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編輯同志:
半年前,我從一家房地產公司購得一套頂層住房。合同約定,我可以利用樓頂自行出資加建一層房屋。近日,我依據合同約定進行加層時,卻被小區其他業主制止。請問,我能否訴請法院要求排除妨礙,按約定在樓頂加層嗎?
讀者肖娟
肖娟讀者:
你要求排除妨礙的訴請無法得到支持。一方面,樓頂屬於全體業主共有。物權法第70條規定:“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條規定:“除法律、行政法規規定的共有部分外,建築區劃內的以下部分,也應當認定爲物權法第六章所稱的共有部分:(一)建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分;……”本案所涉房頂作爲整個房屋的基本結構部分,無疑應當屬於全體業主共有。另一方面,公司與你有關樓頂加層的約定無效。物權法第76條第6項規定,改建、重建建築物及其附屬設施,應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。而你與公司的加層約定,不僅未經業主共同決定,客觀上也由於你們的惡意串通而侵犯了其他業主的利益。對此,合同法第52條及第59條規定“惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益”、“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效,因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。故樓頂須交歸全體業主共有。
本報法律組