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◆潘巳申最高人民法院年前首次發佈一批4件指導性案例,其中“指導性案例1號”是上海二中院三年前審結的一件居間合同糾紛案。
4年前,李女士先後委託三家房產中介公司出售自己享有產權的一處房屋,三家中介公司各自掛牌後,引來了一位陶先生的關注。陶先生夫婦分別聯繫了三家中介公司,選擇了報價較低的一家,在這家公司的居間下與房屋出售方簽訂了《房地產買賣協議》,雙方一致同意以138萬元成交。接着,陶先生與中介公司簽訂佣金確認書支付了相當於房價1%的佣金、向出售方支付定金、與出售方簽訂《上海市房地產買賣合同》等等。
不久,三家中介公司中有一家未被陶先生選中的中介公司把陶先生告到了區法院,要求他承擔違約責任,支付違約金16500元。這家公司說,當初曾與陶先生簽訂過一份《房地產求購確認書》,其中有這樣兩項內容:一是陶先生願意委託該公司居間求購本市某處房屋。二是陶先生在驗看過該房屋後六個月內,包括他本人以及他的委託人、代理人、代表人、承辦人在內的所有與他有關聯的人,倘若與出售方達成房屋買賣交易,或者利用該公司提供的信息、機會等條件但卻未通過該公司而與出售方達成房屋買賣交易的,就應當按照房屋實際成交價的1%向該公司支付違約金。區法院認爲陶先生應當承擔違約責任,判決他支付違約金13800元。
陶先生以自己沒有違約等理由向市二中院提起上訴,市二中院二審判決撤銷原判,對這家中介公司的訴訟請求不予支持。
二審爲什麼對涉案的這家中介公司的訴請不予支持?二審審判長汪毅法官說陶先生的行爲並沒有構成違約。李女士作爲房屋出賣方先後委託三家中介公司出售房屋,這三家中介公司都不是獨家接受委託。他們都向陶先生提供了這處房屋的出售信息與訂立合同的機會,也提供了實地查看房屋的媒介服務。關鍵的不同點是涉案的中介公司報價爲165萬元,而被陶先生選中的中介公司報價爲138萬元,相比之下他當然選擇報價較低的這家。通過這家公司的居間,陶先生與李女士最終以138萬元的價格成交,同時也按約向這家公司支付了13800元佣金。從這節事實看,陶先生與李女士訂立房屋買賣合同並非由涉案的中介公司促成,陶先生對中介公司的選擇不是出於逃避支付佣金的目的,更沒有與房屋出賣方私下成交或者不正當地利用涉案中介公司的信息、機會另行委託他人成交。因此。他的行爲不構成違約。