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8月1日新版《住宅設計規範》正式實施
以前
把一套100平米的戶型層高設計爲6米,實際把一層修建爲兩層,最後呈現的是躍層結構戶型。這樣的戶型,產權面積往往只有實際面積的一半左右。
新規
當建築中有一層或若干層的層高超過3米時,應對這些超過3米的樓層按其高度總和除以3米進行層數折算,餘數不足1.5米時,多出部分不計入建築層數,餘數大於或等於1.5米時,多出部分按1層計算。
在競爭激烈的房地產市場上,開發商爲了讓自己的戶型“得房率”更高,往往會絞盡腦汁在設計之初就“偷”面積,甚至打出“買一層送一層”的超大“贈送”吸引購房者。隨着8月1日新版《住宅設計規範》(以下簡稱《規範》)的實施,這樣“偷”面積的手段或將難以實施。
在蔚·建築事務所和四川域高建築設計公司總建築師張振剛看來,新版《規範》不僅讓開發商偷面積更困難,還更加鼓勵小面積住宅設計,對住宅的功能要求也更全面、更具體,對住宅的安全、方便、舒適提出了更加明確的要求。
給中小戶型設計提供了更大空間
新版《規範》之所以更鼓勵小面積戶型的設計,和樓市調控背景有一定的關係,住宅設計將向控制套型規模、節能省地、高技術集成方向發展,有利於正確引導中小套型住宅設計與開發建設。
新《規範》指出,設廳的一居室使用面積從不小於34平米減少爲30平米,把不設廳的零居室使用面積從不低於30平米減少爲22平米。各功能空間的使用最小面積也有減少,如起居廳由12平米減到10平米,對一般的衛生間(擁有便器、洗浴器、洗面器)的面積由3平米減少到2.5平米。臥室的最小使用面積也有所減少,單人臥室從之前的6平米減少到5平米,雙人臥室則從10平米減少到9平米。
新《規範》對於以上戶型最小面積做出的變化,爲開發商建造更小戶型的房子提供了空間。
不過,對於戶型面積的標準只是一個指導標準,並非強制性規定。記者調查發現,市面上有些樓盤的戶型突破了《規範》所規定的最小面積,比如萬科去年推出的18平米戶型,顯然就達不到最小面積規定。對此,張振剛表示,最小面積規定是從舒適性、實用性等方面綜合考慮得出的面積,爲開發商提供參考,並非強制性標準。
“買一層送一層”將被杜絕
開發商爲了讓自己的戶型“得房率”更高,往往會絞盡腦汁“偷”面積,甚至打出“買一層送一層”的噱頭吸引購房者。
新《規範》實施後,還想在層高上做手腳來“偷”面積的如意算盤恐怕將會落空。此前,開發商在設計時,把一套100平米的戶型層高設計爲6米,然後在實際修建中,把一層修建爲兩層,最後呈現的產品爲躍層結構戶型。記者調查發現,成都市場上一些建築面積只有100平米,實得面積卻在200平米左右的戶型,大多是通過“偷”面積的方法修建的躍層產品。這樣的戶型,產權面積往往只有實際面積的一半左右。
開發商之所以熱衷“偷”面積,主要是受限於容積率的限制。比如一個項目的容積率爲3.0,建築面積只能有10萬平方米,開發商爲了在不改變容積率的情況下多修房子,只有想辦法“偷”面積。開發商往往把這稱爲“贈送面積”,贈送面積過大的樓盤,容積率一般都會超標,導致居住密度加大,居住舒適性降低。
新《規範》規定,“當建築中有一層或若干層的層高超過3米時,應對這些超過3米的樓層按其高度總和除以3米進行層數折算,餘數不足1.5米時,多出部分不計入建築層數,餘數大於或等於1.5米時,多出部分按1層計算。”比如一棟10層住宅樓的每層層高是5米,每層都超過了3米的標準2米,10層一共就是20米,20米除以3米等於6,餘數爲2米(大於1.5米,按一層計算)。那麼,這棟10層的住宅將被按照17層的住宅計算。
更加人性化的設計要求
在此次新《規範》中,節能環保、室內環境以及住宅的安全性能都被提到了更高的高度。
新《規範》指出,7層及7層以上住宅,或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16米的住宅,必須設置電梯。爲了滿足老年人、殘疾人等特殊羣體的使用要求,7層及7層以上的住宅,應對建築入口、入口平臺、候梯廳、公共走道進行無障礙設計。建築入口設臺階時,應同時設有輪椅坡道和扶手。同時還要求12層及以上的住宅,每棟樓設置電梯不應少於兩臺,其中應設置一臺可容納擔架的電梯。
爲了提高居住的舒適性,新《規範》對室內環境的日照、天然採光、自然通風、隔聲降噪都作了更爲詳細的規定,增加了關於防水防潮和室內空氣質量的兩節內容。比如,要求臥室、起居室(廳)、廚房應有天然採光,這樣不僅可以增加居住的舒適度,滿足居住者的心理健康需求,也能降低人工照明能耗。
新《規範》對不同類型住宅建築的安全出口,作了更爲詳細的嚴格規定。要求19層及以上的住宅,每層住宅單元的安全疏散出口不應少於兩個。安全疏散出口應分散佈置,安全出口的距離不應小於5米。當發生火警時,疏散通道上的出入口處的門禁,應能集中解除或能從內部徒手開啓出口門。
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新規實施後買房應注意的問題
新版《規範》推出後,購房者在買房過程中又應該注意哪些問題,鄭振剛提出了幾點建議。
1、查看各項設施是否完善,功能是否齊全,是否達到新《規範》的要求。
2、注意指標計算是否合理。特別是建築面積的計算與全棟樓的比值即公用部分的大小相關。附設商鋪、管理用房等不應計入住宅樓的建築面積。
3、考察是否符合主要相關規範的要求和當地規劃部門的主要規範。比如陽臺面積的規定,成都市規劃局就有詳細的規定,部分樓盤並沒有嚴格按照這個規定來執行。注意安全疏散、防火設施,特別是高層的樓梯、消防栓、報警、照明通風等公共設施。
4、不要相信虛假宣傳。比如贈送面積等,都是計了價的,入戶花園、可變空間等都是不嚴謹的命名,都是樓盤爲了促銷想出來的。華西都市報記者鄒宇