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郝楨 上海富力房地產開發有限公司總經理 地產奢侈品也能以性價比取勝 地段、地段,還是地段。是房地產不變的定律,因此對於富力來說,選擇好的地段是極為看重的。其實,如果單純從公司盈利角度看,我們完全可以將地塊開發為一個純粹的快銷品,而無須頗費心機地規劃一個體量超過近百萬平方米的大型度假別墅區。我們的目標也是盡力為上海人提供一個舒適的休閑度假環境,這也是富力灣落址淀山湖的重要原因。 富力灣不僅具備了地產奢侈品的特征,也具備成為中國度假產品、臨湖居住榜樣的特質。但富力灣依舊走的是性價比的路線,這與我們對客戶的尊重分不開。 資源的稀缺,產品的稀缺,進一步迫使我們在細節上走精細路線。有了好的產品,一切困難就可以迎刃而解。在富力灣,景觀不只是用來觀賞的,更是與人互動的。
羅寅申 21世紀不動產上海區域分析師 公寓價享受別墅品質是高性價比的體現 以公寓的價格享受別墅的品質,估計是以往多數購房者期望但不太能實現的事情,但如今隨著樓市價格的持續回落,近期多個別墅項目紛紛祭出8折甚至6折的大幅度讓利促銷。這對於有意別墅產品的潛在購房者來說無疑是可遇不可求的購置良機。 公寓與別墅產品所定位對應的市場需求的不同,造就了其性價比的概念劃分不同。別墅領域性價比更重品質,而公寓則體現在價格層面。但如今市場轉入買方市場,部分專營高端產品的房企在資金及去化等多個因素下,新推項目往往較此前一批次有一定程度的優惠,其潛在購房者對價格的敏感度也較以往更高。故當前別墅產品與公寓的性價比取向基本重合。 而與公寓相比,別墅產品擁有更優的產品品質、產品的稀缺性以及較高的私密性。
地產評論員馮燕別墅對於普通人而言,似乎一直都是一個夢想。有天有地、大尺度空間、佔有城市的稀缺資源……一直以來,別墅都與身份、與地位相關,無論是佘山高不可攀的豪宅,還是西郊綠植環伺的莊園。即使到了調控深入,豪宅市場慘淡的2012年,獨棟別墅的高價依然讓普通購房者望而卻步,對於置業資產不多的購房者而言,公寓似乎成了唯一的高性價比選擇,但事實又如何?
調控下供需細分強化
從上周(4月16日—4月22日)的商品住宅成交結構來看,總價段300萬元以上的房源成交335套,佔比達28%,超過了100—150萬元總價區段的成交佔比。成交結構的變化,反映出調控下市場供需雙方的改變。
『剛需本身也是多層次,多結構的。剛需說成是首次置業,其實把剛需的范圍人為抹殺了。』合景泰富地產上海公司營銷策劃總監楊子江如是表示。
『在現在的經濟條件下,精英人群的數量與日俱增,所以,在剛需中有剛剛起步的剛需,有以房換房的首改,也有一步到位的實力剛需。』一位業內人士告訴筆者。
從2011年開始,開發商對於剛需的挖掘一直沒有停止;進入2012年,調控繼續,僅僅靠營銷拉動剛需的做法,後續乏力,從需求入手的市場細分和產品打造被提昇到了開發商的中長期戰略中,具有一定資金實力的剛改等成為開發商聚焦的客群。
經濟型別墅集中爆發
2011年,低迷的成交氛圍使上海別墅市場陰霾更重。高端物業、限購重災區,別墅予人印象若此。2012伊始,這樣的低沈氣氛仍然在繼續,但經濟型別墅卻在需求支橕下,突出重圍。
一季度,別墅市場供應成交紛紛出現下滑。高檔住宅的一再被限制打壓,開發商只能再三推遲開盤,一季度別墅供應面積僅為19.01萬平方米,環比下跌了54.95%。但3月,上市別墅面積較2月有52%的增加,供應排行榜上外環外項目佔據前三位。
同時,一季度別墅總成交14.03萬平方米,環比下跌31.64%。但3月別墅成交8.13萬平方米,較2月上漲了1.29倍。成交排行前十中,均價不足2萬元/平方米的經濟型別墅佔到一半以上。
就在上周,經濟型別墅成交更令別墅成交量較前一周翻番,達3.26萬平方米,創下了去年8月份以來的周度新高。
經濟型別墅的集中成交並非偶然。限購後,普通購房者對於『一步到位』置業的需求大大帶動了經濟型別墅的熱銷。『這部分客群中有很大一部分是十年前的置業者,現在他們將舊的物業賣掉,補充一些錢就可以買一套不錯的經濟型別墅。』一位業內人士如是說。
對於喜歡近郊生態環境、每天開車上下班或者養老的購房者來說,到近郊買套聯排、疊加或者雙拼別墅,花錢與市中心的公寓差不多,但面積大,還可享受到別墅的配置和服務,何樂而不為?
公寓價別墅撼市
在經濟型別墅集中發力的同時,一些具有稀缺價值的超低總價別墅也隨著進入人們視線。『199萬元圓別墅夢』,隨著虹橋樞紐的大發展,隨著淀山湖的崛起,富力灣的出現,更是將別墅就意味著高價格這一傳統認知顛覆。
在上海別墅發展的轉型期,位於淀山湖的富力灣成為了大上海門檻最低、性價比最高的別墅之一。
根據上海搜房數據監控中心統計,2012年第一季度商品住宅成交均價為21539元/平方米,如果按照這一均價,199萬元也只能購得90平方米左右的一套公寓,而富力灣的別墅最小面積也有178平方米。
而富力灣所擁有的淀山湖稀缺湖景價值,更使其性價比高於那些位置偏遠、價格卻並不很低的公寓項目。
調查
富力灣:199萬元買資源類別墅
從上海虹橋出發,沿滬青平公路或蘇杭高速到達富力灣,車程不超過1小時。來到富力灣,對人形成極大視覺衝擊的就是浩淼的淀山湖。
『富力灣擁有淀山湖區域最長的湖岸線,此外,項目外臨淀山湖,內擁度城譚,沿湖景觀堤岸長達2000米左右,這在淀山湖別墅中獨一無二。』售樓人員如此介紹。如此一來,度城潭幾乎成了富力灣的內湖。
在寬敞的沿湖步道行走,與奔忙於上海市區,有著天壤之別。在銷售人員口中引以為豪的富力灣的園林和綠化,與淀山湖景幾乎融為一體。正如一位業內人士所言,『佔據稀缺湖景資源的富力灣,帶給上海的不僅是一個超低總價,更是一種生活方式。』
據了解,富力灣的下單率非常高,不少購房者都是第一次看房之後就下單。一位購房者告訴筆者,他退休後就想住生態些、環保些,離水、綠地近些的房子,因此想到郊區買套別墅,價位200萬元左右。『這個價錢,在市中心也只能買到一個面積不大的公寓,但在富力灣我可以享受真正的生活。』
富力灣專線400-635-8880轉900