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閒置土地是個“老大難”,國土資源部每隔一段時間就要重申一次。
12月21日,國土資源部網站上掛出《閒置土地處置辦法(修訂草案)》(以下簡稱“草案”),公開徵求意見,與以往不同的是,這次的閒置土地不再僅侷限於“未動工”項目,其第二條明確:“已動工開發建設但開發建設面積佔應動工開發建設總面積不足1/3或者已投資額佔總投資額不足25%,且未經原批准用地的人民政府批准,中止開發建設連續滿1年的”,也被認定爲閒置土地。
如果這份“草案”通過,按照此認定標準,或許杭州很多已出讓土地要被重新定義爲“閒置土地”。
多少熱門地塊,如今仍在“磨洋工”
以今年12月爲界,2009年11月之前成交的土地都已經滿足出讓滿兩年的條件。我們不往前追溯,僅2006年1月1日~2009年11月30日,杭州土地市場上有詳細記錄可查的宅地至少有150宗,但據本報記者調查,其中1/3左右目前仍未上市。
2006年12月18日,一宗總建築面積僅2.7萬平方米的袖珍宅地吸引了17家開發商到場競價,最後被浙江華成投資開發有限公司拿下,樓面地價達10997元/平方米。那是2006年杭州樓面地價最高的一宗宅地,即位於復興路上的杭政儲出(2006)37號地塊,亦被稱爲“白塔地塊”。
而後,“白塔地塊”遲遲不見動工,2009年年底該項目曾傳出“最近已經動工了”的消息,但上週末記者去現場卻發現,其地下室混凝土澆搗作業才完成不久。如果以工程竣工的標準來衡量,這個已經拿地近5年的項目,其實際工程進度僅完成10%左右。
杭政儲出(2009)18號地塊,2009年7月23日被義烏中國小商品城房地產開發有限公司競得,樓面地價20650元/平方米。今年9月底施工單位進場,目前仍在打樁基。
2009年11月底被九龍倉收入囊中的杭一棉C、D地塊,其工程概況表顯示,該工程在今年4月13日開始動工,但似乎進展不快,半年多時間纔開始做地下室工程。
曾經的土地“黑馬”,有的還在“長草”
無論進展多麼緩慢,但能開工的已經算“快”了,有的項目拿地兩年多,還在長草。
2009年兩匹著名的土地“黑馬”:祥符東單元R21-12地塊,被浙江舟山遠邦置業拿下,溢價約67%;祥符東單元R21-13地塊,被浙江天鴻房地產開發有限公司拿下,溢價約70%。當時,2008年那波調控剛剛過去,土地市場正在回暖,這兩家初次亮相的房企,一出手就成了當時祥符東板塊的“最高價”。
這兩宗地緊挨着,地塊經過了基本的平整,但看起來仍沒有動工的跡象。都是2009年6月中下旬拿的地,又都是外地房企初涉杭州樓市,項目還緊挨着,有很多業內人士等着看,他們會做出怎樣的產品。此後拿地的閱城、麗晶灣都已開盤,離這兩個地塊更近、去年10月底拿地的德信·北海公園也定了案名,但這兩宗地目前看來還要繼續等下去。
還有一宗藏在鬧市區的原東南面粉廠地塊,這是2007年的地王之一,今年2月中旬曾鬧出“退地”風波,結果不是退地,而是因爲規劃調整,原定建築面積減少,從而被“退款”。
當時這宗原計劃去年年底動工的項目,因爲規劃調整等原因,最晚開工期限被推遲到今年9月15日前。本週二記者再去現場,結果發現情況與年初時幾乎沒有變化。
“連大門朝哪兒開都還沒定下來呢!”現場的一位工作人員笑說。大門都不知道朝哪兒開,或許是一句玩笑,現場的簡易工棚倒是搭起來了,但是除此之外空蕩蕩的工地,沒有任何顯示它已經正式開工的標誌。
別太高估自己
說實在的,在梳理地塊的時候,已出讓、未上市項目之多出乎意料,有近60宗地是被打了問號的,其中還不包括已處於破產或停工狀態的項目,我們只能選擇其中比較具有關注度的地塊去實地探訪,並且避開了那些今年以來已經屢次被報道遲遲無法開工的項目。
不是區別對待、厚此薄彼,而是,說來說去工程還是沒有進展,真有點說膩了。
無論現場情況如何,那些項目之所以遲遲難開工、難上市,歸納起來:一是缺錢,開發啓動資金不足;二是拿地價格高了,現在上市保本有難度;三是開發條件變更,地塊實際情況與拿地時有落差。基本上跳不出這三種原因,而後兩種已經超出開發商自身所能控制的範疇,綠城、嘉裏、濱江、廣宇……有多少大牌房企都因此被勒住了喉嚨。
爲什麼會這樣呢?要麼是高估了自己,要麼是低估了別人。
有些地塊的出讓條件相當苛刻,業內人士普遍認爲不值那個價,但偏偏有公司就拿了,因爲他們覺得拿地以後通過更改容積率、更改規劃之類方式能夠把成本降下來,而且之前也有成功的案例,結果真到自己手上這條路偏偏走不通了。
有些地塊,地段真是不錯,但實際上掣肘很多,擱在前幾年,可能走走關係,賠點小錢也就過去了。但現在沒那麼容易了,說得坦率點,一來老百姓也學聰明瞭,他們懂得如何維護自己的權益,二來政策、法規也比以前完善,輿論監督比以前嚴格。
有些地塊出讓的時候市場正好,開發商都搶着要,價格多高都不嫌貴,結果等到要動工了,卻發現形勢逆轉,市場風雲突變。
2006~2009年,同期拿地、上市的項目裏,或許真有腦袋一熱拍板拿地就賺了大錢的,但深思熟慮拿的項目至少都不虧。眼看着,《閒置土地處置辦法(修訂草案)》公開徵求意見稿已經出來了,不說這政策是一年比一年嚴厲,至少也是一年比一年嚴謹了,腦袋啊真是熱不得。詹麗華
邵奕穎詹麗華文/攝
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