天津北方網訊：即將過去的2011年，濱海樓市經歷了從新政伊始時的買賣雙方觀望僵持，到逐漸的促銷“暗降”，再到下半年的樓市“超低價”頻出。根據權威網站統計，截至12月中旬，濱海新區降價樓盤達到34個，是天津市降價樓盤最多的區域。和漢沽、塘沽等成熟區域不同程度出現“量價齊降”的情況相類似，在2010年大熱的中新生態城、北塘以及響螺灣等新興區域也面臨着調控的巨大壓力，很多區域熱銷情況不再。

　　塘沽單價平均降千元

　　根據搜房網數據監控中心的統計，2011年天津濱海新區新盤在售總量100個，降價樓盤34個，是全市降價樓盤最多的區域。在各個區域之中，漢沽有10盤進行了降價，是降價樓盤最多的行政區，塘沽和大港則並列第二，降價樓盤數量均爲9個。塘沽降價幅度最高，單價平均降幅爲1356元每平方米。尤其是進入到下半年，濱海新區頻現“超低價”樓盤，從7、8個到20個點的點位方面優惠，單價降幅千元以上的樓盤不在少數。

　　“漢沽目前新房市場的均價在6000元至6500元每平方米，在今年年初，這個均價在7000元左右，很多好一些的項目單價都超過7000元了。”漢沽某項目經理介紹，今年下半年開始，漢沽很多項目都採取了積極促銷的營銷方式，促銷的力度也越來越大。有的原價6800至6900元每平方米的項目，在年底推出的特價房優惠起價可以達到5300元每平方米。對於團購予以大幅優惠也成爲了很多項目“以價換量”的重要方式。“由於區域比較小，購房者對於各個項目之間的價格比較敏感，進入年末，完全沒有優惠的樓盤幾乎很難在這種競爭中吸引到購房者了。”該名銷售經理表示，漢沽目前新房市場項目衆多，不少項目推出的產品具有同質化的傾向，洋房、小高層數量很少，多數爲高層產品。由於目前市場上絕大多數爲剛性需求客戶，因此客戶對於價格的敏感度特別高，一些價位較高的品質樓盤受到冷落，一些平價項目70、80平方米的小兩室最受歡迎。

　　相比漢沽、大港等其他區域，塘沽的樓盤降價幅度之大在各個區域中居於榜首，有的項目單價相比高位時甚至降低了3000元之多。很多大盤項目的降幅尤爲引人注目，位於胡家園地區的某項目售價從年初的每平方米萬元以上降至8000元左右，位於河北路上的另外一個大盤項目的當前售價8000餘元，相比價位最高時的12000元每平方米，每平方米幾乎下降了4000元。

　　塘沽某項目策劃經理表示，在嚴厲的調控政策實施之前，塘沽地區的房價曾經持續快速增長，房價一路從6000、7000元每平方米增長至一萬一、一萬二，甚至幾乎找尋不到萬元以下的樓盤，快速增長的房價掩蓋了各個區域之間的成熟度，價格出現了虛高。經過嚴厲新政的“擠壓”，塘沽一些成熟度較低區域的項目率先出現了大幅降價，將曾經虛高的價格水分擠出來，吸引剛性需求購房者入市。

　　和其他區域的降聲一片相比，開發區新房樓市房價顯得十分堅挺，除了個別樓盤出現降價外，多數樓盤仍然保持在不降不升的狀況。業內人士認爲，這是由開發區土地稀缺，高端樓盤項目衆多的情況導致的。“開發區目前的項目以高端樓盤爲主，比如萬通華府以及今年下半年剛剛開盤的萬科柏翠園都是這種類型。”業內人士表示，高端樓盤項目的目標人羣幾乎都是改善型客戶，相比價格，他們對於樓盤的品質以及未來的保值增值更爲關注，樓盤如果出現降價會影響這些客戶對於樓盤未來價值的預判，因此這些高端樓盤即使在調控的大背景下，也不會輕易採取降價方式“自降身價”。

　　業內人士表示，根據統計，目前塘沽和開發區的新房存量達到了300多萬平方米，以每個月可以銷售10萬平方米來看，仍然需要3年的時間，存量房數量的巨大將使未來各個項目之間的競爭更加激烈。從銷售情況看，80%都是一室、兩室的中小戶型，僅有20%是洋房以及別墅產品，在剛性需求爲主的市場，平價中小戶型產品仍然是市場的主流。

　　北塘經濟區銷量“領銜”新區域

　　在2011年，北塘經濟區、中新生態城、響螺灣商務區等各個新興區域在嚴厲的新政調控之下，也感受到了“寒意”，有的區域成交量出現了大幅萎縮，也有的區域項目開盤變成了“一拖再拖”，僅有兩三個項目獨撐局面。相形之下，2011年，北塘經濟區在各個新興區域之中表現比較亮眼，樓市冷清的大背景下，在成交量上表現仍然不錯。

　　“在2011年，我們項目的銷售產品套數達到了250餘套，銷售額達到了4億元。”位於北塘的濱海琴墅項目的策劃主管表示，在嚴厲的調控政策下，項目的銷售在下半年也受到了很大的影響，但是由於項目在今年1月份即已開盤，前半年良好的銷售情況爲項目完成今年的銷售任務打下了很好的基礎。“項目並沒有實行降價的策略，而是採取了多種多樣的活動以及施行多次開盤的策略，吸引客戶注意力，效果還是不錯的。”和濱海琴墅項目類似，作爲北塘經濟區第一個開盤的項目——泰達御海也已經完成了今年的銷售任務。據項目一位營銷人員介紹，截至目前，項目一期428套房源已經全部售罄。“項目是2010年12月份實現開盤的，因此一期的銷售主要還是在今年完成的。”

　　和住宅產品相比，北塘不少項目的商業產品更受歡迎。據濱海琴墅項目策劃人員介紹，項目在前段時間推出了十幾套商業產品，沒有經過大力宣傳，僅僅通過之前住宅積累的客戶就已經全部消化掉了。已經是現房銷售的泰達御海項目同樣在商業銷售方面沒有遇到太大困難，目前通過自然到訪客戶和之前積累客戶，商業產品已經所剩無幾。

　　業內人士認爲，一方面，北塘經濟區在銷售過程遇到的主要問題是地緣性客羣比較少，很多客戶對於這一區域的關注度仍然不夠，區域在交通等設施配套上仍然存在着不足，因此很多客戶仍然對購買這一區域房源存在着觀望的情緒。另一方面，今年十一北塘古鎮已經開盤，商業的帶動以及未來總部基地等周邊配套的啓動完善，肯定會帶動整個區域的發展進而促進區域的住宅銷售。

　　除了北塘經濟區，隨着區域內項目的陸續亮相，東疆港區作爲濱海新區內又一新區域吸引了不少人的關注。和其他區域不同，“打造真正海景房”幾乎成爲了區域內所有已經亮相的項目主打的“招牌”。擁有海洋資源成爲了各個項目的最大亮點。已經亮相的瞰海軒、萬科東海岸已經進入到了儲客階段，在2012年，這些項目將陸續開盤，海景房將成爲濱海樓市的一大亮點。(付獻傑)