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在廣州東部的科學城板塊,多年來一直以精品大社區雲集的印象出現。從前幾年的萬科城與保利林語山莊、保利香雪山,到今年的科城山莊、萬科東薈城,區域整體貨量不多但卻保持暢銷。而這兩年來,由於新盤數量較少,在今年持續回暖的房地產市場當中,蘿崗一直沒有受到太多的注意。但在未來幾個月,這裡即將成為開發商們在市場中角逐的一個新『戰場』。
據了解,在科學城以及周邊將有超過三個大型樓盤面世,而它們登場時間都不約而同地定在了今年的9月。包括雅居樂、中海、長實在內的多個品牌房企都將今年衝擊最後一個季度業績的『寶』押在了開創大道和廣汕公路附近的新項目上。原本一直被認為新盤稀缺的蘿崗將瞬時成為大盤雲集之地。記者從上述房企了解到,按照規劃設想,他們都打算依托科學城周邊的自然環境把這些超大型項目打造成為高端的豪宅項目。而事實上,今年科學城板塊的成交相比於番禺、南沙、花都等區域來說卻稍顯遜色。這些大型項目的同時面世有望在短期內拉動這一區域住宅成交量的飆昇,科學城板塊即將上演一出大盤競相斗艷的好戲。
新盤稀缺個盤銷售理想
今年過去了近三個季度,科學城板塊所處的蘿崗一直都不是樓市成交的主角。在成交量上不但與增城、番禺、花都這三大成交旺區難以相比,甚至連供貨不多的部分中心城區也比不上。從上半年的成交數據來看,蘿崗今年前6個月共成交一手住宅1124套,僅高於同樣是一盤難求的越秀、黃埔、天河三個區。而相比於超過9000套成交的增城,蘿崗顯得相當低調。
從可售貨量上看,科學城板塊是蘿崗區主要的新增供應主力。這一板塊目前在售的有兩個大型樓盤,分別是萬科東薈城和科城山莊。這兩個樓盤的成交也佔到了整個蘿崗區成交量的絕大部分。在剛過去的7月份,蘿崗僅有152套的成交,萬科東薈城和科城山莊就分別佔到了82套和55套。
新盤數量少成為科學城板塊市場的一大特征,在今年也一直都處於上述兩大盤對壘的狀態。盡管區域整體成交量上並不引人注目,但隱藏其後的卻是個盤成交表現的亮眼。據數據統計顯示,萬科東薈城和科城山莊今年上半年均分別售出了446套住宅。而且,這兩大項目至今仍沒有像其他熱銷樓盤一樣推出特別多的優惠折扣。甚至在今年端午假期,在其他樓盤都忙於推優惠清貨的時候,東薈城還一度以零折扣迎客。科學城板塊對於買家的絕對吸引力,可以說是開發商淡定表現的主要原因。
多個大盤即將同時登場
『從區位優勢上看,三年之後,除了珠江新城,天河的CBD應該輪到我們這塊地。』在8月13日,雅居樂集團在科學城的大型項目『富春山居』正式亮相。據該集團負責人介紹,這個項目正式推出的時間預計在今年9月份。事實上,除了富春山居以外,今年在科學城板塊還將有多個大型項目面世,而且無一例外都將推出的時間定在了9月。這些大盤的紮堆現身,預示著科學城板塊即將告別新盤稀缺的時光而即將迎來另一個大盤競爭角逐的時代。
據記者粗略統計,目前已經基本確定在下個月推出的樓盤除了『富春山居』以外還有中海地產的『中海譽城』以及長實集團的『御湖名邸』。從規模上看,這些項目都是屬於超大型社區。最小的『御湖名邸』佔地面積也超過20萬平方米。『中海譽城』的佔地面積最大,超過39萬平方米。而雅居樂剛揭開神秘面紗的『富春山居』更是頭頂著『地王』的光環,總佔地面積也超過了30萬平方米。
為區域樓市供應輸血
多個新盤同時登場,而且都是大體量的項目。在今年最後一個季度,蘿崗將擺脫缺貨的尷尬局面。合富輝煌市場研究中心副總經理龍斌告訴記者,這些新項目的集中推出將為科學城板塊帶來大量的新房源,也將推高該區域的成交量。
據龍斌分析,科學城板塊的一手住宅市場是有比較強的消費支橕的。『這一板塊有較大的購房需求。無論是黃埔區、開發區還是廣州市區,都有購房者選擇到科學城置業。』而目前,在這一區域也主要有萬科東薈城和科城山莊兩個項目。而即將推出的雅居樂、中海、長實等大型項目會給市場帶來更多的產品,同時也能為消費者帶來更多的置業選擇,這也將吸引到更多的買家到科學城板塊購房,成交量也會有所增長。從這個角度上看,大型項目在科學城紮堆面世會在一定程度上改變蘿崗低成交的局面。
高端定位或推高房價
