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樓梯裂縫
毛坯房交房
毛坯房交房
這幾年,房價漲了四五倍,但房屋質量卻沒有跟著同比例提高。最近,焦點房地產網的一項調查顯示:超越房價問題,房屋質量已經成為人們對房地產市場最不滿意的因素。其中,對漏雨、設計缺陷、牆體開裂等建築質量通病怨言最多。優嘉優築第三方驗房機構副總經理龐永軍也說,現在,在驗收中,質量問題80%為影響感官和使用的建築質量『通病』。
通病就像房屋質量的牛皮癬,困擾著業主的使用與心情,並且久治不愈。那麼為什麼質量通病頻頻發生?能否根治?背後有什麼利益牽絆?它的病根又在哪裡?日前,有業內人士向記者道出了其中的玄機。
建築質量通病緣何多
王建(化名)是一家房地產公司主管施工的副總。對於目前的建築質量『通病』頻發現象,王建說:『本質上,任何一方都不希望有質量問題,但在種種利益、潛規則、技術水平面前,許多開發商、施工單位的態度都是在守住「主體結構」不出問題這個底線的前提下,對其他問題睜一只眼閉一只眼,種種建築質量通病就都出來了。』
王建說,最容易造成質量問題的就是趕工期。大家都知道,在房地產市場比較火的時候,開發商都希望『快銷快建』,提高開發速度,多拿地多賺錢,於是就把建設周期壓縮得能短就短。在施工中,承建商為了趕工,常常強行改變工程節點,減少施工工藝,『蘿卜快了不洗泥』,這是建築質量通病產生,而且還是集體性問題的主要原因。
『開發商或者施工方為了節約成本而在建築材料上以次充好,是引發建築質量問題的另一個重要原因。』王建透露說。
據他介紹,現在建築材料的品牌成千上萬,開發商怎麼選呢,基本都是走招投標,而招投標的原則,就是在符合國家規范的基礎上,價低者得。什麼叫國家規范?有些人可能收房時都有感觸,開發商提供的衛生間的馬桶、廚房的灶臺,都是符合國家規范的,但檔次太低,裝修時,多數業主都給換了。同樣是符合規范的,10塊錢一平方米的材料和30塊錢一平方米的肯定不一樣。除非以此為賣點的,開發商基本都是卡著國家標准的邊兒選,越便宜越好,這已經是這個行業的潛規則了。
作為『圈裡人』,王建常常為此而感到『良心不安』,但身侵其中,他也往往身不由己。不過,他也為開發商開脫說:『有些建築質量問題也是開發商不能左右的。有些開發商,特別是品牌開發商,不願意在「建築質量」這一項上失分,因為和品牌的價值相比,會因小失大。但為什麼也會頻頻出現問題呢,這跟目前的施工程序和工人的素質有關系。』
王建解釋說,施工中的一些活兒,除了主體結構,都是分包、轉包出去的。屋頂防水外包給一家公司、窗戶外包給一家公司、外立面裝飾外包給一家公司……一方面,這些外包公司的水平參差不齊,另一方面各個工種有交叉作業,本身就容易出質量問題。
另外,在我國,房地產屬勞動密集型工作,基層施工人員全部是農民工。因為培訓跟不上,他們可能今天還在種地,明天就被老鄉接到城裡蓋樓去了。漏水、地面不平整、澆注水泥板厚度不夠等問題,就無法避免了。
利益捆綁讓驗收流於形式
王建說,這些造成建築質量通病多的原因都是目前行業中的客觀現實,但不是病根。病根是我們國家的房屋質量驗收制度。
我國的房屋驗收目前執行的是房屋竣工驗收備案和監管部門抽查制。什麼是驗收備案制呢?簡單地說,就是房屋在驗收時,由政府行業質量監督部門監督,開發商、勘察、設計、施工和監理5家單位共同對房屋質量進行驗收,即通常所說的5方驗收,驗收合格後,准備齊全建設工程竣工驗收報告和規劃、消防、環保等部門出具的認可文件或者准許使用文件等材料,到政府部門備案,備案後即可向業主交房。
