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8月2日,一條住建部正在研究“取消商品房預售制”的消息在網上盛傳。儘管關於“取消商品房預售制”的傳言迅速被澄清,但仍一石激起千層浪。一場關於商品房預售制存廢的爭論在網絡上愈演愈烈。
商品房預售制度俗稱“買期房”,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給消費者,並由購房者支付定金或者房價款。一般認爲,中國商品房預售制度始於1994年。
“預售制最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題,以加快城鎮住房建設。”中國指數研究院杭州分院研究總監曹旭東稱,目前爲預售制辯護者所持的主要觀點是,取消預售制將降低房地產開發的槓桿效應,導致商品房供應不足,擡高房價。
國家統計局數據顯示,目前定金及預收款和個人按揭貸款已佔到房地產開發資金的30%以上,形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。
不過,大多數普通購房者認爲,正是房地產開發的高槓杆導致開發商的高負債激進戰略,推高地價和房價。最近的一項網絡調查顯示,75%的網民認爲應該取消預售制,因爲“開發商將只在圖紙上存在的房子拿出來賣,助長了投機資金的涌入,致使房價居高不下”。
預售制度以其高槓杆效應增加了樓市供給。但實行十多年來,預售制度的弊端逐漸顯現,這一中國房地產行業基本制度正遭遇空前的質疑。
衆多網友和消費者表示,預售制違背了“一手交錢,一手交貨”的交易原則。房地產業內人士則表示,預售制最大的問題就是其巨大的槓桿效應,開發商的有限資本發揮出的乘數效應,導致房地產行業狂飆式擴張,購房者被裹挾到樓市泡沫之中。
預售制弊端隨着樓市調控而逐漸增多。2012年3月29日,杭州金星房地產開發有限公司被債權人向法院申請破產清算。金星房產開發的西城時代家園項目的幾百名業主面對的情況是:房款已經全部支付,但交房遙遙無期。
同樣是在杭州樓市,今年5月,密集發生了多起“房鬧”事件。業主紛紛表示,因爲房屋預售,讓自己支付房款和拿到房子有一兩年的時間差,其間的市場波動爲什麼要讓業主承擔?
專家表示,隨着樓市調控持續、房地產業結構調整加速,以預售製爲代表的房地產行業深層次改革迫在眉睫。
多位專家稱,從長遠來看,取消商品房預售、改期房銷售爲現房銷售是大勢所趨。不過,從目前情況看,驟然取消預售制並不現實。
中國指數研究院副院長陳晟認爲,目前,中國整體金融創新相對滯後,房地產金融市場不發達,房地產企業融資渠道有限。即使取消商品房預售制度,預售活動也不會自動終止,而是以私下交易等違規形式繼續存在,反而會擾亂房地產市場秩序,加大調控難度。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認爲,在不能即刻取消預售制的情況下,關鍵是要從嚴監管預售款。
專家同時表示,隨着樓市調控,房地產行業進入調整期,應在此“窗口期”,對預售制進行“大改”,即將一次性付款逐漸改爲同期房建設進度基本相適應的分期付款,逐步降低預售制帶來的高槓杆效應。可以在一些城市逐步試點取消預售制度,對於新出讓土地,逐步做到不再實行預售。
據《東方早報》