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新聞背景
傳聞“雷翻”地產股
8月2日,中國A股市場地產股出現暴跌。其中,四大地產龍頭中,招商地產收盤跌幅達9.81%;保利地產也大跌了9.17%,萬科A股、金地集團的股價也紛紛跌逾6%。
而在此前的一天,地產股已經表現出異動,遭遇了大額融券賣空。其中,地產龍頭萬科A股被融券賣出232萬股,較週二增加26.9%;華僑城A股的融資賣出量爲197.9萬股,較週二增加了70.9%;招商地產、保利地產、金地集團也分別被融券賣出19.7萬股、76.8萬股及87.7萬股,均較上一個交易日出現較大幅度的增加。此外,中糧地產、臥龍地產、萬通地產、金融街等也遭遇大戶融券賣出。
爲何資金紛紛逃離地產股?有證券分析人士認爲,這與地產領域最近一系列利空傳聞密不可分,包括調控從嚴、上海存在政策加碼可能、下半年將在廣州推房產稅等。
但事實上,真正投下“空襲”股市核武器的,是一條從8月2日就在網上被迅速傳播、發酵、放大的傳聞——“國家將取消住房預售制度”。諸多細節顯示,正是這一傳言的泛濫,最終引爆了A股市場的一瀉千里。
當晚,住建部已經在接受媒體緊急採訪時,證明這一消息並不屬實。然而,如果僅僅是單純的謠言,就能撼動股市脆弱的神經嗎?
新任央行貨幣政策委員被指“建言取消預售制度的人”
“昨天(8月1日)沒有出門,近期也沒有發表過關於房地產政策方面的言論,對於房地產政策方面的最新動向並不瞭解。”這是北京大學國家發展研究院教授宋國青接受媒體採訪時的迴應,這位在今年3月纔開始擔任中國人民銀行貨幣政策委員會委員的學者,被諸多媒體指認爲“建言取消預售制度的人”。
宋國青曾有“宏觀經濟預測第一人”的美譽,圍繞他的“建言”存在多種版本。
版本一的來源是地產界某機構的研究負責人,他接受本報記者採訪時透露,發言者是在國務院房地產督查組在北京召開一次邀請開發商、研究機構、經紀公司的“範圍頗廣”的座談會時,“隨口說出”了這一觀點,“但之後被證券類的媒體在網上傳開,就形成了風波”。
而版本二的主人公仍沒有變化,只是發言的背景被演繹成了在“廣發基金路演時說房地產預售政策要取消”。
然而,在宋國青本人再三否認這一觀點與自己有關時,媒體又奉上了第三種版本,也就是流傳最廣的“7月23日,社科院財經戰略研究院‘住房問題研究’課題組發佈報告,稱上半年市場走勢偏離調控目標,房地產調控問責制沒有兌現。報告建議取消首套房貸利率優惠,取消期房預售制度。”
事實上,無論以上那種版本的傳言成立,其性質都是由學者或研究機構發表的學術性建議,而非來自國家有關主管部門,“學術性建議”怎能“雷翻”A股市場?
“這個觀點三年前就有了,‘兩會’時還有代表提出過”
“這句話不是空穴來風,完全可能在昨天就有人提過,甚至是研究機構的建議都有可能。但這個觀點並不是新觀點,應該說,這一觀點的傳播已經有很久了,”8月3日,全國工商聯房地產商會會長聶梅生接受本報記者採訪時說,“這個觀點三年前就有了,甚至於‘兩會’的時候還有代表提出過。兩年前,中央電視臺還做過節目,我還作爲嘉賓出席了。”
聶梅生告訴記者,關於取消商品房預售制度的建議,在早幾年就頻繁被提出過。當時主要是針對房地產市場存在暴利,房價飛漲的情況下。資金大量涌入房地產市場淘金,開發商則可以通過銷售期房的收入,提前回籠現金,從而達到以少博多、大量開發的目的,“本來只有啓動一個項目的資金,通過預售可以同時操作三、四個項目,”聶梅生說,“當時就有取消預售制的建議,其核心目的在於抑制房地產商過度開發,擠幹房地產泡沫。應該說這種建議當時有一定的意義。”
聶梅生告訴記者,“現在重提這種說法的時代背景已經完全不一樣了。現在持這種觀點的人主要是認爲,通過取消預售房制度,可以進一步收緊開發商的資金鍊。促使其進一步加速把庫存加速去化,以價換量,從而實現增加供給、平抑房價的作用。”
但聶梅生同時表示,“現在這個節點提出這樣的建議,恰恰可能導致房價上升。事實上,目前房地產領域的投資已經一再下滑,企業的資金鍊普遍緊張。目前市場上看似庫存量很高,但隨着剛需進入市場,消化現有產品的週期並不長,像北京這樣的市場,如果取消期房預售,大量的需求會涌向存量有限的現房,導致供給極度不平衡,房價會立刻上揚。而從長期來看,由於企業資金緊張,拿地和開發能力下降,會導致更長期的供給不足,房價上漲。”
