|
||||
上半年上海熱銷高端項目銷售金額排行榜中,浦東星河灣等多個項目均以現房示人。
地產評論員馮燕取消預售制已被證明只是傳言,但引出的爭議並未散去。有針對普通購房者的網絡調查表明,支持取消預售制的比例在七成以上,雖然這只是在不考慮取消方式與時機的情況下所做出的意向性選擇,但也由此可見看出,購房者對現房銷售的歡迎程度。
現房銷售多為高端樓盤
『毛坯現房』、『精裝現房』……對於這樣的樓盤描述,在目前的市場中並不陌生,現房在當下成為了一個賣點。
『目前現房銷售的項目主要集中在一些高價位的樓盤,因為高端產品更強調客戶體驗,所以實景體驗的現房在高端產品銷售中有其合理性。』漢宇地產市場研究部經理付偉告訴筆者,『而中低價的普通商品房,現房銷售的比例就非常小。』
『10個樓盤中有1—2個是現房銷售,其他大部分都是期房』,這是付偉關於現房項目的一個最有數據感的表述。
對於現房銷售項目在高端產品中的集中,中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示,『開發企業整體實力比較強的,對於高端產品的開發並不一定通過資金的杠杆作用,而是看重其成為現房,令購房者對於產品有更好的認知,同時通過高品質的體現,達到更高的溢價。目前實現現房銷售的主體偏高端。』
而對於普通商品房的大面積開發和資金佔用,陳晟則表示現房銷售的比例比較小。而對於高端產品現房銷售,他也認為,『前提是數量不會太多,畢竟資金壓力會很大。』
中國指數研究院顯示的2012年上半年上海熱銷高端項目銷售金額排行榜中,人榜的浦東星河灣、世茂5號、尚海灣豪庭、中糧海景壹號、綠城玫瑰園等均以現房示人。
『被現房』現象普遍
除了高端產品現房銷售的高溢價可能,陳晟同時表示,『目前存在「被現房」現象,本身希望是期房銷售,但市場銷售速度很慢,工期拉長致使開發項目期房變成了現房。』也就是說『目前的現房銷售並非主動,很多是被動之選。』
『2009年的市場中現房很少,往往還沒到交付,已經銷售一空,這與市場有關。』付偉如是表示,而目前引起『被現房』的原因,與市場調控的持續也關系密切。
在調控持續下,房企庫存量不斷加大。中原集團研究中心指出,持續兩年多的房地產調控政策顯著地影響了市場成交量。限購和限貸雙重政策影響疊加使開發商在過去一年始終面臨較大的銷售壓力。
根據中原的監測,自2011年5月份起標杆房企在售項目庫存量呈逐月攀昇的態勢。2012年3月份以來,銷售市場持續回暖,標杆房企庫存上昇趨勢受到抑制,房企庫存壓力有所緩解。但從絕對量上看,目前標杆房企的庫存量依然處於高位。根據中原不完全統計,截至到2012年6月底,標杆房企在49個城市在售項目庫存量相對於2011年同期增加了約6成。
而中原分析人士也表示,根據目前市場環境分析,由於政策環境仍偏緊並且短期內未有全面放松跡象,開發商依然要經歷一個較長的去庫存周期。現階段,標杆房企的銷售依然以當期有新推或加推盤為主,前期庫存量的去化速度並不理想,尤其是其中的高端產品。
正如剛泰集團規劃投資中心常務副總經理傅強所言,『對於房企而言,並不會故意將期房做成現房銷售』,如果不是成交量下降,如果不是調控政策持續出臺,如果不是存量房持續增加,大部分開發商並不會以現房銷售。而對於前期庫存來說,即使是期房,在經過一年半載的持續工期滯後,已然變身現房。
現房更好賣
盡管有被動的意味,但對於開發商來講,在某種意義上,現房銷售也是一種營銷手段。現房銷售究竟能不能推動成交量上昇呢?對此,陳晟表示,『現房具有眼見為實的優勢,但現房和期房的銷售效果孰優孰劣卻並不一定,因為住宅銷售取決於整體的產品力和綜合考量,而不僅僅是現房一條。』
