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□本報記者潘從武本報通訊員唐娜娜
『合同上寫得很清楚,小區有綠地和公共設施,但事實並非如此,房產公司沒有依約交房,我們要求房產公司承擔違約責任,法院為何不支持?』近日,拿到法院駁回訴訟請求判決書的林強夫婦很是不解。
『2010年9月初,我們購買了位於烏魯木齊市水磨溝區和熙巷的一套期房。』林強告訴記者,同年9月17日,他們與房產公司簽訂了商品房預售合同。合同約定,小區有綠地和公共設施,房產公司應在2011年8月30日前,將綜合驗收合格的房屋交付使用。如逾期交付,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金。
2011年11月1日,林強終於辦理了入住手續。不過,入住後發現,該小區的綠化、公共設施都沒有,經打聽纔得知,小區房屋並沒有通過綜合驗收。今年4月,林強一紙訴狀將房產公司訴至新疆維吾爾自治區烏魯木齊市水磨溝區法院,要求房產公司支付違約金8030元。
庭審中,房產公司辯稱,2011年9月15日,林強購買的住宅樓的主體工程通過了建設、監理、設計、施工、勘察單位的五方驗收。2011年11月,林強實際辦理了入住手續。後經雙方協商,房產公司已向林強支付了延期交房的違約金1875.87元。
法院審理後認為,根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》的規定:『對房屋的轉移佔有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。』林強於2011年11月1日辦理了入住手續,並取得了房屋鑰匙,房產公司已實際完成房屋交付的義務。法院據此判決,駁回林強的訴訟請求。
-律師提醒收房無異議入住維權難
新疆律師田文剛分析認為,『竣工驗收』是指每個建設單元工程竣工後,建設方組織五方驗收,並取得消防、環保、規劃驗收合格證和相關資料文件,由建設方提出竣工驗收報告,經建設行政主管部門收訖並確認,發給《房屋建築和市政基礎設施竣工驗收合格備案證書》。『綜合驗收』是指在按照有關法律、規章和規范對居住小區規劃、設計的執行,各單位工程的竣工驗收情況和市政基礎設施、公共服務配套設施、環境衛生設施以及綠化建設等,是在『竣工驗收』基礎上的全面驗收。綜合驗收的內容包括:規劃要求是否落實,配套建設設施和公共服務設施是否建設完畢,單項工程質量驗收手續是否完備,物業管理是否落實等。
本案中,由於林強夫婦在綜合驗收前就已辦理了入住手續,收房時並沒有提出異議。因此,入住後再主張房產公司的違約責任就很難得到支持。
田文剛提醒,購房人在辦理商品房交接入住手續時,應查驗該工程是否經驗收合格,並分清合同約定的到底是竣工驗收還是綜合驗收,收房時要與開發商簽署房屋驗收交付單。工程未經驗收或者驗收不合格,購房人有權拒絕收房,由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。