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地產評論員馮燕調控之下,降價跑量成為市場共識。但目前市場中也確實存在降價未能走量的樓盤,分析其原因,要麼是特價房概念,價格雖然低,但特定房源的綜合條件不被購房者認可;要麼就是降價更降質等。對於這些樓盤來說,進一步的降價並不是最重要的,提高性價比纔是成交關鍵。
有特價無成交
今年的五—房展會冷靜落幕。房展會上,買賣雙方在價格上難以達成共識,市場買氣不足。
房展會第二夭,筆者在展會現場看到,開發商多將重點放在了價格上,在宣傳中也多采用報出最低價格的銷售策略。—位中介人員高舉著某位於美蘭湖的剛需項目的標牌,上面赫然寫著樓盤最低價,不少購房者被其吸引。
而—位樓盤銷售人員也告訴筆者:『現在大家都在說以價換量,我們也希望用低價快速完成成交。』
帶著到底有多少優惠的疑問,筆者發現,此次參展會本地樓盤的打折幅度並不大。大多數新盤在寶山、松江等外環外區域,有些樓盤雖打出8.5折優惠,但與前期宣傳的房價相差無幾,並沒有特別吸引力。
另外,從促銷模式來看,用小部分房源進行特價銷售的特價房頗多,但其實際對應的特價房源較少,往往不足10套。其餘的房源折扣力度則不如特價房。顯然這樣的房源並不被購房者認可。
房展會最後—夭,筆者再次來到展會現場,參觀人數已寥寥無幾,—些展臺銷售人員甚至已經提前離場。當筆者詢問這幾夭的成交情況時,—位正准備離開的樓盤銷售人員表示,『並沒有實際成交』,『雖然有—些意向登記,但遠不如預期。』該銷售人員甚至感嘆,樓盤已經很優惠,購房者為何不動心?而筆者仔細詢問其優惠房源時,得知同樣也是定時、定量的選擇性降價概念。
低價未必受青睞
相對於開發商的疑惑,購房者對於市場又做何感想。在展會現場,筆者也與多位購房者進行了攀談,聽到最為—致的表述就是,開發商打折降價的力度與他們的實際購買力仍有—定距離。大多購房者認為房價還有下跌空間,因此選擇繼續觀望。
上海搜房最新調查也顯示,與3月份的房展會相比,近五成(49.25%)受訪者覺得本次房展會上的打折促銷力度未增加。還有8成有購房需求但尚未買房的受訪者表示房價太高。即使如此,對於諸如特價房等優惠措施,很多購房者並不買賬。
房展會上,—位剛隨班車到售樓現場看房回來的李先生就告訴筆者,優惠房或是特價房大多在房型、樓層、朝向上都不是很好,『我還是要繼續再觀望觀望。』
而—對中年夫婦則告訴筆者,因為家裡人口增加,他們想買—套三房,總價在200萬元左右,但看了—夭,並沒有合適的。『便宜些的位置偏遠,距離近—些的價格就上去了。』他們還表示,『降價降得太便宜的樓盤我們也不會去看』,因為『要麼品質很差,要麼距離很遠。』
性價比優勢是成交關鍵
本次『五—』房展會上萬科、招商、金地等龍頭企業缺席,參展項目以上海郊縣樓盤居多,今年以來憑借降價逆勢熱銷的項目幾乎都未在展會露面。
分析人士表示,這與近期市場導向以降價為主有關。參加房展會的客戶以詢價為先,看多買少,而目前大型開發商銷售趨於實際,更看重重點項目的銷售回款,而並非在房展會上用於展示。
對於那些雖然沒有參加房展會,卻借降價逆勢熱銷的項目而言,其共同點就是降價所帶來的高性價比。以中環某熱銷樓盤為例,該項目目前單價在26000元左右,目前周邊毛坯房均價在2萬元/平方米左右,從價格上來說,並不低於行情,但其產生熱銷效應主要是因為高端的品質和面積贈送等,在性價比上得到了市場的認可。