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6日,濟南市房產交易大廳,前來辦理房產交易手續的人明顯減少。 |
房價終於開始鬆動,樓市調控到了關鍵時刻。房價是真降還是假摔?購房者買還是不買?在多重政策疊加下,開發商資金還能維持多久?連日來,記者深入樓市,探房企,訪市民,傾聽各方聲音,試圖尋找答案。
12月3日是週六,在濟南一家房地產公司擔任營銷總監的林強早早起牀趕往公司。林強說,他們有兩個在售樓盤,開盤四五個月了,至今還有大量房子沒賣出去。
銷售冠軍
沒了用武之地
按照慣例,週六看房的人比平時多,但林強再次失望了。他徘徊在鴉雀無聲的售樓大廳,渾身冷颼颼的。整個上午,他沒看到一個客戶,偶爾響起的電話鈴聲是那麼刺耳。
這個週六,剛結婚的濟南市民李恆夫婦正在租來的兩室一廳裏,招呼着幾個好友打夠級。這些年輕人都沒房子。李恆說,房子一定要買,但不着急。“新聞天天說房價要降,等等再說”。
售樓小姐王雅君比他們無聊多了。在闊氣的售樓處,王雅君百無聊賴地用手機QQ聊天。王雅君是個年輕的“老江湖”,別看她只有27歲,但幹這行已有五六年了,伶牙俐齒,經驗豐富,是這裏的銷售冠軍,現在她渾身的本事似乎沒了用武之地。
“我知道,他們都在消磨時間,但大環境不好,再逼他們也沒用。”王雅君的上司吳元江,把這一切都看在了眼裏,但他沒有戳穿他們。身在其中,他能體會他們的難處。
“團購、特價、打折,該用的營銷手段都用上了,但成交依然沒有起色。”賣不出房子,林強很着急,這個年輕的營銷經理和他的銷售團隊壓力與日俱增。
林強回憶:“六月份還相對樂觀,每週積累的客戶最高能到30個,而在此後的七八九三個月,每週積累客戶的數量直線下降,從十個到幾個,再到幾個星期都積累不到一個。”
吳元江還透露,現在成交的房源大都是面積小、總價低的低端房,而且有一半以上的房源是團購客戶,現在這部分需求也戛然而止,數百套尚未推出的房源正“嗷嗷待哺”。
投資買房
如意算盤打錯了
“房價降是降了,但2013年才交房,萬一開發商跑了怎麼辦?”住在濟南燕山立交橋附近的李毅然打算把父母接到濟南,他看中的一個樓盤88折促銷,算下來每平米降1000多元,非常划算,但他不敢買,更傾向買現房。
李芳的經歷則有點冷幽默。最近一個月,李芳只忙活了一件事,就是發動各種關係退房。年初看到房價還有不斷攀高的趨勢,李芳託關係搶了一套。她打的算盤是,等房價再漲漲轉手賣了,少說也能賺一二十萬,但房價降了,願望似乎落空了,她想趕緊把房退了。
李芳買房,幾乎買在了最高點上。濟南一家地產網站監控了這個樓盤的價格走勢:2010年開盤後,這個樓盤的價格以30度角坡度直線上漲,半年後價格鬆動,10月份後,由於不斷推出特價房和打折促銷,該樓盤均價降了,130平米售價97萬。
一週過去了,李愛明激動的情緒還是難以平靜下來。11月28日,他和其他業主發起了“佔領售樓處”行動,致使一樓盤售樓處當天無法對外開放,在省城引起軒然大波。
“開盤時,每平米8500元至9000元,現在內部認購價格降到6000元至6500元,90平米的房子兩個月損失二十幾萬元。”李愛明9月買的房。買了房的業主普遍認爲,“內部特惠”就是變相降價,開發商降價,使業主資產嚴重縮水。
“看走眼”的還真不少,錢平對此有親身體會。因爲工作關係,錢平和濟南幾大開發商關係熟絡。以前親朋好友找他,無非是想走後門買房,現在買房的沒有,退房的倒有三個。
完不成銷售任務
走馬換將
由於銷售不暢,年度銷售計劃已成爲絕大部分開發企業不可能完成的任務。“我們年度回款任務10億左右,而目前到賬回款不超過6個億,任務基本無望完成。”青島一在售項目售樓處,開發企業負責人王英傑坦言。
濟南一家開發企業的營銷經理徐偉也在私下透露,直到9月底,他們的年度銷售任務才勉強完成三分之一。
山東中原投資顧問總監薄夫利估計,在濟南有九成甚至九成以上的在售項目,都完不成今年的銷售任務,外來的一線開發企業也在其列。他說:“金九銀十都成了泡影,指望年底衝刺實在是異想天開。”
數據或許更具說服力。統計數據顯示,11月,濟南商品房成交急劇萎縮,其中11月21日到11月27日,濟南共成交商品房768套,比前一週減少524套,環比下跌40.56%。而調查機構提供的數據顯示,10月份,青島住宅成交面積同比下滑56%。
由於年底的計劃報表將十分難看,濟南地產業已經有傳言,大批在售項目將面臨重大人事調整,包括銷售部門負責人、財務部門負責人在內,年底將被“走馬換將”。
採訪中,一家外來企業的營銷負責人苦着臉說,目前他們的人事調整還沒跡象,但據企業高層傳出的消息,由於銷售任務沒有完成,年底的績效、獎金以及福利等都要大打折扣,而他的個人消費計劃也面臨着重大調整。(記者張璐/經採訪對象要求,文中部分被訪者姓名爲化名)
