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本報南京11月2日電江蘇省南京市某物業公司在未獲多數業主同意的情況下,擅自將一幢住宅樓的地下車庫租給他人做經營用房,收益歸己所有。業主王先生交涉不成,獨自將物業公司告上南京市鼓樓區人民法院,要求被告恢復地下車庫原狀,並返還經營收益。昨天,法院對此案作出一審宣判,原告要求物業公司恢復地下車庫原狀的訴訟請求獲得法院支持。
王先生是南京市人,此前王先生與案外人黃某共同購買了南京市天福園的一處房屋,目前尚未辦理所有權登記。被告廣廈物業公司爲天福園小區提供物業服務。
2010年10月,廣廈物業公司未經業主同意,擅自將一處緊挨王先生新房、原設計爲地下車庫的場所改造成門面房,租賃給邵某開辦電動車維修部。王先生以侵犯了業主權利爲由將廣廈物業公司告上了法院,要求將門面房恢復原狀,並返還經營收益。
被告廣廈物業公司辯稱:原告沒有取得房屋產權,不能證明其爲天福園的業主,也無地下車庫共有人的授權,故無訴訟主體資格,請求法院駁回原告的訴訟請求。
法院經審理後認爲:基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行爲,已經合法佔有建築物專有部分,但尚未辦理所有權登記的人,屬於物權法所稱的業主。業主對於侵害自己合法權益的行爲,可以依法向人民法院提起訴訟。故本案原告王先生有訴訟主體資格,對被告廣廈物業公司認爲原告無起訴主體資格的辯稱,法院不予採信。
改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分,應由業主共同決定。擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動,權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行爲無效的,人民法院應予支持。原告要求被告廣廈物業公司返還經營收益,因經營收益應由業主共同決定用途,不屬於原告個人所有,故對原告的該項訴請,法院不予支持。
(李自慶繆海燕)
-連線法官-
共有權利受侵犯業主獨自起訴有法可依
單個業主能否起訴物業公司侵犯衆業主公共權益的問題,一直以來都存在着爭議,那麼本案中法院緣何確認原告王先生具有訴訟主體資格、並最終打贏官司呢?對此,承辦法官王素平進行了釋明。
王素平說:我國物權法第八十三條第二款明確規定:“業主對侵害自己合法權益的行爲,可以依法向人民法院提起訴訟。”但在落實到具體案件的司法實務中,各地的判例卻不盡相同,爭議在於有的強調業主主張小區內被物業侵犯並佔用的公共權利,須有超過一定比例的大多數業主授權。這其實是對法律原意的一種誤解,作爲原告(業主)事實上也難以操作。上述法條中規定的“自己”二字,即明確了業主個體的訴訟主體資格概念。
王素平還說:仍以本案爲例,涉訴地下車庫系天福園業主共有部分,被告廣廈物業公司改變其用途、從事經營,應經過業主的明示同意。但被告廣廈物業公司一方面辯稱原告未經多數業主授權起訴,另一方面自己也未能提供大部分業主明確表示同意的證據,故廣廈物業公司將車庫改造成門面房的處分行爲應認定爲無效,對原告要求被告廣廈物業公司將涉訴門面房恢復原狀的訴訟請求,法院理應予以支持。
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