『這個驗收制度是有問題的。比如說5方驗收,字面上看,是有5個主體對房屋質量進行把關,可這5方中,勘察、設計、建築、監理單位都是受僱於開發商的,由開發商支付他們費用。什麼邏輯呢?就是說開發商自己開發的房子,自己組織人驗收,而且找來的人是利益捆綁在一起的共同體。所以,即使2006年以後,北京的房屋驗收執行了「一戶一驗」制度,但質量通病還是沒有被堵住。』王建說。
『當然,這個過程是受政府質量監督部門監督的,驗完後,還要接受政府質量監督部門的抽查。但既然是抽查,就有沒抽查到的,就不能保證房子通過竣工驗收,質量合格。』
另外,王建還提到,對於政府部門的質量監督和抽查驗收,實際上也是勉為其難。因為對於一個只有二三十人編制的監管部門來說,監督幾百萬、甚至上千萬平方米的在施面積,驗收時做到100%監管、查驗是不可能完成的事兒。
『拒收』倒逼獨立第三方驗收
病根找到了,怎麼能根治呢?王建認為,只有打破驗收方利益捆綁,讓獨立的、與開發商沒有任何利益關系的第三方介入,纔能保證質量驗收的客觀、公正。王建舉例,監理是負責監督質量問題的,但因為不獨立,受僱於開發商,所以難以真正承擔起『監督』的責任。
說到引入獨立的第三方進行房屋驗收,北京市京華律師事務所李洪雲律師指出,目前,在我國強制性引入房屋驗收第三方還很困難。因為《建築法》以及《建設工程質量管理條例》都明確規定了各方的責權,開發商是責任的主體,強制性引入第三方找不到法律依據。目前能做的,只能是加強政府的監管力度,或通過市場化方式解決第三方的介入問題,比如由業主和開發商協商,自己找有資質的第三方驗收。
王建也說,如果讓開發商主動找獨立的第三方監督自己,是有困難的。但目前房價下跌,激發了業主的『拒收風暴』,特別是一些業主把建築質量通病問題當成退房的利器,應該說是倒逼開發商或政府主張獨立第三方驗房機構介入的好時機。如果獨立的第三方介入驗收,也會倒逼開發商在施工中精益求精、認真負責,趕工期、偷工減料這些問題也都會成為浮雲。因為如果質量不好,入住將成為開發商難過的一道『鬼門關』。
最常見9種
質量通病
1、樓體不穩定。表現為過了沈降期依然下沈不止,不均勻沈降導致樓體傾斜。
2、裂縫。包括牆體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沈降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫。產生的原因有材料強度不夠,結構、牆體受力不均,抗拉、抗擠壓強度不足,樓體不均勻沈降,建築材料質次,砌成後乾燥不充分等。
3、滲漏。由於防水不完善,防水材料質量不過關等原因,導致屋面滲漏,廚房、衛生間向外的水平滲漏,以及向樓下的垂直滲漏。垂直滲漏多見於各種管線與樓板接合處。
4、牆體空,牆皮脫落。牆體內部各砌塊、層面之間連接不好,在壓力、溫差等作用下形成中空,致使牆體整體抗壓能力降低,表面粉刷層易於脫落。有時由於牆表面粉刷材料質次,粉刷工藝不合要求,也會造成牆皮大面積脫落。
5、隔音、隔熱效果差。住宅樓內戶與戶之間、戶內各廳室之間隔斷牆隔音、減震效果不好,達不到私密性的要求。產生原因在於牆體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠,材料質次,或者施工工藝不合要求。
6、門、窗密閉性差、變形。原因是選用材料質量不好,木材乾燥程度不夠,或在安裝後受到潮濕侵襲,做工粗糙。
7、上下水跑冒滴漏。形成的原因主要是上下水管線水平、垂直設計不夠合理,水龍頭、抽水馬桶等質量不過關。
8、水、電、暖、氣的設計位置不合理。包括水表、地漏、電源開關、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設計種類不完善,設計位置與日常生活要求不符,影響家具布置。
9、公用設施設計不合理,質量不過關。如電梯運行質量不穩定,公用照明設施不完善,消防安全設施缺乏等。 D155