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- 【案例回顧】
因某業主拒不支付2009年4月至2011年12月的物業管理服務費,物業公司訴至法院,要求業主支付上述物業管理服務費及滯納金。
該業主不支付物業管理服務費的理由有三:首先,由於服務合同系業主委員會與物業公司簽訂,而業主委員會徵詢聘任物業公司時將其排除在外,其沒有投票權,因此也沒有義務交納物業管理服務費。其次,其曾多次向物業提出其房屋滲漏問題,但物業公司再三推託,不曾給予解決。第三,公共走廊的窗戶破損,物業沒有修理,反而將其封死。同時,業主還提供了10張自拍的照片作爲證明物業公司不履行管理責任的證據。
- 【法院判決】
該案例的涉案雙方最後對簿公堂,經過法院的判決,業主最後還是支付物業公司自2009年4月起至2011年12月止的物業管理服務費12000餘元,並支付違約金2400餘元。
- 【律師解析】
首先,根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條:“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人爲由提出抗辯的,人民法院不予支持”的規定,物業公司與小區業主委員會訂立的合同對所有業主都具有約束力,當然也包括本案的業主,因此本案業主的第一項抗辯沒有任何法律依據。
其次,被告認爲物業公司服務不到位,服務上有瑕疵,在物業公司未做好前,自己可以不交物業管理服務費,並提供自拍照片10張佐證。但僅依據照片本身並不能證明物業公司不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務。因此,其據此拒付物業管理服務費,顯然沒有事實和法律依據。
再次,關於業主的房屋滲漏的問題。房屋質量問題系開發商與業主買賣合同中的糾紛,屬於另一層法律關係,物業服務合同的範圍顯然不涉及房屋質量問題。因此,以此作爲抗辯不交納物業管理服務費的理由是混淆了法律關係,沒有任何依據的,業主應向房地產開發公司主張權利。整理田娟
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