付偉也表示,從現在來說,現房優勢並不明顯。『購房者已經習慣期房,從接受度來說,兩者區別並不大』,『但在同等情況下,購房者購買期房,提前付款,等於將資金的機會成本讓渡於開發商;另一方面,購買現房令購房者心裡更踏實,而期房則未來交付,雖然幾率很小,但不排除交付期拖延造成購房者的損失。』
『現房相較於期房,對於銷售而言還是正向影響力,畢竟在同等條件下,對於剛需客群而言,其對於房子的迫切需求也決定了他們對於現房的青睞。』中華企業市場部經理戴正芳如是稱。
但如果僅靠現房這一點贏得市場,顯然並不可能,傅強的看法代表了眾多受訪者,『下半年,無論是現房還是期房,跑量還需要價格策略。』
◎開發商觀點
現房銷售具備『正能量』
戴正芳中華企業市場部經理
出現現房銷售的原因,一是因為現在的房子,特別是豪宅,售價比較高,所以很多開發商選擇把景觀面、展示面做出來,樣板房、景觀帶等工程大多全部做出,以獲得客群的認可;另外的情況是由於銷售不是很暢通,期房被拖成了現房、准現房。
對於豪宅而言,如果只是一個施工現場,對於購房者來說,可能很難去想象其價值。未來現房銷售一定會增多,而且會表現出結構性特征。比如一些並無資源優勢的郊區豪宅,往往『被現房』,這和當時高價拿地,但位置又不好,做高端產品又受市場調控影響不無關系。
但現房相較於期房,對於銷售而言還是具備正向影響力,畢竟在同等條件下,對於剛需客群而言,其對於房子的迫切需求也決定了他們對於現房的青睞。
期房現房面對相同壓力
傅強剛泰集團規劃投資中心常務副總經理
現房銷售在整體的市場銷售中尚屬於很小的佔比。現房銷售與企業的銷售周期、以及對於市場節奏的把握密切相關。當然也有部分是因為目前的市場狀況,銷售周期的拉長而『被現房』。
現房銷售更有利於項目的推盤,因為購房者在售樓處可以得到更直接的信息。對於開發商而言,上半年以價換量還在延續,所以成交量有所上昇,價格並未上漲。下半年,無論是現房還是期房,房企跑量還需要價格能守住。即使現房也不能因為自己的產品狀態而在價格上有所提昇,因為這不符合市場預期。
對於房企而言,並不會故意將期房做成現房銷售,而是按照自己的銷售策略來進行,除非是既定策略和市場環境有些不符,沒有按照既定節奏去化,纔有可能『被現房』。
◎購房者調查
『被現房』頻現,對於開發商而言是—種考驗,而另—方面也使購房者成為『受益者』。
現房風險低
購買現房可以對產品有充分的了解,對於急需入住的剛需購房者來說,現房或准現房更能滿足他們的需求。
剛剛買完一套88平方米公寓現房的小劉高興地告訴筆者,『還是買現房心裡面踏實。』
對小劉而言,房子是集合自己和父母的多年積蓄購得,而之前在朋友處聽說的各種關於期房交付時的問題,令彼時尚未買房的小劉心裡甚為忐忑,由此最終決定買現房。小劉對自己的選擇很滿意。
『現房能讓人看見實實在在的東西,房子的布局、小區的套等都可以一目了然,而期房則萬一開發商因為資金周轉不靈等問題,影響房子交付時間,會讓人感覺非常不舒服。』
小劉還講起了前些時候聽說的『房鬧』,他覺得這也是因為期房交付時和原先的產品描述不一致所造成的,『現房就沒有這樣的麻煩。』
即買即住優勢
一邊承擔著房子的按揭貸款,一邊還要支付房租,基於對這種境地的排斥,張小姐決定買現房。她覺得,『對於我這樣有剛性需求的購房者確實更適合買現房,或者是精裝修房,拎包即可入住。』
而對於馬上要結婚的李享哲而言,因為沒有辦法等待期房兩年左右的建設周期,他也決定買現房,『如果沒有合適的新房現房,我就選擇二手房。』小李很堅決。
他認真地表示,『如果買期房,這兩年的銀行按揭貸款利息加上房租,金額不低。』而且自己面臨結婚的大事,小李不想等。