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目前,剛需客戶是房企走貨的支橕力量。王荔玨攝
目前市場觀望情緒濃。
合理房價是多少公說公有理婆說婆有理
網友算賬:
合理房價廣州應為6860元/m2
資料顯示,2011年廣州市地區生產總值(GDP)同比增長11%,城市居民年人均可支配收入達到34300元。
據此,有網友算出這樣一筆賬:按一家三口一套90平方米的住宅,如按6倍房價收入比計算(34300×3×6÷90=6860),房價約為6860元/m2。而根據廣州市國土房管局公布數據計算,去年廣州市一手住宅網簽均價為13401元/m2,也就是說,目前廣州的房價約為『合理房價』的兩倍。因此,年輕人買不起房顯然也就在情理之中了。
業內人士算賬:
合理房價廣州應為11000?12000元/m2
目前廣州樓市整體均價在14000元/m2左右,考慮到要適應剛需承受力,整體均價下降10%?15%左右,(14000×0.85=11900 14000×0.9=12600)應該是比較合理的價格,不過還要視供應量、區位、政策利好的影響而有所浮動。因為投資需求沒有了,以前的價是投資需求托起的,降10%~15%加上通脹是底線。
在各方對樓市調控進行博弈的關鍵時期,3月14日,溫家寶總理在『兩會』記者會上對樓市進行了定調:『一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位。因此,調控不能放松。』至於何為合理的房價,溫總理也明確表示,『合理的房價,應該是使房價與居民的收入相適應,房價與成本和合理的利潤相匹配。』
按照溫總理給出的標准,顯然目前絕大多數城市的房價仍處畸高狀態。根據國家統計局3月18日公布的數據顯示,70個大中城市中,2月份價格同比下降的城市僅有27個,其中除了溫州等極個別城市外,降幅均不到1%。數據再次說明,在『史上最嚴厲』的調控政策之下,房價也僅僅是初步遏制了『過快上漲』的勢頭,但離『合理回歸』的目標到底有多遠?則可謂各有說法。在此,我們不妨聽聽各方的意見。記者王荔玨
中介人士:
合理房價=各方利益平衡點
今年房價肯定要下降,這是共識。但降到什麼程度合理?合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示,在市場經濟條件下,合理的房價=市場各方的利益平衡點。在這個平衡點上的房價,應當照顧到買家、政府、銀行、開發商等各方面的利益。這個已達成共識的房價,因不是被迫的,故反彈的可能性較少。『房價與成本相匹配』,在構成房價的成本方面,地價和銀行貸款利息並非開發商可以控制。成本中包含政府和銀行的利益,因此,要房價降下來,在降低成本方面,需要有一個利益平衡點。中低收入與保障房相適應,中高收入與商品住宅價格相適應。開發這兩類房屋的合理利潤並不相同,因為這兩種居住對象的利益平衡點大不相同,不宜混為一談。
易居中國綜合研究部部長楊紅旭則表示,房價『合理回歸』之路還很長。溫總理也提及近些年調控房價的困境:房地產市場涉及中央和地方的利益關系,特別是地方從土地出讓中獲取大量收入;涉及金融企業和房地產企業的利益,改革的阻力相當之大。既然短時間內難以推進系統性的改革,也只能通過抑制投機投資性需求,來促進房價合理回歸。在這種政策背景下,如果房價漲幅能夠持續低於居民收入漲幅,則房價收入比和房價,都將回歸或保持在合理水平。
上市房企:
地價不跌房價掉不下來
『即便是房價「合理回歸」,也不可能價格跌一半』。番禺一上市房企開發部總經理表示,如今地價成本已經佔房價接近一半甚至以上,如果房價要掉得這麼凶就意味著地價要狂跌,地價跟經濟發展、城市化水平、土地資源供需關系有關,地價不暴跌的話房價怎麼能暴跌?廣州房價很難大幅下降,這是因為土地價格是公開透明的,大家都能把樓價算出來。以目前南站推出的地塊為例,住宅項目的樓面地價在7000元/m2左右,加上建安成本、稅費等,開發出來的樓盤要不賣到1.5萬元/m2以上,相信哪個開發商都不會去做了。因此,現在雖然市場上有不少樓盤都在降價促銷,但大部分樓盤只是脫了裝修賣毛坯。就算真的是降價盤,降幅也在15%以內。這就說明,樓價的跌幅還是有限的。
月入1.3萬在穗買樓依然『壓力山大』
談到『緩解收入分配差距』時溫家寶特別強調,將限制高收入者的收入,特別是國有企業和國有金融企業高管人員的收入,要增加中等收入者的比重。但問題在於,目前中國的『中等收入階層』就如『小資』一詞一樣,並沒有一個清晰的界定標准。有學者就指出,參考廣州目前的物價、房價等各方因素,可將『人均月工資收入在5000元以上、月總收入在30000元以內』的基本納入『中等收入階層』的范圍內。其依據是,『這個收入在廣州,基本可以滿足租房、交通、餐飲等基本生活需求,稍高一點的就可以供房供車,而且不會造成太大的負擔,而餘下的存款也未達到「富豪」的水平。』
已經達到『新白領標准』的市民餘先生表示:我和女朋友的月收入共在1.3萬元,處在中等收入水平的最低門檻之上,按上述公式計算:156000×3×6÷90=31200。單從數字看,顯然我們收入比當下的房價要高一截,屬於買得起樓一族。但實際上,在扣除了日常最基本的生活開支之後,我倆每年最多能存下80000元。就算一套房子的總價能控制在100萬元以內,我們也要3年左右的時間纔能付得起首付,然後纔慢慢供樓,依然還是『鴨梨』很大啊!
工作已兩年、稅後月入只有4000元、屬於『初級小白領』的袁小姐就笑言:其實,如今想成為真正的新白領並不容易啊,因為『新白領的三大標准:月薪2萬元以上;至少有兩居室;有15萬元左右的代步車』我一條也沒達到。當下,先爭取3年內達標的是:在樓價7000元/m2以下的區位買一套60平方米的兩居室。事實上,就廣州目前情況而言,基本上,包括番禺在內的樓價都已經在1萬元/m2以上,對於年輕的白領階層而言,想買單價在萬元以下的樓盤,最近的區域只有增城的東部板塊。畢竟,該區域由於限價的原因,目前整體均價在『7』字頭左右。此外,價格同樣在萬元以下的區域則還有距城區相對較遠的花都、南沙、從化等。