蘿崗科學城板塊目前的房價並不算高。據網易房產監控陽光家緣的成交數據顯示,在今年上半年,蘿崗區的已售一手住宅均價為12885元/平方米,比廣州十區二市的成交均價12070元/平方米略高。而現時在售的兩大項目萬科東薈城和科城山莊,產品都是以迎合剛性需求買家為主,主推的基本都是兩房和三房戶型。而且兩個樓盤的均價都在13000元/平方米水平。
在本月13日雅居樂『富春山居』正式亮相的時候,雅居樂地產集團副總裁、華南區域總裁梁正堅就曾透露,這個項目的定位就是高端社區。無獨有偶,預計同樣在未來一兩個月內開盤的『中海譽城』和『御湖名邸』同樣也被開發商定位於高端社區。而據記者了解,現時這幾大項目僅『中海譽城』推出的產品有50平方米左右的小戶型。但三個樓盤基本都是以大面積戶型為主。有市場人士認為,即將推出的幾個全新大盤,則有可能推高科學城板塊的房價水平。
對此,龍斌則認為,科學城板塊即將推出的這些項目相對比較成熟、社區比較大,配套設施也較為完善,是適合走精品路線的。對於價格方面,龍斌則表示由於競爭激烈,開發商可能會推出一些優惠促銷,『區域均價不會有太大變化』。南方日報記者蔣勁勁實習生董良
地鐵21號線環評公示
區域再獲利好
近日,廣州地鐵21號線近日開始第二次環評公示,與此前公布的站點不同的是,從17個站點變成了18個,增加了智慧城站;此外,換乘站點也變成了7個,串聯起9條地鐵和城際。與其他規劃開通的地鐵線一樣,21號線也將惠及大量沿線樓盤。
記者調查發現,受益樓盤較平均分布在地鐵沿線,又以增城廣場站附近的荔城板塊與天河公園站附近的員村板塊較為集中,東至錦繡半山御景、雅居樂御賓府,西至帝景山莊、方圓E時光等,受益樓盤有20個左右。
城市『東進』激活荔城樓市
根據環評公示的規劃,21號線西起天河區員村、天河公園,經過蘿崗區、增城市,止於增城市荔城區增城廣場。線路全長約61.2公裡,其中地下線長約37.2公裡,穿山隧道6公裡,地上線18.0公裡(包括1.8公裡地面線)。根據計劃,21號線預計今年開工,2016年開通,21號線承載著廣州中心東部地區的快速聯系,是廣州『東進』戰略實現的重要交通樞紐,而沿線樓盤已經建成、在售及規劃建設的加起來超過了20個。
21號線規劃敲定後,最為利好的顯然是位於廣州『東進』終點的增城荔城板塊,以這裡的代表性樓盤雅居樂御賓府為例,21號線開通後,這裡坐擁雙地鐵接駁,規劃中新塘到荔城廣州地鐵16號線經過此處。此樓盤目前在售二期產品尾貨,主力戶型99-144平方米三四房,毛坯均價7000元/平方米。據悉,項目一期售罄。二期共3棟,戶型涵蓋74-145平方米兩房至四房,貨量共384套。據網易房產數據中心統計顯示,雅居樂御賓府近一月共網簽82套住宅,網簽面積為10536平方米,網簽均價為6598元/平方米,現有未售套數32套。
同在荔城板塊的還有錦繡半山御景,時代傾城等樓盤,這兩個樓盤目前銷售情況也不錯,錦繡半山御景在售40-150平方米單間至三房單位,各戶型所剩貨量均不多。
新增智慧城站再成關注焦點
相比第一次環評公示,此次新規劃中新增了天河智慧城站,與首次環評公示相比,官方解釋是,自21號線站點在今年4月份首次曝光之後,市民發現世界大觀站和珠吉路兩個站點都離天河智慧城很遠,智慧城出行非常不便,於是呼吁在中間增設新站點。
據了解,目前智慧城附近暫時還沒有在售新盤,但天河區有規劃在2015年建成『天河智慧城』(IBD),納入規劃的土地有64平方公裡,容納10萬就業人口,大規模開發高端人纔居住配套項目,容納30萬人的居住規模,已經吸引了眾多開發商的目光,此次新增智慧城地鐵站,無疑將推動該項目的投資潛力。
根據《關於在天河東北部建設的工作方案(討論稿)》中的方案,天河智慧城定位為『智慧廣州的示范區、引領潮流的先行區和幸福生活的體驗區』,按照天河對IBD區域分期開發的階段目標,IBD的建設將分四個階段進行,而討論稿中提及,2012至2013年,將逐步開發園區配套居住用地、商業的配套建設,初步形成功能合理、配套完善的產業園區服務區域。因此今後兩年正好是智慧城板塊樓市開發的規劃時期和黃金時期,此處的發展前景引人期待。
南方日報記者蔣哲實習生林旭