4月有約30個樓盤推貨開發商加大促銷力度攬客

　　今年開春以來，東莞樓市回暖跡象明顯，周成交量出現『六連昇』，不少人認為東莞樓市已出現『小陽春』，加上政策不斷放出利好消息，政策由『越來越緊』政策向『定向寬松』成為業內共識，陽春三月，春暖花開，隨著春天的來臨，樓市的春天也到來了嗎？《廣州日報》推出『春之韻』專題，與您一起回顧樓市政策兩年多的調控歷程，請來專家為您解讀後兩會時代，東莞樓市向左走，向右走……

　　專題統籌/蔣幸端

　　本版文/表記者蔣幸端本版圖/記者盧政

　　政策解讀

　　樓市調控政策從2010年突然從緊，持續兩年時間，至2011年末，存款准備金首次下調，出現松動現象，到2012年開春，中央多次提出支持首次置業購房者貸款政策，首套房貸利率也不斷下調，終於低迷已久的東莞樓市出現『小陽春』，成交量恢復正常水平。業內人士普遍認為，2012年樓市政策定調微調，樓市調控政策已經從『越來越緊』轉向『定向寬松』，樓市的春天或即將到來。

　　樓市調控逐步趨向『定向寬松』

　　2010:樓市調控開始調控政策一路從緊

　　『國11條』：二套房貸首付比例不得低於40%

　　政策回顧：2010年1月10日，國務院辦公廳發布通知稱，部分城市房價上漲過快，要求金融機構對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低於40%。

　　政策解讀：該政策意味著樓市調控開始，二套房貸規定逐步明確並開始嚴格執行。

　　新『國十條』：二套房首付比例不得低於50%

　　政策回顧：2010年4月17日，國務院常務會議出臺新『國十條』，對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基准利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。

　　政策解讀：『史上最嚴厲』調控正式開始。新政增加購房資金成本，改變政策環境預期，購房者進入新一輪觀望，在短期內可令成交量下降，同時對投資客也是當頭一棒。

　　『9·29』新政：暫停發放三套房貸款

　　政策回顧：該新政中對於『購買首套住房首付款比例調整到30%及以上』、『暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款』實行了全國一刀切的原則。

　　政策解讀：『限購』首次出現，並且迅速成為近兩年來影響樓市的最有力一種調控手段。

　　廣、深『限購令』：東莞鄰深片區成交大漲

　　政策回顧： 2010年10月初，廣州、深圳相繼出臺『限購令』，東莞購房者對『限購令』的預期加劇。此時，東莞市房管局局長出面表示，東莞暫不限購。

　　政策解讀：廣州、深圳響應中央政策，對本地房地產市場進行『限購』，東莞不『限購』，開始出現廣、深投資客大舉進入東莞購房的情況，近深鎮區成交火爆，延續至今。

　　2011:存款准備金首次下調樓價出現松動

　　『新國八條』：二套房首付款不低於60%

　　政策回顧：2011年1月26日，國務院常務會議推出8條房地產市場調控措施，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基准利率的1.1倍。

　　政策解讀：對樓市調控政策的進一步強化，二套房首付從四成上昇至六成，對東莞樓市造成重大影響，投資性需求受到抑制，二套房、三套房購買者減少。

　　首套房利率：上浮至基准利率，甚至停貸

　　政策回顧：2011年10月，東莞部分銀行悄然調整了房貸利率，首套房貸款上調至基准利率，部分銀行首套房貸上浮10%，個別銀行甚至暫停房貸。

　　政策解讀：房貸政策進一步收緊，購房者壓力加大，觀望情緒再度增加，與此同時，二手房成交受到嚴重影響，下降20%。

　　存款准備金：首次下調，樓市迎來利好

　　政策回顧：2011年11月30日晚，中國人民銀行決定，從12月5日起下調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。

　　政策解讀：這是樓市政策調控近兩年迎來的首個利好消息，最大的作用是增加了購房者入市信心，市場為之鼓舞。

　　2012:首套房貸款利率回調打破樓市低迷

　　政策回顧：今年開春，東莞部分銀行首貸利率下調至基准利率，3月份，東莞銀行首貸政策又再現松口，交通銀行最低現9折優惠。

　　政策解讀：首套房貸利率優惠在幾大國有銀行的推動下迅速蔓延，不少銀行降至8.5折。

　　東莞各大銀行對首套房貸利率的政策也出現松口，這讓等待中的購房者再次看到政策利好的希望。

　　市場分析

　　開發商本周或加大推貨力度

　　本報訊樓市調控不放松，加上對『五一』樓市的預期，購房者觀望氣氛漸濃，在『六連昇』後東莞樓市已連續兩周成交量下滑。而下周清明節不是好的營銷節點，開發商將於本周提前推貨，不少優惠促銷措施也將繼續上演。