“脆弱的不是開發商,而是中國股市”
在“取消預售制”的傳言開始傳播之後,本報記者第一時間採訪了諸多地產業內重量級人物,如首創集團總經理劉曉光就明確告訴記者:“這種激進的做法不可能在短期內出臺,否則對市場的衝擊會太大,後果難以預料。”
中國房地產業協會副會長朱中一也表示“目前預售制度是肯定不會取消的”。他認爲,預售制度確實存在利弊,但是利絕對是大於弊的。預售制度幫助房地產開發企業融資籌款增加供應,也可以讓消費者在預售環節中,早選房選好房。取消預售制度將直接減少供給,對於存量房不是很多的地區將是一個巨大的衝擊,必然又會引起房價的波動。
但是,爲何在地產業的業內人物都能保持冷靜的情況下,資本市場卻對這一傳言顯得過度敏感,以至導致地產股集體下跌呢?
“脆弱的不是開發商,而是中國股市,”聶梅生告訴記者,“事實上這種傳言讓地產股大跌的事情已經發生過不止一次,開發商的抗跌能力其實沒有這麼脆弱。真正脆弱的是中國股市,實在經不起太多的風吹草動。對於這種莫須有的事情都會一日三驚,敏感的不是房地產,是資本市場。”
但也有業內高層人士認爲,造成這種情況的原因是“取消預售制的聲音在民間有一定市場。”據相關媒體報道,國家行政學院決策諮詢部研究員王小廣就對取消預售制持讚許態度,他曾表態,“從2003年開始,我就一直在強調要取消期房預售制度。預售制度是一個對於供需雙方和市場都要求很高的制度,我們達不到這個水平,現房銷售制度是唯一也是最符合我們目前房地產市場發展水平的操作方法。而‘預售制’讓房地產開發商有了投機倒把的機會,迎合了既得利益者的利益需求。”
而對於預售製取消傳言讓股市大跌,證券界的部分人士的看法更帶有“陰謀論”的色彩,他們認爲,近期中央不斷強調調控不放鬆,出臺新的調控政策的傳言從未停止過,加上近期督查組下到地方,資本市場對政策面高度關注,在這種情況下“不能排除是有機構在利用這一消息的傳播,進行股市操作,達到做空盈利的目的。”本報記者胡喆
揭祕
“取消預售制”傳言的三個來源
版本一:地產界某機構的研究負責人接受本報記者採訪時透露,宋國青是在國務院房地產督查組在北京召開一次邀請開發商、研究機構、經紀公司的“範圍頗廣”的座談會時,“隨口說出”了這一觀點,“但之後被證券類的媒體在網上傳開,就形成了風波”。
宋國青本人否認這種說法。
版本二:主人公仍爲宋國青,只是發言的背景被演繹成了在“廣發基金路演時說房地產預售政策要取消”。
宋國青本人否認這種說法。
版本三:7月23日,社科院財經戰略研究院“住房問題研究”課題組發佈報告,稱上半年市場走勢偏離調控目標,房地產調控問責制沒有兌現。報告建議取消首套房貸利率優惠,取消期房預售制度。
這是流傳最廣的版本。
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預售款占房企資金來源25%
商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人預先支付定金或房款的行爲。具體來說,習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的、沒取得房屋產權證房屋稱爲期房。開發商出售期房稱爲預售,購房者買房時就要與開發商簽訂房屋預售合同。這個制度即爲商品房預售制度。
1994年出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上,建立了預售許可制度,並對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上,部分城市甚至達90%以上。
國家統計局的數據顯示,今年上半年,房地產開發企業本年到位資金43329億元,同比增長5.7%。其中,定金及預收款10389億元,佔企業資金來源的近25%,足見預售制度對房地產企業的重要性。
分析人士指出,在當前的調控形勢下,房地產企業的資金來源受到限制。在房地產開發貸款收緊、海外融資成本高企的情況下,銷售收入成爲企業的主要資金來源之一,其中預收款佔據了很大比例。