。從成交價格來看,該周別墅項目成交都集中在2-2.5萬元/平方米的單價區間,顯示在『銀十』之際,平價別墅唱主角。
從區域分布上看,松江和原南匯兩區不分高下,在該周分別成交28套、27套,而隨著軌道交通的利好,航頭和新場板塊呈現厚積薄發之勢。
而位於聯體別墅成交榜首的依然是位於航頭板塊的長泰東郊御園,其共成交13套。受軌交11號線航頭東站,以及楊高南路延伸段的規劃利好,該盤成交位於聯排別墅首位已有一段時日。同策分析人士表示,如沒有其它較有競爭力的新上市聯排項目,該項目將在別墅市場中持續看好。同在航頭板塊的南郊中華園近期的熱銷也證明了航頭板塊的優勢。
10月第二周獨棟成交量仍然集中在位居成交首位的長泰西郊別墅,該項目有11套的成交業績,而其餘項目成交套數都在1-2套。該項目與長泰東郊御園同屬於長甲集團。
長泰西郊別墅擁有極強的城市屬性,同時充分考慮到客群的置業需求,買家用260平方米的置業價格,可以擁有接近兩倍的產權面積,由此得到客戶認同。
新天地板塊
佔豪宅成交半壁江山
相關數據顯示,雖然上海9月以來一手房市場延續低迷狀態,呈現量價齊跌的態勢,成交環比均有下降。但在8月卻出現過一波小高潮,均價環比上漲12.5%,主要原因是當時上海高端商品住宅成交面積環比未同步下跌,反而上漲37.68%,從而推高了整體成交均價。
截至今年9月,上海售出的每平方米單價在10萬元以上的新建商品住宅逼近百套;成交總價在4000萬元以上的豪宅中,新天地板塊成交增長最為明顯,其中翠湖天地以15套的成交總量佔了豪宅總量的近半壁江山。近期,翠湖天地嘉苑The Manor新推一間樣板間,又再度引起市場關注,這與項目稀缺性密切相關。
筆者還了解到,與之毗鄰的華山路湖南路板塊在未來幾年同樣無新增供應,這種偏緊供應量也促發了翠湖天地The Manor最後五席的市場關注度。