　　數據：觀望者漸多成交放緩

　　東莞中原研究部監測數據顯示，上周(3月19日至3月25日)商品房成交面積9.82萬平方米，環比下降6.35%，同比下降20.25%;成交套數982套，環比下降8.31%，同比下降20.36%;成交金額8.45億元。

　　新年開春後，樓市成交步步攀高，然而從上上周起，連續兩周成交呈現放緩態勢。東莞中原地產研究中心分析認為，目前市場彌漫一輪新的觀望氛圍，樓盤的來訪量也明顯減少。

　　供應：以銷售舊存貨為主

　　從去年第四季度開始，市場成交走向滑坡，積壓的貨存量進一步走高。新年開春後，隨著貨幣政策的定向寬松和基准利率的回歸，市場持續吹暖風。據東莞中原研究部監測數據顯示，從去年第四季度到今年2月，東莞樓市庫存面積約460萬平方米，樓市成交仍然以銷售舊貨存為主，4月大概有30個樓盤推貨，預計屆時或會迎來市場推盤高潮。

　　動態：開發商本周提前推貨

　　由於清明節不是好的營銷節點，開發商或會在周末提前加大推貨力度。按照慣例，開發商在三四月集中鋪開營銷計劃，加快推盤節奏，市場營銷活動也隨之全城啟動，而近期以來，購房者對東莞首套房貸利率優惠存在預期心理，或靜觀五一樓市黃金期間入市，新一輪的觀望彌漫市場。

　　據東莞中原研究中心不完全統計，上周大概有15個樓盤推出大大小小的暖場活動。其中，上周中信森林湖蘭溪谷於3月23日下午開盤，推出8棟128~180平方米戶型，均價大約在8500元/平方米左右。

　　與此同時，清明節臨近，由於清明節不是好的營銷節點，開發商將提前至本周推貨。根據東莞人的習俗一般不會選擇在清明節期間入市，隨著下周清明節到來，開發商會在本周加大推貨力度，其中不乏優惠促銷產品入市。

　　網絡調查

　　逾七成網友繼續觀望樓市

　　後兩會時代，樓市微調或將成為樓市主旋律，樓市震蕩期，房地產開發商也紛紛以各種方式降價，在價格的誘惑之下，作為普通的購房者，您是打算入市還是准備觀望？《廣州日報·東莞新聞》聯合房掌櫃東莞站進行網絡調查，在參加調查的351名網友當中，記者發現，八成網友表示再等等，現在不是入市時機。

　　66%認為月供佔家庭收入30%最合理

　　對於普通購房者來說，大部分的人都是靠向銀行按揭買房，月供佔家庭收入的多少纔是最為合理，不影響生活質量呢？66%的網友表示，月供30%及以下是最理想的。陳小姐介紹，『除掉月供外，家裡需要備有一定的錢，老人小孩生病什麼的都需要花錢。』此外，19%的網友認為月供佔比31%~40%也可以接受。

　　逾八成網友認為現在非入市時機

　　調查顯示，62%的網友打算繼續觀望，等到價格下調至心理價位再購買。19%的網友則認為，近期不斷有新的利好政策出臺，如首套房貸款利率下調等，打算再等等看，有新的利好政策出臺再買房。僅11%網友表示房價下降幅度大，准備入市，8%網友表示要看情況。

　　65%網友認為房價仍有下調空間

　　開春以來，東莞樓市均價不斷下調，是否已經下調至合理房價？65%的網友認為，目前東莞房價仍然偏高，還有下調空間。網友小林認為，房價回歸於7000元/平方米比較合理。而19%的網友則表示，目前有部分樓盤價格已經下調至低位了，可以購買。

　　33%認為工作六年可以買房

　　兩會期間，『總理房價』引發爭論，工作多少年可以買到房，房價纔是最合理的？以一對大學生夫妻月收入10000元來計算，33%的網友認為工作六年可以買房，這樣的房價最合理。不過網友劉小姐認為，現在許多年輕人買房的錢有父母資助的，同時，每年的收入都是會改變的，加上個人投資等收入，一個家庭的收入並不是固定的，因此很難說到底工作幾年能買房，房價纔算合理。