本報記者範傳貴

　　江蘇省淮安市一個重點項目的拆遷安置,原定2008年中旬即能對拆遷戶進行安置,但直到2011年年底,仍有人未拿到安置房。

　　《法制日報》記者調查後瞭解到,在遲到的拆遷安置房背後,一個盤根錯節的房屋買賣合同糾紛仍在繼續,而部分被拆遷戶則被“綁架”牽連,遲遲等不到拆遷安置房。

　　新亞廣場:新業房產未履行協議

　　《法制日報》記者瞭解到,2005年10月,南京中央商場股份有限公司淮安中央新亞國際廣場開始實施拆遷工作,系當時淮安市政府重點工程項目。

　　爲充分尊重拆遷戶的合理意願,妥善安置好拆遷戶,當地政府要求開發商儘量協調批量購買就近商品房用於安置被拆遷戶。隨後,經當地政府與開發商協商後,在“淮海第一城”、“溫州花苑”、“錦繡家園”等小區購買了282套共計2.5萬平方米的商品房用於安置,以滿足被拆遷戶的要求。

　　其中,新亞廣場向淮安市新業房地產開發有限公司購買的“溫州花苑”47套安置住宅,此後因種種原因,至今仍在爲購房協議是否有效而爭執不下。2011年3月11日,南京中商將新業房產告上了法庭。今年4月10日一審判決後,新業房產不服,提起上訴。

　　淮安市清河區人民法院經審理查明:

　　2006年11月15日,被告新業房產與南京中商淮安中央新亞國際廣場簽訂協議書一份,該協議書約定,新亞廣場因拆遷安置需要,經市、區兩級政府協調,整體購買新業房產開發的“溫州花苑”B區6號樓共47套住宅,雙方協定價格爲每平方米2999元。

　　甲方新亞廣場承諾,本協議簽訂後一週內,支付給乙方新業房產所購買房屋總價款的30%,計385萬元作爲定金,B區6號樓打第一根樁時即付總價款的40%,計512萬元……新業房產承諾在2008年6月底將房屋建好並交付南京中商使用。

　　該協議書甲方簽章爲南京中商新亞廣場專用章,代表人何蔚。此後原告南京中商按約將合計897萬元購房款支付給被告。

　　2007年5月9日,淮安市地方稅務局(稽查局)通知新業房產,對其2006年間的涉稅情況進行檢查。2007年8月10日,該局以新業房產涉嫌偷稅爲由,進行立案查處。

　　2007年12月8日,新業房產與新亞廣場在2006年11月15日所簽訂的協議書尾頁分別簽署了“此協議自2007年12月8日終止”的意見,並分別加蓋了新亞廣場專用章及被告新業房產公章,並有何蔚、鄭平平簽字。2007年12月15日,新業房產將897萬元購房款通過轉賬方式退還給新亞國際廣場。

　　清河區法院在判決書中稱,案件審理過程中,南京中商提供了一份格式、內容與2006年11月15日簽訂的協議完全一致,但落款爲“南京中央商場(集團)股份有限公司”以及日期爲2006年11月18日的協議書一份。

　　儘管兩份協議除落款和時間不一樣外,其餘內容完全一致,但南京中商堅稱,11月15日簽訂、後被雙方約定作廢的,系意向性購房協議,11月18日雙方簽訂的纔是正式購房協議,雙方仍應履行。

　　這一觀點得到了法院的支持。

　　清河區法院認爲,前一份協議系新亞廣場代表南京中商與新業房產簽訂的意向性協議,簽訂該協議係爲將來南京中商與被告新業房產簽訂正式的商品房買賣協議進行預認。而後一份協議與前一份協議並非具有同等效力。新業房產與新亞廣場於2007年12月8日終止前一份協議行爲效力不及於南京中商。

　　法院認爲,南京中商現要求繼續履行的系其與被告於2006年11月18日簽訂的協議書,因爲該協議書並未被終止,依然合法有效,雙方當事人均應按照協議約定履行各自義務。

　　新業房產:購房協議是無效合同

　　“我們只在2006年11月15日簽過一份協議,11月18日那份所謂正式協議是假的,把‘五’字改成了‘八’,改動痕跡清晰可見,‘十八日籤的是正式協議’就是這樣被編造出來的。”新業房產一方在法庭上稱。

　　而清河區法院對此的態度是:“本院認爲,原、被告在簽訂意向性協議之後簽訂正式協議時,簽署日期上即使存在改動的跡象,亦不影響雙方當事人的合意成立。被告新業房產亦未能舉證證明該協議成立的時間早於2006年11月15日,或遲於2006年11月18日。因此,原、被告就涉案房屋的買賣所達成的合意應自2006年11月18日生效。”

　　在上訴狀裏,新業房產仍然不認同法院的觀點:“日期改動,直接決定了是否存在‘意向性合同’問題,而非小瑕疵。”

　　“如果真有一份正式協議,爲何當時我們僅終止一份意向協議?而且我公司返還了897萬元的購房款,也已經構成了表見代理。”新業房產代理人在答辯中稱。

　　“退一萬步講,即使11月18日的協議成立,新業公司自2007年12月15日將款項返還給南京中商後,至今已達4年半之久,從未收到南京中商一分錢購房款,南京中商是不是已經嚴重違約?”新業房產代理人在接受《法制日報》記者採訪時表示,根據合同法先履行抗辯權規定,在南京中商按協議約定付款後,新業公司才負有履行協議約定的義務。

　　針對以上質疑,《法制日報》記者前往新亞廣場進行覈實,負責接待的工作人員在請示領導後向記者表示,領導均在開會,讓記者留下聯繫方式,過後會聯繫記者。但截至記者發稿,始終未收到新亞廣場一方的反饋。

　　儘管雙方爭議重重,但在一點上,雙方均作出了明確且一致的表述,即2006年的購房協議,是在當地兩級政府的協調之下達成的。

　　而《法制日報》記者瞭解到,簽訂協議時,“溫州花苑”B區尚未開工建設,更沒有取得該樓盤的預售許可證,根本不具備銷售的條件。國家住建部《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》和國務院《城市房地產開發經營管理條例》等明文規定商品房預售實行許可制度,未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售,違反法律、法規規定,擅自預售商品房的,應責令停止違法行爲。