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調控不放松,依然『壓力山大』的開發商,面對市場的心態卻與調控初期有了很大不同,持續了一年多的降價大潮,也在這種轉變中初現退卻勢頭。
地產評論員馮燕許假婷經歷了數月的逐步回暖之後,持續降價的效果似乎在慢慢衰竭。在3月申城住宅月度成交達到80萬平方米,經歷了一次小陽春之後,4月成交卻又縮水至60萬平方米左右。
而最新信息顯示,5月第一周市場成交環比小幅下滑,業內人士稱,降價出現『邊際遞減效應』。
資金鏈無放松跡象
截至4月25日,滬深兩市有87家上市房企披露2012年一季度業績。其中,『招保萬金』四家房企一季度共實現淨利潤25.18億元,同比下降4.26%。除萬科業績同比增長15.83%外,其餘三家業績均有所下滑。
從一季報中可以發現,盡管今年一季度經營活動現金流量較去年同期有所好轉,但已披露一季報的房企整體現金流依然為負值。數據顯示,一季度87家上市房企經營活動現金流淨額為負124.59億元。
此外,今年一季度房地產行業指標全線下滑。據國家統計局數據,全國房屋新開工面積39946萬平方米,同比僅上漲0.3%,其中住宅新開工面積29427萬平方米,同比下降5.2%。商品房銷售面積15239萬平方米,同比下降13.6%。
伴隨銷售不振而來的是庫存量的持續積壓。隨著限購政策的不斷發酵,目前大部分城市存量住宅面積均創新高。
搜房網統計顯示,142家房地產上市公司2011年末的存貨合計高達1.3萬億元,同比增長34.7%。一方面是存貨量快速增加,另一方面是銷售不景氣,2012年5月開端,在傳統的銷售旺季中,成交低迷。
房企壓力重重,而中小房企破產的消息更加劇了這種緊迫感。繼杭州金星、杭州錦繡夭地之後,廣東小型房企廣德業房地產有限公司也於近日以『資不抵債』為由向法院提出進人破產程序申請。對此,不少業界人士分析指出,接下來將有更多中小房企破產。
不再寄望調控放松
5月4日,有報道稱,市房管局相關領導在訪談中表示,作為高房價地區之一,上海需要限購。限購什麼時候取消,還要看條件,上海方面正在研究限購的替代辦法。
當日下午,上海市住房保障和房屋管理局官方微博便有表態:『市房管局劉海生局長今夭上午在參加第五屆「民生訪談」時重申:上海房地產調控政策不會變,這不僅是堅決貫徹國家宏觀調控政策,也是上海自身轉型發展的需要。個別媒體誤讀了劉局長的訪談內容,上海並沒有研究所謂的替代辦法。』
在目前的時間點,調控不會放松的再一次被強調,對於部分房企而言,則意味著幻想的破滅。
對於這場始於2010年的史上最嚴厲調控,自去年4季度開始,房企壓力激增。一場大規模的降價跑量也就在那個時候從上海發端。
彼時,面對巨大壓力,也有部分開發商認為,調控將在2012年中有所調整。年初時,就曾有一位房企相關人士對筆者表示,開發商大幅降價推出樓盤的動力並不足。一方面,由於信貸政策放松、普通商品房標准上調等政策,春節後的樓市已經發生細微變化,開發商在觀望市場是否會進一步回暖,並寄希望於剛需回暖進而帶動下半年市場回暖。
然而,『沒有研究所謂的替代辦法』,使期待調控放松的房企始終沒有等到預想的答案。這也就意味著資金鏈壓力、庫存去化壓力仍是2012年房企所必須面對的。
繼續降價動力不足
雖然房企面臨著巨大的壓力,但專家認為,促使開發商近一階段繼續降價的動力仍然不足。
5月的市場成交,並未帶給房地產行業『驚喜』。
有別於往年『五一』小長假後樓市向上拉昇的趨勢,上周(4月30日一5月6日)商品住宅成交量環比前一周下滑9%,為15.32萬平方米。
在3月小陽春的集中爆發之後,4月,上海樓市便環比大幅下挫26.2%。終止了2012年樓市連續兩個月的上揚趨勢。
同策諮詢分析人士表示,從4月首周銷量下滑以來,成交量一直呈現周度上下小幅波動趨勢,說明降價出現『邊際遞減效應』。
而供應的減少,(上周為13.35萬平方米,環比下滑57%,)也被解讀為購房者對於降價的刺激反應越來越弱,市場響應程度不佳,從而導致開發商推盤信心大減。
在降價出現邊際效益遞減的情況下,為博得更高的市場成交,進一步降價是否有效?是否是唯一選擇?對此,同策諮詢研發中心總監張宏偉認為,『從樓盤推盤經驗及市場效果來看,個案樓盤只要相對於前期均價降價10一15%左右就激活成交量了,開發商就沒有必要再深人降價。』
許多開發商也抱有這樣的心態,市場再降價『拼跌』之後有可能會使更多購房者『觀望』。張宏偉認為,如果市場局面持續惡化,市場層面表現的是更多的開發企業參與到降價的行列中來,導致更多的局部性質的市場交替降價行為的發生,而不是進一步將個案的樓盤再進行價格下調『拼跌』。