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在房地產調控越來越緊的2年中,不少傳統開發企業開始關注甚至轉型到商業地產領域。在昨天閉幕的“2012博鰲房地產論壇”上,香港恆隆集團董事長陳啓宗和首創置業董事長劉曉光都特別提出,商業地產經營需要專業素養和耐性,一個項目的成熟週期至少在7-8年左右。
劉曉光:打造專業團隊
“要做商業地產先做商業人。”在論壇會場外,首創置業董事長劉曉光對於傳統地產企業轉型商業地產的行業熱潮坦承,“做住宅的團隊根本做不了商業地產。要轉型商業地產就必須爲此重新打造一個全新的專業團隊。”
在全國多個城市已經着手轉型商業地產之後,劉曉光對於地產企業的過冬方式已經有了自己的一套方案,拓展多渠道融資和轉型商業地產則都是比較成功的方式。對於商業地產的轉型,劉曉光認爲心態尤其重要,“做商業地產必須要先調整心態,做好長期準備。8年的週期對於商業項目來說比較正常。”不過他也表示,在國外很多商業項目年回報率在10%以上,8年左右的回報週期也不難達到,但國內多數項目的年回報率只有7%-8%,因此其回報週期也就會更長。
從經營層面而言,劉曉光認爲,做好商業地產的第一要務就是抓住品牌資源。另外,商業項目的地段、經營前景等固然重要,但企業實力的展現纔是很多經銷商最爲看重的,例如同時開發經營的多個項目、項目規模達到城市或區域內的較高水準等條件,都是經銷商所看重的進駐標準。
陳啓宗:應具備三要素
在商業地產領域頗有建樹的香港恆隆集團董事長陳啓宗,在此次博鰲房地產論壇上不惜現身說法爲同行指路,並指出商業地產成功應具備三個要素。
陳啓宗認爲,商業地產的第一要素就是耐性。“商業地產的週期一定是倒U形的走勢曲線,只有5%-7%的時間是最好買東西的時候,就是谷底;也只有5%-7%是最好賣東西的時候。所以,做商業地產週期更長。第一件事就是要有耐性。”
第二,綜合的多方面的專業知識也是成就商業地產的重要動力。
第三,通過好的企業文化留住人才、提升產品品質,也是商業地產成功的必修內功之一。
樊綱:政策改革需加速
在昨天的2012博鰲房地產論壇上,中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱就當前國內的經濟形勢和房地產市場發展等問題提出兩大鮮明觀點。一是針對眼下中國經濟8%增速的“過低論”,樊綱認爲,8%絕不是低增長。同時,針對房地產行業的調控走勢,他則直言,“房地產調控成果已經很顯著,目前市場需要的是加快新制度的改革和推出,替換臨時、應急的一些行政手段。”
他表示,調控的對象和目的很明確,就是要抑制投資性住房需求,保證消費性住房需求的供給。運用行政手段不是長遠的辦法,終究要通過各種新的制度的建設,包括經過一段時間的試點來建立新的制度,用經濟的手段,用稅收、利率、信貸等政策來替換類似“限購”這樣的政策。
朱中一:還有8年好時光
“‘十二五’時期乃至2020年以前或更長一段時間,仍是中國房地產業發展的重要機遇期,中國房地產在2020年以前肯定仍有較大的發展空間,大家務必要充滿信心。”中國房地產業協會副會長朱中一對房地產業的前景表示樂觀,並明確指出,從現在到2020年之前的8年間,房地產業仍有較大發展空間。
談及眼下國內房地產業現狀,朱中一同時也表示,當前“穩增長”和“控房價”處於兩難,但中央政府堅持調控不放鬆。
雖然看好地產業的發展前景,但朱中一也明確指出,地產行業目前正面臨着四方面的挑戰:“一是城鎮資源、能源和環境條件的制約與城鎮人口繼續增加的矛盾將在較長時間存在;二是我國人口基數大,流動人口多,解決他們的就業和居住問題難度很大,適當放寬住房保障收入門檻和穩妥推進戶籍制度改革將成爲必然趨勢;三是我國人口老齡化步伐加快,我們將面對着日趨嚴峻的民生問題;四是商業地產、旅遊地產、產業園區地產等投入大,回報時間長,面臨着風險與挑戰。”
至於如何促進房地產健康發展問題,朱中一建議,應利用當前調控的有利時機,抓緊建立中長期制度,促進房地產市場的長期平穩健康發展。他還強調,要抓緊利用當前的有利時機,在堅持現行調控政策、鞏固調控成果的基礎上,妥善處理好市場供應與政府保障的關係,合理劃分中央與地方的責任,抓緊建立中長期制度。
本組撰文特派記者安元
(新報博鰲電)