近來，兩件事情攪動着地產界不得安寧，一個是存款準備金率下調帶來的金融政策調整預期，一個是住建部堅持所有限購到期城市如無特殊情況2012年必須仍要實行的現實要求。兩件事，對於地產界來說，一悲一喜。悲喜之中，幻化着看不清的後續發展路徑。正如這一段多霧的北方天氣一樣，對於地產界來說，大霧迷城之下需要做的依然是做好自身的保暖，因爲現階段的樓市仍然是“深冬時節”。

　　年底的騷動

　　住建部堅持限購仍是主旋律

　　臨近年底，對於相當一部分實行限購城市的房地產開發商來說，最爲關注的事情莫過於已經實行到期的限購令到2012年會不會繼續實行下去。

　　據北京中原市場研究部統計，在目前已經執行限購的46個城市中，通知原文明確截止時間的城市爲：福州、廈門、海口、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州、南寧等12個城市。其中，除南寧的截止時間爲2012年2月29日外，其他截止時間都爲2011年12月31日。這意味着至少有11個城市的住房限購措施即將到期。對於這些政策即將到期的城市來說，2012年限購政策是否應該還繼續執行下去，不僅是參與城市建設的各家開發商急切想知道的答案，同時也是地方政府關注的事情。

　　從2010年開始實施的房地產市場調控政策，經過2011年全國高標準大力度的嚴格執行，到目前爲止，房地產市場的過熱現象已然得到了明顯控制。根據搜房網數據監控中心的最新數據統計，47個大中城市中，逾7成城市11月的房地產市場成交量環比呈下滑趨勢，其中超九成城市簽約量不及去年同期。北、上、廣、深一線城市成交量環比漲跌參半，但與往年相比卻無一例外全線下跌。“很明顯房地產過熱的景象已經成爲過去時，對於樓市投資投機的抑制已經取得了明顯效果，‘去泡沫化’進程加速。”業內人士分析道。

　　在房地產市場逐漸迴歸理性的同時，逐漸遇冷的樓市也讓地方政府承擔了更多的壓力，這些壓力不僅體現在日益銳減的土地財政收入上。根據媒體報道，以執行“限購令”的浙江台州市爲例。今年該市10月份就有8宗土地流拍，而5宗成交土地總收入0.55億元，僅佔9月份賣地收入的34.4%。2010年，台州財政總收入310.62億元，其中賣地收入250.46億元，佔80%。今年前三季度，台州全市財政一般公共服務支出僅比去年同期增長4.2%，增速比上半年回落5.5%。

　　此前十月份爆出的佛山市限購令鬆綁事件根源也同爲政府財政吃緊。雖然只有一天的時間就被中央緊急叫停，但是對於類似於佛山、台州這樣的土地財政佔到全年收入三分之一以上的城市來說，限購令的執行令其有苦難言。“土地財政只是一方面，就我個人來看，限購下房地產市場的萎靡，會直接影響很多於地產相關的行業，總體經濟發展受限放緩是很多城市更爲着急的根本原因，如果完不成經濟發展目標，對於地方政府來說，是一個無法接受的現實。這將直接影響政績。”資深媒體觀察人士道出了限購令對地方城市的另外一個影響。

　　年底的時刻，各種情緒集中爆發，對於限購令的是否繼續實行成爲房地產市場的關鍵話題，同時也是這段時期市場最爲關注的經濟政策。

　　根據《新京報》《上海證券報》等多家媒體報道，對於2011年底限購令即將到期的城市來說，住建部的態度鮮明，那就是如無特殊情況，2012年還要繼續嚴格執行限購政策。

　　媒體報道稱，住建部已知會地方政府，對於“限購令”即將到期的城市，如果沒有極其特殊情況，應對限購令有效期進行延續。住建部一官員說，近期國務院分管領導多次就房地產調控問題作出指示和批示，核心要求就是不能對現有房地產調控政策予以放鬆。限購在可預見的未來，不存在放鬆可能。

