本報監控30大二手屋苑2012年7月同比去年7月成交價格顯示

　　廣州市國土房管局日前公布數據顯示，7月廣州全市10區新建商品住宅網上簽約面積79.67萬平方米，同比增加104.5%，環比增加22.9%，而一手房網上簽約均價14305元/m2，同比上漲8.2%，環比上漲4.2%，這也創下了近兩年廣州一手房價新高。本報監控30大二手屋苑的市價調查顯示，全市30個指標二手樓盤，13個樓盤今年7月成交價同比去年下跌，跌價樓盤大多集中在各個區域的貴價盤，如海珠半島花園出現15.5%的跌幅，天河北中怡城市花園花園跌幅接近10%。有『剛需』支橕的指標盤如逸景翠園、駿景花園則出現10%上下的漲幅。據合富置業、中原地產、滿堂紅有關人士透露，盡管30大指標盤價格走向各異，但從成交量來看全市二手樓市繼續在往上走，顯出淡季不淡的勢頭。文/圖/表:記者李鳳荷

　　樓市回放：今年五六月是樓市關鍵轉折點

　　合富置業首席市場分析師龍斌表示，2012年上半年廣州二手樓市以積累的迫切性『剛需』支橕，首次置業者佔比高達七成以上，5、6月份改善型需求活躍度有所增加，業主心態回穩，並逐漸走強，議價空間不斷縮小，部分業主甚至小幅提價。隨著市場信心的逐漸恢復，買家的價格接受度隨之提高，第一季度對價格期望大，到第二季度果斷出手，個別甚至小幅追價、快速入市。總體來說，2012年上半年廣州二手樓市逐漸消化政策的負面影響，經歷了從買賣雙方拉鋸博弈到僵局逐漸打破、『剛需』信心增強的過程。

　　由2012年1~6月份廣州合富標准指數的走勢看，1~4月廣州二手樓價仍持續走低，但降幅逐月收窄，並在4月份企穩築底，總體呈緩慢探底的特征，4月廣州合富標准指數較2011年年底下降了2.3%。5、6月份廣州二手樓價小幅探底回昇，6月份廣州合富標准指數為1475點，較4月份上漲了2.3%，回昇的速度遠比此前的降速快。

　　1~4月份，不少二手買家的心態較謹慎，尤其是新客和需求相對不急切的改善型買家，入市猶豫、價格期望較高，部分較大幅度還價，持幣觀望的買家不在小數。5、6月份，買家信心逐漸恢復，後市預期基本以走穩或上漲為主，看跌的買家減少，入市意願明顯增強，價格接受度有所提高。總體來說，市場的購房心態較以往更趨成熟，大部分買家對合適的盤源果斷出手，交易節奏明顯加快，小部分舊客甚至小幅追價、快速入市。

　　綜合分析廣州二手樓市1~4月份以及5、6月份兩個階段的微妙變化可得，2012年上半年廣州二手樓市基本處於消化調控政策負面影響的前期，且在5、6月份，消化的速度呈有所加快的跡象。此過程中，也逐漸構築了樓價和成交量的『雙底』。

　　廣州市國土房管局日前發布《2012年7月廣州市10區房地產市場運行情況的通報》。數據顯示，7月廣州全市10區新建商品住宅網上簽約面積79.67萬平方米，同比增加104.5%，環比增加22.9%，而一手房網上簽約均價14305元/m2，同比上漲8.2%，環比上漲4.2%，這也創下了近兩年廣州一手房價新高。

　　在一片『回暖』的呼聲中，一手房率先重拾昇軌，相比之下二手房的價格變動則有兩極化，本報監控30大二手屋苑的市價調查顯示，全市30個指標二手樓盤，13個樓盤今年7月成交價同比去年下跌，跌價樓盤大多集中在各個區域的貴價盤，如海珠半島花園出現15.5%的跌幅，一向領漲天河北的中怡城市花園花園跌幅接近10%。而有『剛需』支橕的指標盤如逸景翠園、駿景花園則出現10%上下的漲幅。

　　據提供數據的合富置業、中原地產、滿堂紅有關人士透露，盡管30大指標盤價格走向各異，但從成交量來看全市二手樓市繼續在往上走，顯出淡季不淡的勢頭。中介人士認為，全國各地樓市微調的消息給購房者入市一定的信心支持，貸款寬松、優惠利率重現更是促使買家入市的最直接推動因素。對於下半年樓市走勢，他們認為在樓市調控方向不變的狀況下，樓價大幅上漲的可能性不高，一方面作為二手房價格風向標的一手房去庫存壓力仍大，漲價存在阻力；另一方面買賣雙方價格拉鋸不斷，過高價格會令買家卻步。

　　專家分析：信貸政策放寬有利『剛需』出手

　　中原地產高級研究主任瞿中奇表示，雖然調控政策依然嚴厲，但是調控手段僅在2011年11月~2012年1月發揮小幅降價作用，總體趨勢上二手物業價格仍趨於上昇。瞿中奇認為，之所以會出現這種現象，主要有三方面原因：第一，2012年後廣州調控雖未見明顯放寬，但全國其他各大城市均已開始微調松綁房產政策，使得市場降價預期積極性降低；第二，春節過後是二手房傳統旺季，年初至今的房價上漲是傳統旺季的延續現象；第三，國家信貸政策放寬，年初至今央行已進行了兩輪降息，同時有15家銀行已全面確定開發房貸8.5折，投資者重新將目光放到二手房市場上。

　　合富置業龍斌也表示，樓市成交量回昇、部分樓盤樓價小幅上漲主要與政策微調有較大關系，尤其是地方房地產調控政策釋放略松的信號以及首套房貸利率下調等政策所產生的心理以及實際影響，加上長時間積累購房需求較大等因素，二手樓市買賣雙方均出現較積極的變化。總的來說，經過近兩年政策調控，市場各方的心態更趨成熟，從另一個角度看，也將更有利於房地產市場的健康穩健發展。

　　中原地產市場主任黃燕飛認為，雖然中央一直強調樓市調控政策不放松，但各地政府的微調政策卻紛紛浮現，而政策多體現為對『剛需』的支持，讓市場看到利好的一面，從近期樓市成交量上昇可見一斑，因此預計第三季度的二手房成交量仍將會有較為穩定的上昇。