【普通市民】
房子買了價降了,我快抑鬱了
-該出手時不出手,不該出手卻出手了。
去年我爲沒買房後悔,現在又爲買了房揪心。
我住在壽光。這兩年壽光房價一路高漲,壽光東城的一般樓盤已是4000元左右的均價。兒子接近結婚年齡,我接近退休,至今還住着單位沒有產權的集體公寓,買套自己的房子成了我最大的心願。
從2010年秋天開始,我陸續看過一些樓盤,當時每平米3000多元,對照自己2000元左右的月收入,我感覺這價格有些高了。最重要的是,當時樓市調控措施陸續出臺,我很怕自己剛一買完房價就會落。看來看去,最終沒有定下房子。
本想等等看,可是從2010年秋冬至2011年春夏,壽光的房價又瘋長1000元左右。那段日子,網上看到的信息、周圍聽到的話題,全是關於房子的。我們老家村裏很多種大棚的人,也早早到城裏買上了房子。房子讓人焦灼,好像沒有一套自己的房子,在這個世界上就沒有立足之地了。
焦躁不安中,2011年9月初,我也簽下了一套準現房。貸款買房後,我們家一個人的工資供房,另一人的收入要贍養老人、供孩子讀大學、幫兒子成家立業。誰知合同剛剛簽完,樓市真開始鬆動了。壽光房價雖然沒有明降,可鋪天蓋地關於樓價要全國普降的信息已傳得無處不在了。
該出手時不出手,不該出手卻出手了。想到自己因對購房時機把握不好而可能給家庭帶來的經濟損失,內心已不僅僅是焦灼,後悔,一種深不見底的灰色情緒在心裏潛滋暗長,情緒沮喪到極點。這種心理極折磨人,我甚至懷疑自己是否得了抑鬱症。在風起雲涌的房價變化中,該怎樣煉就一雙慧眼?(壽光市民劉美榮)
花錢大手大腳的日子,買房後終結了
-貸款買房後,很快興沖沖的生活就被憂心忡忡代替了。
做房奴已經一年多了。昨天還跟老公嘮叨,眼看房價要跌了,咱這房子的水分馬上就被擠出來了,那銀行的貸款就真的成大山了。
我們去年下半年買房時,濟南的房價正如日中天。不過婚期在即,沒辦法,只能東借西湊,好歹湊齊了首付款,又從銀行貸了70多萬,興沖沖地買了一套二手房。
很快,興沖沖的生活就被憂心忡忡代替了。因爲每月要還4000多元的貸款,花錢得算着花了,錢包裏經常唱空城計,讓我這個一向花錢大手大腳的人實在難以忍受,覺得特別的委屈。貧賤夫妻百事哀,因此家庭糾紛也頻繁而起,大多是圍繞一個錢字。
做房奴很累。銀行的債逼着,你不得不像個奴隸一樣拼命工作掙錢,然後把血汗錢的大半恭敬地交給銀行。但是也感謝銀行給了我透支的機會,提前享受到擁有一個家的快樂。
房價會漲會降?誰知道究竟會怎樣?太難猜了,還是安心過房奴的生活吧。(濟南市民郭美)
【開發商】
開發商產生了恐懼情緒
-我認爲,目前成交低迷、價格下降,不是市場的真實反映。
進入10月份後,開發商開始產生恐懼情緒。因爲越來越接近年終,開發商對資金的需求越來越迫切。各項工程的款項需要支付、銀行貸款需要償還、年度銷售任務需要完成、上市企業的年度財務報表需要讓股民保持信心……
其實留給開發商的降價空間非常有限。因爲房地產行業的成本結構這些年並沒有發生本質變化,土地成本、建安成本、財務成本都在逐步提高,開發商有限的降價空間,並不能從根本上解決老百姓的購房需求。另外,由於銀行收緊銀根,開發商的融資困難進一步加劇,部分企業採用信託的方式以及民間借貸的方式進行融資,進一步加大了財務成本。
我認爲,這次調控是政府的強制調控,成交低迷、價格下降,並不是真實的市場情況,反而是一種人爲營造的假象,一旦限購政策解除,市場需求將會報復性上漲。
政府調控不鬆動,不少人對2012年的市場放棄了幻想,認爲房地產的冬天還將持續一年甚至更久的時間。我則把希望寄託在2013年的下半年,到那時調控政策才能夠真正有所鬆動。(青島開發商劉博)
【銷售】
要賣出好業績,不降價不行
-在資金回籠和利潤率之間,開發企業必須做痛苦抉擇。
今年3月份,有親朋好友諮詢關於房價走勢時,作爲房地產行業的“業內人士”,我一般給出的回答是“政府要調控了,目的無非是控制房價不要過快上漲,但是就供求關係來看,始終是供不應求,所以房價總體來說還是會漲的,只不過是快和慢的問題。所以看好了該買就買!”
後來事實證明,我當初的估計太樂觀了。最早受到衝擊的是高端項目,房地產市場消化的客戶大部分是剛需型客戶,隨着剛需客戶不斷消化,部分售樓處出現零來訪客戶的現象。
如今政府傳來的各種聲音表明,不會放鬆現在的房地產調控政策,加之購房者已經形成對房地產價格下降的預期,所以今後要想實現好的銷售業績,沒有足夠的價格吸引力是絕對不可能的。在資金回籠和一定的利潤率之間,開發企業必須進行痛苦的抉擇。(濟南樓盤營銷經理張家源)