　　根據最新的住建部關於限購政策延期的指示，截至目前，11個住房限購措施即將到期的城市無一表態。以石家莊爲例，據媒體報道，石家莊市住房保障和房產管理局表示，限購令取消還是延期，取決於國家是否出臺進一步調控要求，市政府屆時再做相應的決定。

　　而同樣，對於天津來說，限購令明年仍將實行。媒體記者近日向房管部門詢問本市的執行情況，相關負責人表示，天津的限購令出臺時並沒有規定其有效期，因此也就不存在政策到期以及是否延續執行等問題，目前本市地產市場仍按照原有政策執行。

　　存款準備金率下調

　　銀根明年可鬆？

　　對於年底的地產界來說，並不是所有的消息都是壞消息。

　　12月5日，央行三年來首度下調存款準備金率。從5日起，大型金融機構的存款準備金率將下調0.5%至21%。存款準備金率從歷史高位開始回落，對於資本市場來說是一個重要的利好消息。但是對於房地產市場來說，並不能說資金限制已經放鬆，後續影響仍需觀察。

　　此次調整後，大型金融機構的存款準備金率將降至21%，中小金融機構的存款準備金率將降至17.5%。根據10月末我國金融人民幣存款餘額爲79.21萬億元的總量計算，此次央行將一次性釋放近4000億元資金。這樣一來，銀行可貸資金明顯增多，對於一些急需資金的企業來說，此次下調存款準備金率可解“燃眉之急”。

　　但是對於地產行業來說，並非如此。

　　“此次存款準備金率下調應該主要是從金融方面支持中小企業，而與房地產市場無關。”山東大學經濟學院副院長、山東大學房地產研究中心主任李鐵崗在接受採訪時說。“一直以來持續從緊的金融政策，使得一些企業尤其是中小型企業無處借貸，資金緊張，阻礙了企業的發展，國家前期也提出對金融政策進行微調，這次應該是一個具體的體現。”李鐵崗說。

　　房地產行業的信貸從2010年開始就已經收緊。哈爾濱銀行天津分行的一位從事信貸的員工表示，該銀行基本上從2010年開始對於房地產企業的貸款已經處於零增長的態勢。“即使有額度，審批也會非常嚴格，因此基本上沒有對房地產企業放過款。”該員工說。

　　相對於中小銀行的謹慎行事，大中型銀行對於房地產企業的貸款也處於停滯狀態。“在目前房地產市場價格仍處於一種變動狀態尤其是房價下行的情況下，出於規避風險的考慮,銀行也不會將新的額度投放到房地產市場，因此本次央行下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點不會對房地產調控產生衝擊。”李鐵崗認爲。

　　在個人房貸業務上，影響同樣不大。媒體記者隨後走訪一些國有大型銀行了解到，銀行方面對準備金率下調後的個人房貸並不樂觀。一家國有大型銀行個人金融業務部門負責人表示，個人按揭貸款額度主要受三方面影響。首先是國家整體信貸政策，其次是75%的日均貸存比考覈壓力，此外是銀行的準備金。目前準備金率下調0.5%，但仍遠高於2007年緊縮時期的水平。“很多股份制銀行早已不做房貸，國有銀行也把有限額度挪到中小企業業務。”該銀行負責人表示，面對龐大的個人按揭購房需求，央行下調一次準備金釋放出來的額度是杯水車薪。

　　總體來說，明年的房地產市場發展並不讓人感到樂觀。但是根據最新消息顯示，國際金融機構對於四季度CPI(居民消費價格指數)持續下行的判斷令存款準備金存在進一步下調的可能性。機構預測，將於12月上旬公佈的11月C P I漲幅將回落到5%以下。而11月製造業採購經理人指數(P M I)33個月來首次回落至50%以下，顯示經濟減速壓力正在增大。市場預測最快在12月央行就可能第二次下調存款準備金率。

　　CPI破五之後，通脹的壓力已經明顯減輕，“11月最後一天央行宣佈下調存款準備金率，給市場一個明確信號：貨幣政策的重心已經從控物價轉向保增長。”業內人士說道。

　　因此對於房地產市場來說，貨幣政策走向十分值得關注。文/閆建武