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天津北方網訊:在房地產宏觀調控的背景下,地產商開始轉而關注商住綜合體、商業配套或老商圈擴容等商業領域。從2011年前11個月的統計數字來看,天津商鋪市場整體呈現價漲量跌的走勢,打造優質商業地產轉變盈利領域則成爲地產企業關注的新熱點。2012年天津將集中上市的大量商業綜合體項目和即將升級亮相的老商圈改造,在進一步轉變市民消費習慣的同時,也將成爲地產行業新的產業佈局里程碑。
新興商業區爆炸式增長
在原華潤旗艦超市基礎上全面翻修並重新定位的友誼路新業廣場將於明年底正式開業;坐落於市中心成熟區域樂園道與廣東路交口的銀河國際購物中心預計於2012年年中開業運營並全面提升該區域的消費理念與環境……2012年開始,天津商業地產明顯呈現出升級戰爲主導的走勢。
業內人士認爲,中心區域土地資源的緊張讓大型綜合體項目難以保持以往的快速擴張,而形成一個成熟商圈所需週期基本都在3-5年,這些因素使商業地產難以快速拓展新的區域,而原有商圈的設施老化、佈局落伍等弱點也使其面臨競爭壓力。在此背景下,不少地產企業開始升級原有商業項目。
當然,近幾年本市商業格局打破傳統市中心單核心佈局特點,也爲商圈佈局廣泛、核心商圈急需翻新應對競爭奠定了基礎。在此之前的2-4年間,外來商業中心在區域分佈上更趨分散,其中交通等利好因素帶動下的新興商業區呈現爆炸式增長。數據顯示,2011年底至2013年本市將新建成天津世紀都會、恆隆廣場、天河城、銀河國際購物中心等10餘個大型高端購物中心,總面積近197萬平方米。
城市綜合體塑造新商圈
天津商鋪市場2011年整體成交情況價漲量跌,進一步凸顯了優質商圈商鋪的市場地位及升值前景,也讓更多開發企業開始關注商業地產領域。統計數字顯示,截至2011年11月底,2011年天津商鋪市場存量達284.54萬平方米;成交量爲68.66萬平方米,與2010年同比下降19.24%;成交均價爲15569元/平方米,與2010年同比上漲25.21%,價格上升趨勢明顯,其中市內六區成交均價爲20297元/平方米。統計還顯示,2011年天津商鋪市場成交的熱點區域主要集中在南開區、濱海新區、武清區、西青區及和平區;商鋪市場供應的熱點區域主要集中在濱海新區、武清區、寶坻區、紅橋區及津南區。從物業類型上看,濱海新區以寫字樓配套商業爲主;而武清區、寶坻區等遠郊區縣主要以社區商業爲主。
城市綜合體已成爲天津中心城區商業發展的主流商業模式,包括住宅、公寓、寫字樓、購物中心、商業街等多種業態。其社區商業已不再是傳統的社區配套,而是集餐飲、娛樂、休閒、購物等各項功能於一體的大型商業設施。
據統計,天津現有在租在售及待售商業項目70餘個,物業類型主要爲寫字樓商鋪、社區商業、綜合體及商業街,其中社區商業項目佔現有商業項目近40%,集中分佈在南開區、河北區、津南區及武清區,天津社區商業的發展正在由城市核心區域向外圍區域擴展。
後住宅時代催生商業升級
在住宅市場持續近十年的快速旺銷之後,不論是市中心的大型居住區還是郊縣新建居住區,都面臨着大量的商業配套需求以及區域中心化消費需求。眼下本市很多成熟居住區的商業設施已經明顯表現出了“環境競爭力”,即購物環境較好、商品更齊全的購物場所盈利狀況明顯高於老舊商圈,包括超市、餐廳、影院、KTV等多種業態在內的區域消費場所都同樣面臨着後住宅時代的競爭力提升問題。
有業內人士認爲,眼下市區可供給土地非常稀少,可滿足商業項目經營需求的地塊更是難找,且即使找到適合的地塊,開發新的項目到形成成熟商圈至少需要5年左右的時間。與此相比,已經擁有成熟消費人羣和習慣的老商圈更具有遠期經營價值。
另一方面,城市外圍區域出現越來越多的大型高檔居住區,居民消費水平不斷提高,傳統的零散型社區配套已經不能滿足社區居民日益龐大的消費需求。社區商業在滿足生活便利的同時,還應爲居民提供更多服務、娛樂等各方面的功能,集中式社區商業應運而生。新報記者安元實習生付麟