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[觀點] 劉俊 明園集團營銷總監 品質提昇產品性價比 明園涵翠苑是典型的剛需房,位於中環線以內的大寧地區,配套好、學區房,同時毗鄰大寧商業中心。從三四月份看,銷量有了明顯的提昇,市區的客群還是對在市區居住更為青睞。 產品的性價比包括地段、周邊配套等因素,而不只是價格。為提高產品性價比,一方面我們注重客戶的興趣點,提高項目品質,比如聘請高力物業對社區進行物業管理,並通過補貼物業費來體現我們的品質,產品外立面也更加注重品質感,這樣產品的成本更高,產品品質更好。同時我們附近有一些學校,很多客戶就是衝著學校而來。 目前為止,整個三四月份購買的客戶中,需求低首付為主,從成交比來看真正一次性付款的寥寥無幾,這也是剛需房的一個特征。現在銀行首套房貸款利率達到八五折,這對剛需房有比較大的吸引力。
地產評論員馮燕許佳婷城市外擴是上海發展的必然,新興區域發展初期的低價也是目前很多置業者所期望的,而多次被錯過的市郊發展機會,也讓很多購房者對於在郊區置業有著充分的信心。於是,現下,一些郊區樓盤僅以低價為誘餌吸引購房者,但價格低地終究並不等於價值窪地。
郊區門檻低但風險大
調控後剛性需求為樓市築底,成為房地產行業競爭的主戰場。於是,在當下的樓市中,幾乎『無盤不剛』,不少地段差、品質差、配套差,與普通市民自住需求差距甚遠的樓盤,也扯出剛需首選的大旗,以低價作為唯一釣餌,吸引購房者。這樣的項目門檻低,但對於購房者而言,卻有很大風險。
『目前,一些項目降價其實是在降品質。』很多業內人士表示。但正如盤谷房產總經理宋海所言,『剛需需求的特征,一是買房的時候對價格比較敏感,二是交房的時候對房子要求比較高,因為這套房子傾注了幾代人的心血。』這兩者之間的矛盾極有可能在那些低價更低質的項目中產生。
遠郊板塊存發展瓶頸
『在青浦城區賣12000—13000元/平方米的產品,往西20公裡,到了練塘賣7000元/平方米。同樣的產品,價格相差很大,但價格低的依然賣不動。』禹州地產營銷總監張禎健如是說。
從2010年4月開始的此輪房地產調控持續至今,投機投資客群離場,改善客群受限,首次置業群體被認為是市場主力。需求迫切、支付能力薄弱是首次置業群體的特征。
但並非郊區盤都是剛需,對於剛需客群而言,『交通、配套也是不可或缺的條件。』智富集團副總經理戴金順如是表示。
住宅郊區化一方面與上海的城市建設水平密不可分,隨著城市中心區域可建設地塊越來越少,樓盤開發外移是必然趨勢;另一方面,與區域內的整體開發環境不無關系。
對於未來一些市郊板塊的發展,同策諮詢研究中心分析師許之靜就認為,今後這些板塊的量價走勢,要分兩方面看,如青浦北部、朱家角、臨港新城、崇明新城、陳家鎮、南橋新城、松江中部,這些板塊離開市中心較遠,仍然是區域客為主導,今後屬於『內部消化』;而另一方面,如嘉定新城、羅店這些近兩年快速導入人群較為火熱的板塊,在價格上會以市場為導向,隨行就市定價成為其原則。
市區依然有優勢
研究生畢業後,李小姐留在上海工作多年,現下准備買房結婚,對於自己的首次置業,李小姐有自己的想法。
『作為首套房,價格是主要參考,最看重的還是未來的發展空間,如果未來的發展空間更好,我寧可選擇價格貴一些,戶型小一點的房子。』李小姐如是說。
張禎健也表示,對於很多年輕人置業婚房來說,未來五年後,極有可能需要更換大房子,而將原有的房子出售以換取差價就顯得尤為重要。在目前的市場環境下,這樣的差價在成熟市區實現的可能性更大。