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投資客淡出視野,剛需成爲主力軍,通宵排隊買房、搶房景觀不再出現,取而代之的是各種打折促銷及不停延遲開盤。調控政策不鬆綁、樓市年底傳統的賬務高峯、年度銷售任務的完成……一系列難題都在考驗開發商的操盤手法和實力。
存量房消化期漫長
機構監測數據顯示,目前成都存量住宅約700萬平米,庫存量進一步攀升。按照成都目前月均40-50萬平米的去化速度,市場還將花去一年半以上的時間消化。
正合地產總經理毛勇認爲,從市場指標來看,成都市場存量不斷積壓,而且在加速。這種存量的快速積壓,顯現出開發商放量的態度,而受政策影響,成交量持續低位水平,則使得存量不斷積壓。此外,預計於2011年底前入市的項目有數十個。因此,市場存量還將不斷攀升。
這一情況不只出現在成都地區。據中國指數研究院數據,截至6月底,北京、上海、深圳商品房的可售面積均需要一年左右時間才能消化,而一般情況下,4—6月的去庫存時間才較合理。
房企以價換市
在“資本爲王”的地產行業,“九個鍋蓋十口鍋”的滾動式開發普遍存在,沒有“資金流”就等於死亡。以往置業者追漲殺跌的不成熟跟風消費心態正在發生微妙變化。經過數年樓市的潮起潮落、顛簸錘鍊,置業者總算看清樓市的大方向:幻想房價暴跌無異於癡人說夢,見好就收的理智心態,正在主導樓市消費。於是,買賣雙方的心理正在逐步趨於一致:開發商將繼續實施以價換量的政策,而下半年,對於剛需購房者來說,或將是性價比較高的購房時期。
“對項目銷售影響最大的是價格因素。在我們這個片區,產品同質化現象比較嚴重。上週我們推出一批特價房源,價格低於周邊約500元/平米,幾天就銷售了百餘套。”新都某項目銷售經理告訴記者,“以價換市的辦法效果來得最直接。”
同樣,一些項目銷售負責人都表達了類似觀點。“秋交會上藍光地產的系列特惠行動可謂經典,國慶數天時間藍光旗下項目銷售量超過400套,銷售額達到3.5億。”藍光地產負責人說。
克而瑞華中區總經理吳洋的判斷是“調控期不會少於兩年”,他建議開發商,務實定價,早出貨,取得先機。“現在開發商資金流普遍趨緊,融資渠道也非常有限而且成本極高,目前作出實質性價格下調、追求走量的開發商不在少數,而他們的市場反應確實優於其他開發商。”
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