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關於房地產的支柱地位
郭凱
相反,倒是一些出現了房地產泡沫的國家,房地產投資的比例會一下子上去。比如說,房地產泡沫破裂前的西班牙,其房地產業在GDP裡的比重就超過了10%。眾所周知的是,西班牙經濟在泡沫破裂後異常困難,20%的失業率和天文數字的債務就是明證。而日本在20世紀80年代房地產泡沫破裂之前,房地產投資佔GDP的比重還不到中國當前的水平。
因此,擔心中國經濟是否過度依賴房地產完全合理。可是對這個問題的答案,恐怕和王二一家是不是花了太多的時間蓋房的答案是一樣的。如果把王二一家的經濟活動想象成一個國家的總體經濟,那這個經濟中這幾年裡最重要的經濟活動毫無疑問就是蓋房子,也就是發展房地產。按比重算,房地產投資的比重會非常高。問題的關鍵是,這樣的經濟結構究竟合理不合理?從王二的角度說,這幾年集中蓋房是生活所需,沒什麼不合理。他們一家剛搬到一個新村子,總不能永遠住在草房裡,所以需要蓋房。幾個兒子,很快都要結婚,給他們蓋房結婚也很正常,別人家也會這麼做。如果說王二家有點不同,就是這些事情發生得很密集,使得王二一家好幾年主要的精力都要花在蓋房上,讓王二家的經濟結構看起來很畸形。特別是如果把王二一家和普通村民相比,這種『畸形』尤為明顯。可問題是,普通的村民家裡也沒有王二家裡3個還沒有娶媳婦的兒子。可以說,王二家的密集蓋房只是一個階段的產物。幾年後,等房子都蓋好了,王二一家就不會花那麼多時間在房子上。
我傾向於相信,僅從房地產投資佔GDP的比重看,中國的比重和普通國家相比確實很高,但給定中國的發展階段,這種高比重又是合理的,而且會在很長的時間裡繼續如此。中國房地產業的起點是:四五億城市人口擠在非常狹小的公房裡,而七八億農村人口在城裡沒有一間房。商品房的概念是20世紀90年代纔出現的,而真正的建房高峰,也就是最近5至10年的事情。中國在未來20年,保守地估計,還要有3億至4億農民離開農村。雖然中國的老齡化正在加劇,人口結構存在問題,但中國的人口根據估算至少還有15至20年的正增長期。如果計劃生育政策出現調整,這個正增長期可能還會延長。也就是說,中國在未來很長的時間裡,還需要造很多的房子來滿足增長的人口、進城的農民和越來越富裕的城市居民的住房需求。房地產業作為中國經濟的一個支柱產業,是中國所處的城市化進程和發展階段決定的。從這個角度說,也僅僅是從這個角度說,中國的經濟不是過度依賴於房地產,而是中國就處於一個造房蓋樓的時代,就像王二一家那樣。
必須指出的是,其他對於房地產『綁架』中國經濟的擔心,比如說從財政收入、政府行為、收入分配以及金融穩定的角度,都是合理的,這裡遠沒有想要忽視那些擔心的意思。只是那些覺得房地產業對中國經濟的影響不應該這麼大,中國經濟增長不應該太依賴房地產業的看法似乎是有點過於操心了。房地產業在哪個國家都很重要,更何況是在中國這樣一個還需要大量新建住房的國家。(24)