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今天上午,合肥市工商局、合肥市房產局、合肥市市場管理研究會三家召開《商品房買賣合同》格式條款備案行政指導會,合肥市123家房地產企業被“喊”到會場。在會上,三方共同亮劍,直指商品房買賣交易中不平等的“霸王條款”。
據合肥市工商局合同處介紹,目前,合肥市大部分房地產企業的格式合同都較爲規範,能夠做到在商品房銷售前將其格式合同送房產、工商部門備案,並在銷售現場向市民公示。然而,個別房地產開發企業爲了自身利益,在示範合同文本中的空白處重新制定了很多免責條款或在補充條款中加入權利義務不平等的格式條款內容以轉嫁合同風險。
從目前對合肥市商品房買賣合同格式條款的審查情況來看,合同中不適當免除經營者責任、加重消費者責任、排除消費者主要權利等“霸王條款”還比較普遍,一些不公平、不合理的格式條款,破壞了買賣雙方當事人之間平等的交易市場秩序。
記者同時從會上獲悉,近期,合肥市房產局攜手合肥市工商局正在草擬一部監管房地產企業的評價標準。屆時,商品房買賣合同履行情況將與房地產企業的誠信度直接掛鉤。
今天上午,合肥市工商局也聯合本報設立投訴熱線,消費者如對商品房買賣合同有異議,可撥打投訴電話:合肥晚報96511,12315維權熱線,合肥市工商局合同處5602640,合肥市工商局市場規範局建築房產科2678698。
●霸王條款一:商品房認購定金
若買受人支付定金之日起5個工作日內未能按時簽署《商品房買賣合同》及交付首期房價款,則出賣人有權單方面解除本商品房認購或訂購合同,買受人所付定金不予退還。
點評:認購或訂購合同等是意向合同,此條款僅對買受人未能簽訂合同情況進行約束,未對出賣人進行約束,雙方權利義務不對等。
●霸王條款二:面積確認及面積差異處理
1.“據實計算,多退少補”。
2.“面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算房價款;面積誤差比絕對值超過3%的,買受人不得退房,產權登記面積大於合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔,產權歸買受人。產權登記面積小於合同登記面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”
點評:上述條款違反了《商品房銷售管理辦法》第二十條的規定,排除了消費者在面積誤差比絕對值超過3%時的賠償請求權或解除合同的權利。
●霸王條款三:逾期交房的違約責任
1.買受人逾期繳款每天支付總房款的萬分之五違約金,開發商逾期交房每天支付總房款的萬分之一違約金。
2.出賣人解除合同時買受人應支付總房款的百分之五違約金,而買受人解除合同時出賣人應支付總房款的百分之一違約金。
3.買受人逾期繳款超過60天后,出賣人有權解除合同,出賣人逾期交房超過90天后,買受人有權解除合同。
點評:房產商通過一個或多個格式條款規定購房者的違約責任重於自己的違約責任,加重了消費者的負擔。買賣雙方違約金數額不一致,違反了《合同法》第五條的公平原則及《消費者權益保護法》第十條“消費者享有公平交易的權利”之規定。
●霸王條款四:規劃、設計的變更
小區內所設的基礎設施與公共配套建築,包括但不限於電力設施(如箱變、開關站、街坊變電站、配電分支箱等)、弱電系統(如有線電視箱、寬帶設備等)、供水設施(如水泵房等)、供氣設施(如煤氣調壓站等)、車庫安全疏散口、垃圾房、排風豎井等設施的位置,以政府及電力、煤氣、衛生等相關部門最終確定爲準,模型所示位置若有所變動或未標明、示意的設施及位置,除合同特別約定之外,買受人對其設置、增減、移位等表示充分理解,出賣人不構成違約。
點評:上述配套建築的位置變更、增減、移動等若影響到商品房質量或者使用功能,受其影響的消費者應當享有相應的救濟或賠償渠道。此條款涉嫌免除提供方因變更合同而應承擔的違約責任。