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訊2008年,只有25歲的阮先生決定辭去工作自主創業,但無奈沒有創業的啓動資金,於是他將父親留給自己的一套房產作爲抵押,向朋友崔先生借款100萬元,並約定三年內還清。同時,阮先生爲了早日清還借款,就將這套房產租給了陳女士。三年過去了,阮先生創業失敗,無法清還借款。只得將抵押的房產過戶給崔先生。在辦理完各項過戶手續後,崔先生提出要求租客陳女士一家搬離房屋。可陳女士提出,自己跟阮先生簽訂的合同期爲五年,現在還沒到期怎麼就能終止合同?雙方就此產生爭執。
解讀 :抵押權,指債務人或者第三人不轉移財產的佔有,將該財產作爲債權的擔保,債務人未履行債務時,債權人依照法律規定的程序就該財產有優先受償的權利。
律師說法
天津澗聯律師事務所楊晶律師認爲,本案中的順序是房屋抵押在先,出租在後,在阮先生抵押房產之日起,崔先生就取得了房屋抵押權。陳女士的租賃合同是不得對抗受讓人,抵押權人有權解除租賃合同。如果出租在前,抵押在後,則抵押權實現後,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效的。抵押權是抵押權人直接對物享有的權利,可以對抗物的所有人及第三人,因此,抵押權是一種物權。在這個案例中,房屋的物權經過過戶屬於了崔先生,而租賃關係中承租人的承租權是基於租賃合同而形成的一種債權,根據物權優於債權的原理,在先的抵押權優先於在後的租賃權。(記者馬蘭)
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